岡山市東区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 132
要点
- 1安定した上昇
戸建ての㎡単価は年約3.2%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。
- 2岡山県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は岡山県平均とほぼ同水準です。
- 3駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
- 4取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,650万円
戸建の中央値 · 13.3万円/㎡
岡山県より4%高い
岡山県の12市区町村中 高い順に4位
値上がりしている？
+92.6%
5年間
岡山県（+15.5%）より速い
岡山県の15市区町村中 高い順に1位
地元の年収で買える？
4.4年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
岡山県（6.0×）より買いやすい
岡山県の14市区町村中 高い順に6位
借りる？買う？
27年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
岡山県（35）より短い
岡山県の14市区町村中 高い順に6位
人は増えている？
-4.8%
人口（2020→25年）
岡山県（-4.2%）より速く減少
岡山県の15市区町村中 高い順に8位
災害リスクは？
48%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岡山県（34%）より高い
岡山県の15市区町村中 高い順に2位
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岡山市東区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.4万円（2023年）。2018年から+5.7%。 岡山県：5.3万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 岡山市東区岡山県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.7万円 2018年比 +3.4% · 岡山県：4.2万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5万円 2018年比 +1.4% · 岡山県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.7万円 2018年比 +9.0% · 岡山県：6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.2万円 2018年比 +18.3% · 岡山県：7万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.8万円 2018年比 -7.7% · 岡山県：6.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,150円
- 中央値・月額 · 岡山県：1,310円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 7,410戸。
データから見えること
安定した上昇
戸建ての㎡単価は年約3.2%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
岡山県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は岡山県平均とほぼ同水準です。10年前の21%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は808万円〜2,575万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.3人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は0.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は15%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.8%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は48%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
地域の所得水準は平均並み
市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で371万円です（上位地域は348万円）。2014年分から+16%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で0%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ36%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、91%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が56%）、22%が津波浸水想定区域内、17%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
岡山市東区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 88,651
- 2020年比 -4.8%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -206
- 人口千人あたり -2.32
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 15.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.8%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.2万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 47.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 納税者1人あたり所得
- 371万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 岡山県：348万円
- 昼夜間人口比率
- 95
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 2.2%
- 2024年・住民登録 2,008人
- 岡山県：2.1%
- 診療所
- 7.8
- 人口1万人あたり・病院8、歯科44（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地価（2026年）
- 3.1万円/㎡
- 1年 +0.2%・5年 -0.3%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 91.3%
- 地価公示地点23か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 56.5%）
- 岡山県：69.1%
- 津波リスク
- 21.7%
- 地価公示地点23か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 岡山県：13.7%
- 土砂災害リスク
- 17.4%
- 地価公示地点23か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岡山市東区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
600万円
8万円/㎡
- 鉄
- 上道(岡山) · 徒歩21分
- 土地160㎡ · 延床75㎡
- 1976年築
1,600万円
15.2万円/㎡
- 西大寺川口
- 西大寺
- 土地160㎡ · 延床105㎡
- 1995年築
2,700万円
12.3万円/㎡
- 瀬戸町下
- 瀬戸 · 徒歩9分
- 土地490㎡ · 延床220㎡
- 2003年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,300万円 |
| 2008 | 1,300万円 |
| 2009 | 1,100万円 |
| 2010 | 1,650万円 |
| 2011 | 1,400万円 |
| 2012 | 1,100万円 |
| 2013 | 1,300万円 |
| 2014 | 1,500万円 |
| 2015 | 1,100万円 |
| 2016 | 1,500万円 |
| 2017 | 1,500万円 |
| 2018 | 1,300万円 |
| 2019 | 1,000万円 |
| 2020 | 1,500万円 |
| 2021 | 1,400万円 |
| 2022 | 1,600万円 |
| 2023 | 1,300万円 |
| 2024 | 1,700万円 |
| 2025 | 1,650万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,300万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 11.9万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2008 | 11.7万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2009 | 9.6万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2010 | 13.3万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2011 | 11.8万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2012 | 9.4万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2013 | 11.1万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2014 | 11.3万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2015 | 7.8万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2016 | 11.9万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2017 | 10万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2018 | 12.8万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2019 | 9.8万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2020 | 12.8万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
| 2021 | 11.1万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2022 | 14.2万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2023 | 10.9万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2024 | 13.2万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2025 | 13.3万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 10.4万円/㎡ | 1.3万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 26.2万円/㎡ |
| 1 | 30.2万円/㎡ |
| 35 | 7.3万円/㎡ |
| 44 | 4.2万円/㎡ |
| 48 | 4.5万円/㎡ |
| 50 | 4.2万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 12.3万円/㎡ | – |
| 2008 | 8万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.3万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 11.4万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 12.3万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 10万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 11.3万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 11.7万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 11.4万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 10.4万円/㎡ | 23.4万円/㎡ |
| 2017 | – | 8.6万円/㎡ | – |
| 2018 | – | – | 25万円/㎡ |
| 2020 | 8.3万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 2021 | 6.6万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 9.3万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 10.5万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 9.7万円/㎡ | – |
岡山市東区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 西大寺 | – | – | 1,300万円 | 16 | 66 | 6,832-6% 2019年比 |
| 大多羅 | – | – | 1,800万円 | 18 | 51 | 2,882-11% 2019年比 |
| 上道(岡山) | – | – | 1,550万円 | 14 | 50 | 2,514+639% 2019年比 |
| 瀬戸 | – | – | 2,200万円 | 14 | 32 | 4,974-7% 2019年比 |
| 万富 | – | – | 630万円 | 10 | 13 | 1,136-10% 2019年比 |
岡山市東区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,650万円（78件）です。
岡山市東区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+92.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。