佐久市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 290
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,500萬日圓
獨棟中位數 · 12.3萬日圓/㎡
比長野県高1%
長野県22個市區町村中由高到低第6
價格在上漲嗎？
0.0%
5年間
比長野県（+19.2%）慢
長野県28個市區町村中由高到低第17
當地收入買得起嗎？
4.4倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比長野県（7.0×）好買
長野県24個市區町村中由高到低第11
租還是買？
26年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比長野県（41）短
長野県22個市區町村中由高到低第10
人口在增加嗎？
-1.1%
人口（2020→25年）
減少幅度小於長野県（-4.5%）
長野県30個市區町村中由高到低第4
災害風險高嗎？
18%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與長野県（20%）相近
長野県30個市區町村中由高到低第17
佐久市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.2萬日圓（2023年），較2018年+5.5%。 長野県：5.2萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 佐久市長野県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.2萬日圓 較2018年 +7.9% · 長野県：4.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.8萬日圓 較2018年 -1.1% · 長野県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.6萬日圓 較2018年 +3.4% · 長野県：5.9萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.4萬日圓 較2018年 +16.6% · 長野県：6.5萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 7.5萬日圓 較2018年 +56.2% · 長野県：5.6萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,170日圓
- 中位數・每月 · 長野県：1,269日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象7,780戶。
數據透露了什麼
穩定上漲
獨棟每㎡價格年均上漲約3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
表現優於長野県
獨棟每㎡價格與長野県平均相若。十年前低12%，正在追上周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於443萬日圓至2,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-1%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅多
2023年空屋率為21.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔9.6%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為18%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為340萬日圓（上一級地區為342萬日圓）。較2014年變化+18%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+2%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，44%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在佐久市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 97,070
- 較2020年 -1.1%
- 長野県：-4.5%
- 2025年淨遷入
- +115
- 每千人 +1.18
- 長野県：-0.72
- 空屋率（2023年）
- 21.3%
- 非出租或出售的空屋 9.6%
- 長野県：20.1%
- 租金中位數（2023年）
- 4.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 長野県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 17.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 長野県：19.8%
- 每名納稅人平均所得
- 340萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 長野県：342萬日圓
- 日間人口
- 99
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.6%
- 2024年登記居民1,557人
- 長野県：2.3%
- 診所
- 9.1
- 每萬名居民；醫院7間、牙科56間（2020年）
- 長野県：8.3
- 公示地價（2026年）
- 3萬日圓/㎡
- 1年 +0.9%・5年 +1.9%
- 長野県：3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 44.4%
- 9個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 長野県：55.7%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 9個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 長野県：7.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
佐久市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
400萬日圓
6.7萬日圓/㎡
- 岩村田
- 岩村田 · 步行19分
- 土地170㎡ · 樓地板60㎡
- 1992年建
1,600萬日圓
8.4萬日圓/㎡
- 入澤
- 青沼 · 步行9分
- 土地850㎡ · 樓地板190㎡
- 1989年建
3,900萬日圓
43.3萬日圓/㎡
- 中込
- 北中込 · 步行9分
- 土地340㎡ · 樓地板90㎡
- 2021年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,200萬日圓 |
| 2008 | 1,400萬日圓 |
| 2009 | 1,100萬日圓 |
| 2010 | 940萬日圓 |
| 2011 | 1,400萬日圓 |
| 2012 | 1,100萬日圓 |
| 2013 | 1,100萬日圓 |
| 2014 | 865萬日圓 |
| 2015 | 1,000萬日圓 |
| 2016 | 980萬日圓 |
| 2017 | 1,500萬日圓 |
| 2018 | 1,450萬日圓 |
| 2019 | 1,600萬日圓 |
| 2020 | 1,250萬日圓 |
| 2021 | 990萬日圓 |
| 2022 | 1,400萬日圓 |
| 2023 | 1,650萬日圓 |
| 2024 | 1,400萬日圓 |
| 2025 | 1,500萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,100萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 9.6萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2008 | 9.7萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 9.3萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2010 | 8.2萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2011 | 10.4萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 8.9萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2013 | 8.8萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 9.2萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 8.1萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2016 | 8.2萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 11.6萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2018 | 10.8萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2019 | 10.8萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | 9.2萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2021 | 8.5萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | 10.4萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 11萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2024 | 10.9萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2025 | 12.3萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 12.1萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 33.3萬日圓/㎡ |
| 1 | 33.8萬日圓/㎡ |
| 19 | 18萬日圓/㎡ |
| 25 | 7.3萬日圓/㎡ |
| 27 | 10.8萬日圓/㎡ |
| 29 | 7.8萬日圓/㎡ |
| 30 | 7.4萬日圓/㎡ |
| 49 | 2.5萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.1萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|
| 2007 | 8.1萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 7.9萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 8.5萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 8.4萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 8.9萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 8.5萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 8.7萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 9.5萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 6.7萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 8萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 8.6萬日圓/㎡ | 27.6萬日圓/㎡ |
| 2018 | 9.2萬日圓/㎡ | 30.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | 8.8萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 6.9萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 8.2萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 7.4萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 5.2萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 6.7萬日圓/㎡ | – |
佐久市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 佐久平 | 3,400萬日圓 | 42萬日圓/㎡ | 3,100萬日圓 | 12 | 87 | 6,288+1% 較2019年 |
| 中込 | – | – | 800萬日圓 | 18 | 64 | 1,822-9% 較2019年 |
| 岩村田 | – | – | 2,000萬日圓 | 14 | 49 | 2,254-14% 較2019年 |
| 北中込 | – | – | 1,500萬日圓 | 15 | 39 | – |
| 臼田 | – | – | 570萬日圓 | 16 | 20 | 318-24% 較2019年 |
| 龍岡城 | – | – | 1,800萬日圓 | 10 | 12 | – |
| 滑津 | – | – | 850萬日圓 | 18 | 11 | – |
佐久市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,500萬日圓（共104筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。