Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
写真：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

岡山市中区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 246

要点

  1. 1
    価格上昇が加速

    戸建ての㎡単価は直近5年で年約3.8%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。

  2. 2
    岡山県平均を上回る伸び

    戸建ての㎡単価は岡山県平均より69%高い水準です。

  3. 3
    ファミリー向けの市場

    最近の取引の78%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。

  4. 4
    取引が減少

    直近3年の取引件数はその前の3年より約17%少なくなっています。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,400万円

戸建の中央値 · 20.9万円/㎡

岡山県の1.6倍

岡山県の12市区町村中 高い順に1位

値上がりしている？

+6.7%

5年間

岡山県（+15.5%）より緩やか

岡山県の15市区町村中 高い順に7位

地元の年収で買える？

6.5年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

岡山県（6.0×）より買いにくい

岡山県の14市区町村中 高い順に3位

借りる？買う？

41年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

岡山県（35）より長い

岡山県の14市区町村中 高い順に1位

人は増えている？

-2.6%

人口（2020→25年）

減少は岡山県（-4.2%）より緩やか

岡山県の15市区町村中 高い順に3位

災害リスクは？

31%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

岡山県（34%）並み

岡山県の15市区町村中 高い順に9位

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岡山市中区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.2万円（2023年）。2018年から+6.2%。 岡山県：5.3万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4万円
2018年比 +8.8% · 岡山県：4.2万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
4.9万円
2018年比 +2.7% · 岡山県：5.1万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
5.9万円
2018年比 -2.0% · 岡山県：6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
7.2万円
2018年比 +13.2% · 岡山県：7万円
100〜149㎡
戸建て中心
6.1万円
2018年比 -4.1% · 岡山県：6.1万円
1㎡あたりの家賃
1,243円
中央値・月額 · 岡山県：1,310円

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 20,180戸。

データから見えること

価格上昇が加速

戸建ての㎡単価は直近5年で年約3.8%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

岡山県平均を上回る伸び

戸建ての㎡単価は岡山県平均より69%高い水準です。10年前の38%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

ファミリー向けの市場

最近の取引の78%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約17%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜3,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.6%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.9%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は14.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は31%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

地域の所得水準は平均並み

市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で371万円です（上位地域は348万円）。2014年分から+16%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+11%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ39%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、96%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が70%）、13%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

岡山市中区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
145,326
2020年比 -2.6%
岡山県：-4.2%
2025年の転入超過
-53
人口千人あたり -0.36
岡山県：-3.09
空き家率（2023年）
14.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 6.4%
岡山県：16.4%
家賃の中央値（2023年）
4.9万円
月額・借家全体
岡山県：5万円
大地震のリスク
30.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岡山県：33.5%
納税者1人あたり所得
371万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
岡山県：348万円
昼夜間人口比率
90
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
1.8%
2024年・住民登録 2,653人
岡山県：2.1%
診療所
7.7
人口1万人あたり・病院11、歯科69（2020年）
岡山県：9.1
公示地価（2026年）
7.4万円/㎡
1年 +2.8%・5年 +11.2%
岡山県：3.7万円/㎡
洪水リスク
95.7%
地価公示地点23か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 69.6%）
岡山県：69.1%
津波リスク
13.0%
地価公示地点23か所のうち津波浸水想定区域内の割合
岡山県：13.7%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点23か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
岡山県：5.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

岡山市中区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

970万円

12.1万円/㎡

  • 海吉
  • 岡山
  • 土地230㎡ · 延床80㎡
  • 1975年築
標準的2026 Q1

2,300万円

4.7万円/㎡

  • 倉田
  • 岡山
  • 土地530㎡ · 延床490㎡
  • 1979年築
高価格帯2026 Q2

4,300万円

39.1万円/㎡

  • 藤崎
  • 備前西市
  • 土地165㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007–2,200万円
20081,250万円2,000万円
2009–2,250万円
20101,400万円2,100万円
20111,100万円2,100万円
20121,150万円1,900万円
20131,500万円2,000万円
20141,400万円2,200万円
20151,700万円2,100万円
20161,700万円2,250万円
20171,200万円2,200万円
2018–2,400万円
20191,900万円2,300万円
20202,000万円2,500万円
20211,600万円2,900万円
2022–3,050万円
20231,700万円2,550万円
20241,550万円2,600万円
2025–2,400万円
2026年（途中まで）–2,300万円
㎡単価（中央値）の推移
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2007–16.1万円/㎡5.6万円/㎡
200819.2万円/㎡15万円/㎡6万円/㎡
2009–14.9万円/㎡5.1万円/㎡
201020万円/㎡14.8万円/㎡5.1万円/㎡
201116.9万円/㎡16.1万円/㎡5.1万円/㎡
201216.3万円/㎡13.4万円/㎡4.8万円/㎡
201322.8万円/㎡13万円/㎡5万円/㎡
201423.1万円/㎡15.2万円/㎡4.5万円/㎡
201521万円/㎡18.1万円/㎡4.8万円/㎡
201624.3万円/㎡15万円/㎡4.8万円/㎡
201718.3万円/㎡18.1万円/㎡5.5万円/㎡
2018–16.5万円/㎡5.5万円/㎡
201928.3万円/㎡17.8万円/㎡5.6万円/㎡
202024.3万円/㎡18.2万円/㎡6万円/㎡
202124.6万円/㎡24.8万円/㎡6.6万円/㎡
2022–21.1万円/㎡6.3万円/㎡
202325.4万円/㎡19.7万円/㎡7.3万円/㎡
202422.2万円/㎡22.5万円/㎡6.6万円/㎡
2025–20.9万円/㎡6.4万円/㎡
2026年（途中まで）–18.2万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円10万円20万円30万円40万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）戸建て
033.3万円/㎡
133.3万円/㎡
2715.1万円/㎡
3113.1万円/㎡
3312.3万円/㎡
3513.3万円/㎡
3714.2万円/㎡
4313.1万円/㎡
4410.3万円/㎡
4511.7万円/㎡
487.5万円/㎡
507.7万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–13.3万円/㎡25.6万円/㎡–
200813.3万円/㎡13.8万円/㎡25万円/㎡–
2009–14.4万円/㎡24.5万円/㎡–
201010.8万円/㎡13.5万円/㎡22.6万円/㎡–
201110.7万円/㎡12.4万円/㎡–27.6万円/㎡
20129.6万円/㎡12.3万円/㎡–27.3万円/㎡
201310.3万円/㎡12.4万円/㎡–30万円/㎡
2014–11.8万円/㎡–28.2万円/㎡
20159.7万円/㎡13.4万円/㎡–25.9万円/㎡
20169万円/㎡11.6万円/㎡–27.8万円/㎡
20177.5万円/㎡13.6万円/㎡–25.1万円/㎡
2018–10.3万円/㎡–31.3万円/㎡
2019–13万円/㎡–29.6万円/㎡
20208.1万円/㎡11.2万円/㎡–30.9万円/㎡
2021–12.9万円/㎡–29.9万円/㎡
202213.5万円/㎡12.5万円/㎡––
2023–12.9万円/㎡––
2024–14.5万円/㎡––
2025–9.5万円/㎡––

岡山市中区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
岡山2,300万円30.7万円/㎡2,400万円26255130,676-6% 2019年比
高島(岡山)1,500万円22.9万円/㎡3,300万円15826,476-9% 2019年比
東岡山––2,300万円17577,498-6% 2019年比
西川原1,650万円24.5万円/㎡4,500万円11477,388-5% 2019年比

岡山市中区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK1,700万円70 m²40

岡山市中区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（123件）です。

岡山市中区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+6.7%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。