上田市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 330
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約5.6%下落しています。
- 2長野県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は長野県平均より32%低い水準です。
- 3駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
- 4取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,100万円
戸建の中央値 · 8.1万円/㎡
長野県より34%安い
長野県の22市区町村中 高い順に14位
値上がりしている？
0.0%
5年間
長野県（+19.2%）より緩やか
長野県の28市区町村中 高い順に16位
地元の年収で買える？
3.3年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
長野県（7.0×）より買いやすい
長野県の24市区町村中 高い順に17位
借りる？買う？
20年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
長野県（41）より短い
長野県の22市区町村中 高い順に15位
人は増えている？
-6.3%
人口（2020→25年）
長野県（-4.5%）より速く減少
長野県の30市区町村中 高い順に23位
災害リスクは？
5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
長野県（20%）より低い
長野県の30市区町村中 高い順に27位
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上田市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.1万円（2023年）。2018年から+12.3%。 長野県：5.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 上田市長野県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4万円 2018年比 +19.7% · 長野県：4.2万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.1万円 2018年比 +8.4% · 長野県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.6万円 2018年比 +4.2% · 長野県：5.9万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.8万円 2018年比 +7.6% · 長野県：6.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.4万円 2018年比 +7.5% · 長野県：5.6万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.1万円 2018年比 -41.3% · 長野県：5.7万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,243円
- 中央値・月額 · 長野県：1,269円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 13,850戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約5.6%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
長野県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は長野県平均より32%低い水準です。10年前の差は2%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は510万円〜2,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は6.3%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は16%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.1%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は5%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で335万円です（上位地域は342万円）。2014年分から+18%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で+0%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、60%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が7%）、7%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
上田市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 144,350
- 2020年比 -6.3%
- 長野県：-4.5%
- 2025年の転入超過
- -153
- 人口千人あたり -1.06
- 長野県：-0.72
- 空き家率（2023年）
- 16.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.1%
- 長野県：20.1%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 長野県：4.9万円
- 大地震のリスク
- 4.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 長野県：19.8%
- 納税者1人あたり所得
- 335万円
- 2023年分の課税対象所得
- 長野県：342万円
- 昼夜間人口比率
- 102
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 3.1%
- 2024年・住民登録 4,668人
- 長野県：2.3%
- 診療所
- 7.3
- 人口1万人あたり・病院13、歯科76（2020年）
- 長野県：8.3
- 公示地価（2026年）
- 4万円/㎡
- 1年 +0.4%・5年 +0.2%
- 長野県：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 60.0%
- 地価公示地点15か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 6.7%）
- 長野県：55.7%
- 土砂災害リスク
- 6.7%
- 地価公示地点15か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 長野県：7.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
上田市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
600万円
12万円/㎡
- 常入
- 上田
- 3LDK · 50 m²
- 1991年築
1,500万円
30万円/㎡
- 常入
- 上田
- 2LDK · 50 m²
- 1991年築
2,600万円
34.7万円/㎡
- 天神
- 上田 · 徒歩9分
- 3LDK · 75 m²
- 2003年築
戸建て
430万円
3.4万円/㎡
- 八木沢
- 八木沢 · 徒歩8分
- 土地290㎡ · 延床125㎡
- 1993年築
1,500万円
3.6万円/㎡
- 中之条
- 三好町 · 徒歩11分
- 土地670㎡ · 延床420㎡
- 1991年築
2,900万円
32.2万円/㎡
- 小牧
- 信濃国分寺 · 徒歩23分
- 土地420㎡ · 延床90㎡
- 2019年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,300万円 |
| 2008 | 1,200万円 |
| 2009 | 1,000万円 |
| 2010 | 1,350万円 |
| 2011 | 1,600万円 |
| 2012 | 1,400万円 |
| 2013 | 1,400万円 |
| 2014 | 1,100万円 |
| 2015 | 1,400万円 |
| 2016 | 1,400万円 |
| 2017 | 1,300万円 |
| 2018 | 1,500万円 |
| 2019 | 1,300万円 |
| 2020 | 1,650万円 |
| 2021 | 1,400万円 |
| 2022 | 1,300万円 |
| 2023 | 1,300万円 |
| 2024 | 1,300万円 |
| 2025 | 1,100万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,800万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 10.7万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2008 | 8.3万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2009 | 9.4万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2010 | 10.4万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2011 | 10.6万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2012 | 9.5万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2013 | 10万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2015 | 9.4万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2016 | 10.3万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2017 | 10.2万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2018 | 11.3万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2019 | 10.2万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2020 | 11.5万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2021 | 10万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2022 | 9.4万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2023 | 9万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2024 | 8.2万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2025 | 8.1万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 9.3万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 25.5万円/㎡ |
| 1 | 25.7万円/㎡ |
| 28 | 8.1万円/㎡ |
| 29 | 7.8万円/㎡ |
| 30 | 10万円/㎡ |
| 31 | 7.6万円/㎡ |
| 32 | 8.9万円/㎡ |
| 33 | 5.3万円/㎡ |
| 34 | 5万円/㎡ |
| 35 | 6万円/㎡ |
| 36 | 4.7万円/㎡ |
| 37 | 10.2万円/㎡ |
| 38 | 8.4万円/㎡ |
| 39 | 3.6万円/㎡ |
| 40 | 7万円/㎡ |
| 41 | 4.8万円/㎡ |
| 42 | 5.8万円/㎡ |
| 43 | 4.1万円/㎡ |
| 44 | 5.1万円/㎡ |
| 45 | 6.7万円/㎡ |
| 46 | 5.2万円/㎡ |
| 48 | 4.2万円/㎡ |
| 49 | 2.6万円/㎡ |
| 50 | 4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 10万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 4.6万円/㎡ | 9.1万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 5.3万円/㎡ | 10万円/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 9.6万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 9.5万円/㎡ | – | 25万円/㎡ |
| 2012 | 7.3万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | – | 28.2万円/㎡ |
| 2013 | 6.3万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | – | 25.7万円/㎡ |
| 2014 | 6.7万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 4.2万円/㎡ | 7万円/㎡ | – | – |
| 2016 | 6.4万円/㎡ | 7.9万円/㎡ | – | 24.5万円/㎡ |
| 2017 | 4.7万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | – | 25.8万円/㎡ |
| 2018 | – | 6.8万円/㎡ | – | 24.8万円/㎡ |
| 2019 | 4.3万円/㎡ | 8.4万円/㎡ | – | 27.1万円/㎡ |
| 2020 | 4.4万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | – | 24.9万円/㎡ |
| 2021 | 3.6万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 3.9万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.5万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 4.8万円/㎡ | 6.1万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.5万円/㎡ | 6.8万円/㎡ | – | – |
上田市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 上田 | 2,400万円 | 34.3万円/㎡ | 1,600万円 | 16 | 181 | 16,784-10% 2019年比 |
| 大屋 | – | – | 615万円 | 18 | 77 | 1,480-13% 2019年比 |
| 信濃国分寺 | – | – | 2,450万円 | 18 | 51 | 1,052-5% 2019年比 |
| 上田原 | – | – | 1,200万円 | 15 | 48 | 616-19% 2019年比 |
| 城下(長野) | – | – | 1,600万円 | 10 | 21 | 71-1% 2019年比 |
| 赤坂上 | – | – | 1,400万円 | 14 | 21 | 250+24% 2019年比 |
| 三好町 | – | – | 1,900万円 | 8 | 17 | 136+48% 2019年比 |
| 下之郷 | – | – | 280万円 | 22 | 17 | 269-12% 2019年比 |
| 中塩田 | – | – | 2,650万円 | 8 | 14 | 76-11% 2019年比 |
| 西上田 | – | – | 1,150万円 | 16 | 14 | 1,632-8% 2019年比 |
| 塩田町 | – | – | 690万円 | 15 | 13 | 269-6% 2019年比 |
| 舞田 | – | – | 520万円 | 10 | 12 | 56-20% 2019年比 |
| 別所温泉 | – | – | 410万円 | 7 | 10 | 467+2% 2019年比 |
| 大学前(長野) | – | – | 1,300万円 | 6 | 10 | 627-12% 2019年比 |
上田市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,600万円 | 75 m² | 11 |
上田市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,100万円（162件）です。
上田市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は0.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。