Matsumoto Castle, Matsumoto, Nagano
照片：Matsumoto Castle, Matsumoto, Nagano · Nakaharu Line / Unsplash

上田市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 330

重點

  1. 1
    走勢轉弱

    近五年獨棟每㎡價格年均下跌約5.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

  2. 2
    落後於長野県

    獨棟每㎡價格比長野県平均低32%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    成交減少

    近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,100萬日圓

獨棟中位數 · 8.1萬日圓/㎡

比長野県低34%

長野県22個市區町村中由高到低第14

價格在上漲嗎？

0.0%

5年間

比長野県（+19.2%）慢

長野県28個市區町村中由高到低第16

當地收入買得起嗎？

3.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比長野県（7.0×）好買

長野県24個市區町村中由高到低第17

租還是買？

20年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比長野県（41）短

長野県22個市區町村中由高到低第15

人口在增加嗎？

-6.3%

人口（2020→25年）

減少速度快於長野県（-4.5%）

長野県30個市區町村中由高到低第23

災害風險高嗎？

5%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於長野県（20%）

長野県30個市區町村中由高到低第27

上田市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年+12.3%。 長野県：5.2萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4萬日圓
較2018年 +19.7% · 長野県：4.2萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.1萬日圓
較2018年 +8.4% · 長野県：5.1萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.6萬日圓
較2018年 +4.2% · 長野県：5.9萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.8萬日圓
較2018年 +7.6% · 長野県：6.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5.4萬日圓
較2018年 +7.5% · 長野県：5.6萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
5.1萬日圓
較2018年 -41.3% · 長野県：5.7萬日圓
每㎡租金
1,243日圓
中位數・每月 · 長野県：1,269日圓

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象13,850戶。

數據透露了什麼

走勢轉弱

近五年獨棟每㎡價格年均下跌約5.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

落後於長野県

獨棟每㎡價格比長野県平均低32%。十年前差距為2%，正逐漸落後於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的獨棟成交價介於510萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-6%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅多

2023年空屋率為16%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.1%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。

當地收入水平

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為335萬日圓（上一級地區為342萬日圓）。較2014年變化+18%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化+0%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，60%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，7%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在上田市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
144,350
較2020年 -6.3%
長野県：-4.5%
2025年淨遷入
-153
每千人 -1.06
長野県：-0.72
空屋率（2023年）
16.0%
非出租或出售的空屋 8.1%
長野県：20.1%
租金中位數（2023年）
4.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
長野県：4.9萬日圓
強震風險
4.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
長野県：19.8%
每名納稅人平均所得
335萬日圓
2023年應課稅所得
長野県：342萬日圓
日間人口
102
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
3.1%
2024年登記居民4,668人
長野県：2.3%
診所
7.3
每萬名居民；醫院13間、牙科76間（2020年）
長野県：8.3
公示地價（2026年）
4萬日圓/㎡
1年 +0.4%・5年 +0.2%
長野県：3萬日圓/㎡
洪水風險
60.0%
15個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 6.7%）
長野県：55.7%
土石災害風險
6.7%
15個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
長野県：7.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

上田市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

600萬日圓

12萬日圓/㎡

  • 常入
  • 上田
  • 3LDK · 50 m²
  • 1991年建
典型2026 Q2

1,500萬日圓

30萬日圓/㎡

  • 常入
  • 上田
  • 2LDK · 50 m²
  • 1991年建
較高價位2026 Q1

2,600萬日圓

34.7萬日圓/㎡

  • 天神
  • 上田 · 步行9分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2025 Q4

430萬日圓

3.4萬日圓/㎡

  • 八木沢
  • 八木沢 · 步行8分
  • 土地290㎡ · 樓地板125㎡
  • 1993年建
典型2025 Q4

1,500萬日圓

3.6萬日圓/㎡

  • 中之条
  • 三好町 · 步行11分
  • 土地670㎡ · 樓地板420㎡
  • 1991年建
較高價位2026 Q2

2,900萬日圓

32.2萬日圓/㎡

  • 小牧
  • 信濃国分寺 · 步行23分
  • 土地420㎡ · 樓地板90㎡
  • 2019年建
歷年成交價中位數2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高64%，但只涵蓋部分年份的57宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份獨棟
20071,300萬日圓
20081,200萬日圓
20091,000萬日圓
20101,350萬日圓
20111,600萬日圓
20121,400萬日圓
20131,400萬日圓
20141,100萬日圓
20151,400萬日圓
20161,400萬日圓
20171,300萬日圓
20181,500萬日圓
20191,300萬日圓
20201,650萬日圓
20211,400萬日圓
20221,300萬日圓
20231,300萬日圓
20241,300萬日圓
20251,100萬日圓
2026年（部分）1,800萬日圓
歷年每㎡價格中位數
0日圓5萬日圓10萬日圓15萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份獨棟土地
200710.7萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
20088.3萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
20099.4萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201010.4萬日圓/㎡2.9萬日圓/㎡
201110.6萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
20129.5萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
201310萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201410萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
20159.4萬日圓/㎡1.9萬日圓/㎡
201610.3萬日圓/㎡1.8萬日圓/㎡
201710.2萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201811.3萬日圓/㎡1.7萬日圓/㎡
201910.2萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
202011.5萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
202110萬日圓/㎡1.5萬日圓/㎡
20229.4萬日圓/㎡1.8萬日圓/㎡
20239萬日圓/㎡1.8萬日圓/㎡
20248.2萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
20258.1萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
2026年（部分）9.3萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約34年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡34年前較新屋下跌約80%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）獨棟
025.5萬日圓/㎡
125.7萬日圓/㎡
288.1萬日圓/㎡
297.8萬日圓/㎡
3010萬日圓/㎡
317.6萬日圓/㎡
328.9萬日圓/㎡
335.3萬日圓/㎡
345萬日圓/㎡
356萬日圓/㎡
364.7萬日圓/㎡
3710.2萬日圓/㎡
388.4萬日圓/㎡
393.6萬日圓/㎡
407萬日圓/㎡
414.8萬日圓/㎡
425.8萬日圓/㎡
434.1萬日圓/㎡
445.1萬日圓/㎡
456.7萬日圓/㎡
465.2萬日圓/㎡
484.2萬日圓/㎡
492.6萬日圓/㎡
504萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡––
20084.6萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡–
20095.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡––
2010–9.6萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡–
2011–9.5萬日圓/㎡–25萬日圓/㎡
20127.3萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡–28.2萬日圓/㎡
20136.3萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡–25.7萬日圓/㎡
20146.7萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡––
20154.2萬日圓/㎡7萬日圓/㎡––
20166.4萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡–24.5萬日圓/㎡
20174.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡–25.8萬日圓/㎡
2018–6.8萬日圓/㎡–24.8萬日圓/㎡
20194.3萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡–27.1萬日圓/㎡
20204.4萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡–24.9萬日圓/㎡
20213.6萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡––
20223.9萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡––
20234.5萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡––
20244.8萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡––
20255.5萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡––

上田市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
上田2,400萬日圓34.3萬日圓/㎡1,600萬日圓1618116,784-10% 較2019年
大屋––615萬日圓18771,480-13% 較2019年
信濃国分寺––2,450萬日圓18511,052-5% 較2019年
上田原––1,200萬日圓1548616-19% 較2019年
城下(長野)––1,600萬日圓102171-1% 較2019年
赤坂上––1,400萬日圓1421250+24% 較2019年
三好町––1,900萬日圓817136+48% 較2019年
下之郷––280萬日圓2217269-12% 較2019年
中塩田––2,650萬日圓81476-11% 較2019年
西上田––1,150萬日圓16141,632-8% 較2019年
塩田町––690萬日圓1513269-6% 較2019年
舞田––520萬日圓101256-20% 較2019年
別所温泉––410萬日圓710467+2% 較2019年
大学前(長野)––1,300萬日圓610627-12% 較2019年

上田市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,600萬日圓75 m²11

上田市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,100萬日圓（共162筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。