総社市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 99
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.2%下落しています。
- 2岡山県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は岡山県平均より10%高い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約32%高くなっています。
- 4取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,000万円
戸建の中央値 · 15.3万円/㎡
岡山県より19%高い
岡山県の12市区町村中 高い順に3位
値上がりしている？
-14.3%
5年間
岡山県（+15.5%）より緩やか
岡山県の15市区町村中 高い順に11位
地元の年収で買える？
6.2年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
岡山県（6.0×）並み
岡山県の14市区町村中 高い順に4位
借りる？買う？
33年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
岡山県（35）より短い
岡山県の14市区町村中 高い順に4位
人は増えている？
-0.4%
人口（2020→25年）
減少は岡山県（-4.2%）より緩やか
岡山県の15市区町村中 高い順に1位
災害リスクは？
23%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岡山県（34%）より低い
岡山県の15市区町村中 高い順に11位
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総社市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.1万円（2023年）。2018年から+6.1%。 岡山県：5.3万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 総社市岡山県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4万円 2018年比 +4.2% · 岡山県：4.2万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.9万円 2018年比 -5.9% · 岡山県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.9万円 2018年比 +5.5% · 岡山県：6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 5.9万円 2018年比 +14.6% · 岡山県：7万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,219円
- 中央値・月額 · 岡山県：1,310円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 5,920戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.2%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
岡山県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は岡山県平均より10%高い水準です。10年前の2%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約32%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は870万円〜3,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口は安定
2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.5人）、新たな住宅需要が生まれています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は12.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は23%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で323万円です（上位地域は348万円）。2014年分から+16%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+6%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ22%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、83%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が83%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
総社市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 68,722
- 2020年比 -0.4%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- +240
- 人口千人あたり +3.49
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 12.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.4%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 22.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 納税者1人あたり所得
- 323万円
- 2023年分の課税対象所得
- 岡山県：348万円
- 昼夜間人口比率
- 93
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 2.8%
- 2024年・住民登録 1,943人
- 岡山県：2.1%
- 診療所
- 7.1
- 人口1万人あたり・病院3、歯科27（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地価（2026年）
- 3.4万円/㎡
- 1年 +1.4%・5年 +5.9%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 83.3%
- 地価公示地点18か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 83.3%）
- 岡山県：69.1%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点18か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
総社市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
930万円
8.5万円/㎡
- 秦
- 豪渓
- 土地165㎡ · 延床110㎡
- 2009年築
2,000万円
36.4万円/㎡
- 溝口
- 総社 · 徒歩7分
- 土地640㎡ · 延床55㎡
- 1977年築
3,300万円
41.3万円/㎡
- 中央
- 東総社 · 徒歩13分
- 土地155㎡ · 延床80㎡
- 2023年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,700万円 |
| 2008 | 1,300万円 |
| 2009 | 1,500万円 |
| 2010 | 1,400万円 |
| 2011 | 1,800万円 |
| 2012 | 2,700万円 |
| 2013 | 1,800万円 |
| 2014 | 1,900万円 |
| 2015 | 2,100万円 |
| 2016 | 2,100万円 |
| 2017 | 1,750万円 |
| 2018 | 2,100万円 |
| 2019 | 1,800万円 |
| 2020 | 2,000万円 |
| 2021 | 2,650万円 |
| 2022 | 1,900万円 |
| 2023 | 2,700万円 |
| 2024 | 1,700万円 |
| 2025 | 2,000万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 15.2万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2008 | 11.1万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2009 | 13.1万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2010 | 12.8万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2011 | 10.1万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2012 | 17.3万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2013 | 14.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2014 | 12.1万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2015 | 12.4万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2016 | 12.3万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2017 | 16.9万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2018 | 18.5万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2019 | 16.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2020 | 18.5万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2021 | 20万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2022 | 14.3万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2023 | 22.7万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2024 | 12.8万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2025 | 15.3万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 32.7万円/㎡ |
| 1 | 27.1万円/㎡ |
| 50 | 2.9万円/㎡ |
総社市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 総社 | – | – | 2,500万円 | 12 | 77 | 6,790-6% 2019年比 |
| 東総社 | – | – | 2,400万円 | 10 | 51 | 1,738-7% 2019年比 |
| 清音 | – | – | 2,000万円 | 12 | 17 | 4,792+0% 2019年比 |
総社市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,000万円（53件）です。
総社市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-14.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。