写真：Matsumoto Castle, Matsumoto, Nagano · Nakaharu Line / Unsplash

伊那市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 162

要点

1
安定した上昇
戸建ての㎡単価は年約3.7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。
2
長野県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は長野県平均より39%低い水準です。
3
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
4
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は250万円〜1,800万円の間でした。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

900万円

戸建の中央値 · 7.2万円/㎡

長野県より41%安い

長野県の22市区町村中高い順に17位

値上がりしている？

-15.5%

5年間

長野県（+19.2%）より緩やか

長野県の28市区町村中高い順に20位

地元の年収で買える？

2.7年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

長野県（7.0×）より買いやすい

長野県の24市区町村中高い順に21位

借りる？買う？

17年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

長野県（41）より短い

長野県の22市区町村中高い順に18位

人は増えている？

-3.8%

人口（2020→25年）

減少は長野県（-4.5%）より緩やか

長野県の30市区町村中高い順に15位

災害リスクは？

26%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

長野県（20%）より高い

長野県の30市区町村中高い順に14位

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伊那市の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.7万円（2023年）。2018年から+5.2%。長野県：5.2万円

広さ	間取りの目安	平均家賃（月額）
〜29㎡ 1R・1K・1DK	1R・1K・1DK	3.8万円 2018年比 +2.7% · 長野県：4.2万円
30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK	1LDK・2K・2DK	4.5万円 2018年比 +3.7% · 長野県：5.1万円
50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK	2LDK・3K・3DK	5.4万円 2018年比 +10.5% · 長野県：5.9万円
70〜99㎡ 3LDK・4LDK	3LDK・4LDK	5.9万円 2018年比 -4.7% · 長野県：6.5万円

1㎡あたりの家賃: 1,140円; 中央値・月額 · 長野県：1,269円

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。対象 4,540戸。

データから見えること

安定した上昇

戸建ての㎡単価は年約3.7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

長野県平均を上回る伸び

戸建ての㎡単価は長野県平均より39%低い水準です。10年前は47%低かったため、周辺に追いつきつつあります。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は250万円〜1,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は3.8%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は3.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家が多い

2023年の空き家率は20%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は10.2%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は26%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

地域の所得水準は平均並み

納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で329万円です（上位地域は342万円）。2014年分から+17%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は下落が続く

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で-5%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、33%が想定最大規模の浸水想定区域内、17%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

伊那市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）: 63,597; 2020年比 -3.8%; 長野県：-4.5%
2025年の転入超過: +109; 人口千人あたり +1.71; 長野県：-0.72
空き家率（2023年）: 20.0%; うち賃貸・売却用以外の空き家 10.2%; 長野県：20.1%
家賃の中央値（2023年）: 4.5万円; 月額・借家全体; 長野県：4.9万円
大地震のリスク: 26.0%; 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率; 長野県：19.8%
納税者1人あたり所得: 329万円; 2023年分の課税対象所得; 長野県：342万円
昼夜間人口比率: 101; 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民: 3.0%; 2024年・住民登録 1,963人; 長野県：2.3%
診療所: 9.0; 人口1万人あたり・病院4、歯科37（2020年）; 長野県：8.3
公示地価（2026年）: 2.5万円/㎡; 1年 -0.8%・5年 -5.1%; 長野県：3万円/㎡
洪水リスク: 33.3%; 地価公示地点6か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）; 長野県：55.7%
土砂災害リスク: 16.7%; 地価公示地点6か所のうち土砂災害警戒区域内の割合; 長野県：7.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

伊那市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

300万円

2.1万円/㎡

手良中坪
田畑
土地680㎡ · 延床145㎡
1963年築

標準的2026 Q1

1,000万円

4.5万円/㎡

美原
田畑
土地290㎡ · 延床220㎡
1985年築

高価格帯2025 Q3

2,200万円

12.9万円/㎡

前原
伊那北
土地500㎡ · 延床170㎡
1988年築

取引価格（中央値）の推移

データ表を表示

年	戸建て
2007	1,000万円
2008	1,050万円
2009	1,000万円
2010	1,300万円
2011	1,200万円
2012	1,200万円
2013	1,050万円
2014	990万円
2015	800万円
2016	880万円
2017	730万円
2018	950万円
2019	650万円
2020	930万円
2021	1,200万円
2022	900万円
2023	830万円
2024	1,000万円
2025	900万円
2026年（途中まで）	–

㎡単価（中央値）の推移

データ表を表示

年	戸建て	土地
2007	8.4万円/㎡	1.8万円/㎡
2008	6万円/㎡	1.5万円/㎡
2009	6.8万円/㎡	1.8万円/㎡
2010	9.3万円/㎡	1.4万円/㎡
2011	7.9万円/㎡	1.7万円/㎡
2012	8.9万円/㎡	1.8万円/㎡
2013	6.4万円/㎡	1.4万円/㎡
2014	5.1万円/㎡	1.7万円/㎡
2015	5.4万円/㎡	1.5万円/㎡
2016	7.3万円/㎡	1.4万円/㎡
2017	6.7万円/㎡	1.5万円/㎡
2018	5.2万円/㎡	1.3万円/㎡
2019	5.3万円/㎡	1.3万円/㎡
2020	7万円/㎡	1.1万円/㎡
2021	7.1万円/㎡	8,700円/㎡
2022	5.3万円/㎡	1万円/㎡
2023	4.5万円/㎡	6,300円/㎡
2024	7.5万円/㎡	1.1万円/㎡
2025	7.2万円/㎡	9,300円/㎡
2026年（途中まで）	–	6,500円/㎡

築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）

データ表を表示

築年数（年）	戸建て
0	34.8万円/㎡
50	2.8万円/㎡

伊那市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅	中古マンション価格（中央値）	中古マンション㎡単価	戸建て価格（土地＋建物・中央値）	徒歩（分）	件数	1日の乗降客数（2023年）
伊那市	–	–	1,000万円	16	100	1,982-17% 2019年比
伊那北	–	–	810万円	13	60	1,931-6% 2019年比
下島(ＪＲ)	–	–	1,700万円	19	17	120-17% 2019年比
田畑	–	–	785万円	19	10	272-11% 2019年比

伊那市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は900万円（67件）です。

伊那市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-15.5%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。