佐久市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 290
要点
- 1安定した上昇
戸建ての㎡単価は年約3%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。
- 2長野県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は長野県平均とほぼ同水準です。
- 3駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
- 4取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,500万円
戸建の中央値 · 12.3万円/㎡
長野県より1%高い
長野県の22市区町村中 高い順に6位
値上がりしている？
0.0%
5年間
長野県（+19.2%）より緩やか
長野県の28市区町村中 高い順に17位
地元の年収で買える？
4.4年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
長野県（7.0×）より買いやすい
長野県の24市区町村中 高い順に11位
借りる？買う？
26年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
長野県（41）より短い
長野県の22市区町村中 高い順に10位
人は増えている？
-1.1%
人口（2020→25年）
減少は長野県（-4.5%）より緩やか
長野県の30市区町村中 高い順に4位
災害リスクは？
18%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
長野県（20%）並み
長野県の30市区町村中 高い順に17位
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佐久市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.2万円（2023年）。2018年から+5.5%。 長野県：5.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 佐久市長野県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.2万円 2018年比 +7.9% · 長野県：4.2万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.8万円 2018年比 -1.1% · 長野県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.6万円 2018年比 +3.4% · 長野県：5.9万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.4万円 2018年比 +16.6% · 長野県：6.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 7.5万円 2018年比 +56.2% · 長野県：5.6万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,170円
- 中央値・月額 · 長野県：1,269円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 7,780戸。
データから見えること
安定した上昇
戸建ての㎡単価は年約3%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
長野県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は長野県平均とほぼ同水準です。10年前は12%低かったため、周辺に追いつきつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は443万円〜2,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.1%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は4.9%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は21.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は9.6%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は18%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で340万円です（上位地域は342万円）。2014年分から+18%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+2%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、44%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
佐久市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 97,070
- 2020年比 -1.1%
- 長野県：-4.5%
- 2025年の転入超過
- +115
- 人口千人あたり +1.18
- 長野県：-0.72
- 空き家率（2023年）
- 21.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 9.6%
- 長野県：20.1%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 長野県：4.9万円
- 大地震のリスク
- 17.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 長野県：19.8%
- 納税者1人あたり所得
- 340万円
- 2023年分の課税対象所得
- 長野県：342万円
- 昼夜間人口比率
- 99
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.6%
- 2024年・住民登録 1,557人
- 長野県：2.3%
- 診療所
- 9.1
- 人口1万人あたり・病院7、歯科56（2020年）
- 長野県：8.3
- 公示地価（2026年）
- 3万円/㎡
- 1年 +0.9%・5年 +1.9%
- 長野県：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 44.4%
- 地価公示地点9か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 長野県：55.7%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点9か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 長野県：7.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
佐久市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
400万円
6.7万円/㎡
- 岩村田
- 岩村田 · 徒歩19分
- 土地170㎡ · 延床60㎡
- 1992年築
1,600万円
8.4万円/㎡
- 入澤
- 青沼 · 徒歩9分
- 土地850㎡ · 延床190㎡
- 1989年築
3,900万円
43.3万円/㎡
- 中込
- 北中込 · 徒歩9分
- 土地340㎡ · 延床90㎡
- 2021年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,200万円 |
| 2008 | 1,400万円 |
| 2009 | 1,100万円 |
| 2010 | 940万円 |
| 2011 | 1,400万円 |
| 2012 | 1,100万円 |
| 2013 | 1,100万円 |
| 2014 | 865万円 |
| 2015 | 1,000万円 |
| 2016 | 980万円 |
| 2017 | 1,500万円 |
| 2018 | 1,450万円 |
| 2019 | 1,600万円 |
| 2020 | 1,250万円 |
| 2021 | 990万円 |
| 2022 | 1,400万円 |
| 2023 | 1,650万円 |
| 2024 | 1,400万円 |
| 2025 | 1,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,100万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 9.6万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2008 | 9.7万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2009 | 9.3万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2010 | 8.2万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2011 | 10.4万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2012 | 8.9万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2013 | 8.8万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2014 | 9.2万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2015 | 8.1万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2016 | 8.2万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2017 | 11.6万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2018 | 10.8万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2019 | 10.8万円/㎡ | 1.3万円/㎡ |
| 2020 | 9.2万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2021 | 8.5万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2022 | 10.4万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2023 | 11万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2024 | 10.9万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2025 | 12.3万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 12.1万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 33.3万円/㎡ |
| 1 | 33.8万円/㎡ |
| 19 | 18万円/㎡ |
| 25 | 7.3万円/㎡ |
| 27 | 10.8万円/㎡ |
| 29 | 7.8万円/㎡ |
| 30 | 7.4万円/㎡ |
| 49 | 2.5万円/㎡ |
| 50 | 3.1万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|
| 2007 | 8.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 7.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.5万円/㎡ | – |
| 2010 | 8.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 8.9万円/㎡ | – |
| 2012 | 8.5万円/㎡ | – |
| 2013 | 8.7万円/㎡ | – |
| 2014 | 9.5万円/㎡ | – |
| 2015 | 6.7万円/㎡ | – |
| 2016 | 8万円/㎡ | – |
| 2017 | 8.6万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2018 | 9.2万円/㎡ | 30.4万円/㎡ |
| 2020 | 8.8万円/㎡ | – |
| 2021 | 6.9万円/㎡ | – |
| 2022 | 8.2万円/㎡ | – |
| 2023 | 7.4万円/㎡ | – |
| 2024 | 5.2万円/㎡ | – |
| 2025 | 6.7万円/㎡ | – |
佐久市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 佐久平 | 3,400万円 | 42万円/㎡ | 3,100万円 | 12 | 87 | 6,288+1% 2019年比 |
| 中込 | – | – | 800万円 | 18 | 64 | 1,822-9% 2019年比 |
| 岩村田 | – | – | 2,000万円 | 14 | 49 | 2,254-14% 2019年比 |
| 北中込 | – | – | 1,500万円 | 15 | 39 | – |
| 臼田 | – | – | 570万円 | 16 | 20 | 318-24% 2019年比 |
| 龍岡城 | – | – | 1,800万円 | 10 | 12 | – |
| 滑津 | – | – | 850万円 | 18 | 11 | – |
佐久市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,500万円（104件）です。
佐久市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は0.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。