八代市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 191
要点
- 1価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約0.1%上昇し、その前の5年（年4.3%）より勢いを増しています。
- 2熊本県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は熊本県平均より60%低い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約16%高くなっています。
- 4典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は465万円〜2,450万円の間でした。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,000万円
戸建の中央値 · 6.5万円/㎡
熊本県より55%安い
熊本県の17市区町村中 高い順に12位
値上がりしている？
+5.9%
5年間
熊本県（+29.5%）より緩やか
熊本県の19市区町村中 高い順に11位
地元の年収で買える？
3.2年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
熊本県（5.7×）より買いやすい
熊本県の19市区町村中 高い順に13位
借りる？買う？
19年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
熊本県（34）より短い
熊本県の19市区町村中 高い順に12位
人は増えている？
-6.2%
人口（2020→25年）
熊本県（-3.5%）より速く減少
熊本県の21市区町村中 高い順に15位
災害リスクは？
11%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
熊本県（15%）より低い
熊本県の21市区町村中 高い順に13位
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八代市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.4万円（2023年）。2018年から+3.8%。 熊本県：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 八代市熊本県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.7万円 2018年比 +8.3% · 熊本県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.2万円 2018年比 +11.0% · 熊本県：4.8万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 4.9万円 2018年比 +2.8% · 熊本県：5.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 5万円 2018年比 +4.4% · 熊本県：6.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 4.8万円 2018年比 +30.3% · 熊本県：5.8万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 976円
- 中央値・月額 · 熊本県：1,208円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 12,200戸。
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約0.1%上昇し、その前の5年（年4.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
熊本県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は熊本県平均より60%低い水準です。10年前の差は40%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約16%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は465万円〜2,450万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は6.2%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約5.8人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は1.5%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は16.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は9.4%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は11%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で309万円です（上位地域は331万円）。2014年分から+20%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-1%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、80%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
八代市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 115,453
- 2020年比 -6.2%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年の転入超過
- -667
- 人口千人あたり -5.78
- 熊本県：-1.39
- 空き家率（2023年）
- 16.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 9.4%
- 熊本県：14.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.4万円
- 月額・借家全体
- 熊本県：4.7万円
- 大地震のリスク
- 10.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 熊本県：14.9%
- 納税者1人あたり所得
- 309万円
- 2023年分の課税対象所得
- 熊本県：331万円
- 昼夜間人口比率
- 100
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 3.3%
- 2024年・住民登録 3,996人
- 熊本県：1.7%
- 診療所
- 10.6
- 人口1万人あたり・病院10、歯科65（2020年）
- 熊本県：8.9
- 公示地価（2026年）
- 2.5万円/㎡
- 1年 -0.1%・5年 -1.0%
- 熊本県：5.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 80.0%
- 地価公示地点10か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 熊本県：51.3%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点10か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 熊本県：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
八代市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
280万円
2.8万円/㎡
- 鏡町内田
- 有佐 · 徒歩23分
- 土地290㎡ · 延床100㎡
- 1976年築
800万円
6.7万円/㎡
- 古閑下町
- 八代
- 土地195㎡ · 延床120㎡
- 1995年築
2,700万円
24.5万円/㎡
- 横手本町
- 八代 · 徒歩20分
- 土地200㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 750万円 |
| 2008 | 1,200万円 |
| 2009 | 915万円 |
| 2010 | 880万円 |
| 2011 | 1,250万円 |
| 2012 | 950万円 |
| 2013 | 1,100万円 |
| 2014 | 1,200万円 |
| 2015 | 1,150万円 |
| 2016 | 1,200万円 |
| 2017 | 880万円 |
| 2018 | 1,000万円 |
| 2019 | 1,100万円 |
| 2020 | 990万円 |
| 2021 | 1,100万円 |
| 2022 | 1,400万円 |
| 2023 | 905万円 |
| 2024 | 900万円 |
| 2025 | 1,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,200万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 6.7万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2008 | 7.7万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2009 | 6.2万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2010 | 6.8万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2011 | 6.6万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2012 | 6.2万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2013 | 7万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2014 | 6.7万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2015 | 7.6万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2016 | 8.2万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2017 | 6.2万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2018 | 7.9万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2019 | 6万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2020 | 5.4万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2021 | 9.5万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2022 | 6.1万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2023 | 6.8万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2024 | 5万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2025 | 6.5万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 6.9万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 29.5万円/㎡ |
| 31 | 4.6万円/㎡ |
| 32 | 6.6万円/㎡ |
| 33 | 9.7万円/㎡ |
| 42 | 5.5万円/㎡ |
| 43 | 3.6万円/㎡ |
| 46 | 6.2万円/㎡ |
| 47 | 4.9万円/㎡ |
| 49 | 4.4万円/㎡ |
| 50 | 3.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2009 | – | 5.5万円/㎡ |
| 2010 | – | 8.9万円/㎡ |
| 2011 | – | 7.9万円/㎡ |
| 2013 | – | 7.2万円/㎡ |
| 2014 | 5.8万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2015 | – | 7.1万円/㎡ |
| 2017 | 5.1万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2018 | 6.5万円/㎡ | – |
| 2019 | – | 7.6万円/㎡ |
| 2021 | – | 9万円/㎡ |
| 2022 | – | 4.6万円/㎡ |
| 2023 | 5.4万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
| 2024 | 4.4万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2025 | 5.2万円/㎡ | 7.4万円/㎡ |
八代市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 八代 | – | – | 1,000万円 | 20 | 220 | 3,953-13% 2019年比 |
| 有佐 | – | – | 750万円 | 23 | 33 | 1,832-1% 2019年比 |
| 新八代 | – | – | 1,055万円 | 18 | 30 | 4,098-1% 2019年比 |
| 千丁 | – | – | 900万円 | 20 | 23 | – |
| 肥後高田 | – | – | 1,450万円 | 20 | 20 | 414-12% 2019年比 |
八代市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,000万円（103件）です。
八代市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+5.9%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。