Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
写真：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

岡山市北区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 617

要点

  1. 1
    上昇は続くが鈍化

    上昇率は年約3.9%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。

  2. 2
    岡山県平均を上回る伸び

    マンションの㎡単価は岡山県平均より15%高い水準です。

  3. 3
    駅距離はほぼ影響なし

    徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

  4. 4
    ファミリー向けの市場

    最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,400万円

中古マンションの中央値 · 33.8万円/㎡

岡山県より15%高い

値上がりしている？

+19.2%

5年間

岡山県（+15.5%）より速い

岡山県の15市区町村中 高い順に6位

地元の年収で買える？

6.5年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

岡山県（6.0×）より買いにくい

岡山県の14市区町村中 高い順に2位

借りる？買う？

38年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

岡山県（35）より長い

岡山県の14市区町村中 高い順に3位

人は増えている？

-1.1%

人口（2020→25年）

減少は岡山県（-4.2%）より緩やか

岡山県の15市区町村中 高い順に2位

災害リスクは？

46%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

岡山県（34%）より高い

岡山県の15市区町村中 高い順に4位

売却を考えているなら：AIで無料査定する（ざっくりAI査定＋） → PR

岡山市北区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.5万円（2023年）。2018年から+3.4%。 岡山県：5.3万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4.4万円
2018年比 +2.1% · 岡山県：4.2万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
5.6万円
2018年比 +6.0% · 岡山県：5.1万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
6.7万円
2018年比 +6.4% · 岡山県：6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
8.3万円
2018年比 +6.2% · 岡山県：7万円
100〜149㎡
戸建て中心
6.5万円
2018年比 -17.3% · 岡山県：6.1万円
150㎡〜
戸建て中心
10万円
2018年比 +25.3% · 岡山県：5.8万円
1㎡あたりの家賃
1,585円
中央値・月額 · 岡山県：1,310円
中古マンションの中央値（2,400万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月8.3万円）の約24年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 72,920戸。

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約3.9%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

岡山県平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は岡山県平均より15%高い水準です。10年前の0%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,200万円〜3,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は1.1%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は2.8%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は15.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.3万円）の約37.8年分です（広域では約35.2年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は46%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

中古マンション価格は地域の所得の6.5年分

市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で371万円です（上位地域は348万円）。2014年分から+16%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約6.5倍（上位地域は6.0倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+11%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ36%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、95%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が29%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

岡山駅周辺・表町地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

岡山市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
311,192
2020年比 -1.1%
岡山県：-4.2%
2025年の転入超過
-1,281
人口千人あたり -4.12
岡山県：-3.09
空き家率（2023年）
15.3%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.5%
岡山県：16.4%
家賃の中央値（2023年）
5.3万円
月額・借家全体
岡山県：5万円
大地震のリスク
45.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岡山県：33.5%
納税者1人あたり所得
371万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
岡山県：348万円
昼夜間人口比率
116
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
3.0%
2024年・住民登録 8,870人
岡山県：2.1%
診療所
13.0
人口1万人あたり・病院28、歯科235（2020年）
岡山県：9.1
公示地価（2026年）
8.1万円/㎡
1年 +2.5%・5年 +11.1%
岡山県：3.7万円/㎡
洪水リスク
95.4%
地価公示地点65か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 29.2%）
岡山県：69.1%
津波リスク
1.5%
地価公示地点65か所のうち津波浸水想定区域内の割合
岡山県：13.7%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点65か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
岡山県：5.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 岡山駅周辺・表町地域 · 113 ha · 2003年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

岡山市北区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

1,000万円

15.4万円/㎡

  • 大供
  • 岡山 · 徒歩18分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1986年築
標準的2026 Q1

2,400万円

40万円/㎡

  • 清輝橋
  • 岡山 · 徒歩24分
  • 2LDK · 60 m²
  • 2009年築
高価格帯2026 Q2

3,700万円

49.3万円/㎡

  • 奉還町
  • 岡山 · 徒歩7分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2003年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

1,300万円

14.4万円/㎡

  • 大和町
  • 法界院 · 徒歩13分
  • 土地180㎡ · 延床90㎡
  • 1959年築
標準的2026 Q2

3,000万円

28.6万円/㎡

  • 平野
  • 庭瀬 · 徒歩9分
  • 土地140㎡ · 延床105㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q3

7,300万円

31.7万円/㎡

  • 大元
  • 大元 · 徒歩16分
  • 土地270㎡ · 延床230㎡
  • 1988年築
取引価格（中央値）の推移2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より31%高いですが、年の途中までの70件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,300万円2,350万円
20081,750万円2,500万円
20091,300万円2,300万円
20101,300万円2,500万円
20111,150万円2,700万円
20121,400万円2,550万円
20131,200万円2,500万円
20141,400万円2,400万円
20151,500万円2,550万円
20161,400万円2,700万円
20171,550万円2,700万円
20181,800万円2,700万円
20191,800万円2,900万円
20202,000万円2,800万円
20211,700万円3,000万円
20222,000万円2,700万円
20232,500万円2,900万円
20242,250万円3,300万円
20252,400万円2,400万円
2026年（途中まで）2,550万円3,150万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約41%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200718.6万円/㎡15.5万円/㎡6.3万円/㎡
200823.1万円/㎡14.6万円/㎡6万円/㎡
200920万円/㎡14万円/㎡6.1万円/㎡
201018.5万円/㎡14.3万円/㎡6万円/㎡
201117.7万円/㎡15万円/㎡4.5万円/㎡
201220万円/㎡14万円/㎡6.3万円/㎡
201318.5万円/㎡15.2万円/㎡6万円/㎡
201420万円/㎡16万円/㎡5.5万円/㎡
201521.4万円/㎡15.5万円/㎡5.4万円/㎡
201621.2万円/㎡16.4万円/㎡6.5万円/㎡
201723.1万円/㎡17.3万円/㎡7.6万円/㎡
201827.7万円/㎡18.3万円/㎡6.8万円/㎡
201926.6万円/㎡17万円/㎡7.4万円/㎡
202028.4万円/㎡17万円/㎡7.3万円/㎡
202125.5万円/㎡20万円/㎡8.6万円/㎡
202230万円/㎡19万円/㎡8.3万円/㎡
202334.7万円/㎡19万円/㎡8.4万円/㎡
202432.7万円/㎡21.6万円/㎡7.1万円/㎡
202533.8万円/㎡17.4万円/㎡8.8万円/㎡
2026年（途中まで）38.1万円/㎡21.3万円/㎡9.7万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築12年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築27年前後で半分になります。戸建ては築33年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築33年までに新築時から約64%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–36.2万円/㎡
1–33.3万円/㎡
261.5万円/㎡37万円/㎡
353.8万円/㎡–
451.4万円/㎡–
551.9万円/㎡–
644.6万円/㎡–
842.7万円/㎡31.3万円/㎡
942.5万円/㎡–
1042.7万円/㎡–
1138.8万円/㎡–
1239.4万円/㎡–
1341.2万円/㎡–
1439.8万円/㎡–
1538.3万円/㎡–
1645万円/㎡24.6万円/㎡
1738.4万円/㎡18.1万円/㎡
1835万円/㎡–
1938.4万円/㎡28万円/㎡
2032.8万円/㎡–
2132万円/㎡–
2232.8万円/㎡22万円/㎡
2330万円/㎡21.3万円/㎡
2430万円/㎡17.1万円/㎡
2526.9万円/㎡16.5万円/㎡
26–16.6万円/㎡
2725.7万円/㎡12.9万円/㎡
2825.6万円/㎡14.2万円/㎡
2921.4万円/㎡14.5万円/㎡
3018.5万円/㎡18.6万円/㎡
3116.5万円/㎡10万円/㎡
3218万円/㎡16.2万円/㎡
3318.2万円/㎡13.2万円/㎡
3417.3万円/㎡16.4万円/㎡
3515万円/㎡11.5万円/㎡
3615.7万円/㎡14.5万円/㎡
37–13.8万円/㎡
38–11.2万円/㎡
39–12万円/㎡
40–12.9万円/㎡
41–18.8万円/㎡
42–12万円/㎡
43–12.9万円/㎡
44–14万円/㎡
45–9.6万円/㎡
46–7.1万円/㎡
47–12.6万円/㎡
48–12.9万円/㎡
49–9.6万円/㎡
506.7万円/㎡11万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200718万円/㎡––
200818.5万円/㎡30万円/㎡–
200916万円/㎡27.1万円/㎡–
201016.3万円/㎡30.8万円/㎡–
201115.4万円/㎡––
201214.3万円/㎡30万円/㎡–
201313.7万円/㎡30万円/㎡–
201415万円/㎡30.8万円/㎡–
201516.5万円/㎡30万円/㎡–
201616.9万円/㎡32.1万円/㎡–
201717.1万円/㎡31.3万円/㎡–
201818.6万円/㎡32.9万円/㎡–
201917.2万円/㎡32.9万円/㎡–
202018.3万円/㎡33.9万円/㎡38.7万円/㎡
202118.4万円/㎡34.4万円/㎡–
202220万円/㎡36.9万円/㎡46.2万円/㎡
202321.3万円/㎡34.9万円/㎡48.5万円/㎡
202418.3万円/㎡37.3万円/㎡44.8万円/㎡
202520.8万円/㎡39.3万円/㎡46.3万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710.1万円/㎡15.9万円/㎡31.7万円/㎡–
200810.4万円/㎡13.9万円/㎡28.9万円/㎡–
200910.6万円/㎡13.8万円/㎡27.7万円/㎡–
201011万円/㎡13.5万円/㎡26万円/㎡–
201110.9万円/㎡13.8万円/㎡–31.4万円/㎡
201210万円/㎡12.8万円/㎡–30.8万円/㎡
201310.5万円/㎡13.3万円/㎡–32万円/㎡
201410万円/㎡15万円/㎡–33.3万円/㎡
20159.2万円/㎡12.2万円/㎡–30.9万円/㎡
201611.3万円/㎡15.7万円/㎡–29.6万円/㎡
20179.4万円/㎡14.4万円/㎡18万円/㎡32.4万円/㎡
201811.8万円/㎡13.1万円/㎡–34万円/㎡
20199万円/㎡14.2万円/㎡–35.1万円/㎡
20208.9万円/㎡14.4万円/㎡–35万円/㎡
202110.3万円/㎡14万円/㎡––
202211.7万円/㎡13万円/㎡––
202313.3万円/㎡14万円/㎡––
20248.3万円/㎡14.6万円/㎡––
20259.7万円/㎡15.3万円/㎡20万円/㎡34.9万円/㎡
2026年（途中まで）–13.1万円/㎡––

岡山市北区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
岡山2,600万円40万円/㎡3,500万円13442130,676-6% 2019年比
大元2,100万円31.3万円/㎡5,800万円112063,914+7% 2019年比
法界院2,300万円31.7万円/㎡3,400万円11822,332-11% 2019年比
庭瀬––2,500万円16827,786-10% 2019年比
北長瀬2,900万円37.7万円/㎡4,050万円18669,594+2% 2019年比
備前一宮––1,900万円18451,852-10% 2019年比
備前三門––2,000万円10431,842-20% 2019年比
備中高松––570万円16282,274-12% 2019年比
大安寺––3,500万円1324740+7% 2019年比
備前西市––4,950万円16173,742+3% 2019年比
玉柏––1,400万円2517150-23% 2019年比
備前原––1,300万円1315204+4% 2019年比
足守––1,250万円16141,106-13% 2019年比
吉備津––2,100万円11131,260+4% 2019年比
金川––900万円20121,304-20% 2019年比

岡山市北区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,700万円70 m²191
2LDK2,400万円65 m²78
4LDK3,000万円85 m²43
1K330万円20 m²28
1LDK2,150万円55 m²10

岡山市北区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価33.8万円/㎡、125件）です。

岡山市北区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（259件）です。

岡山市北区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+19.2%、住宅地㎡単価は+20.5%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。