Kumamoto Castle, Kumamoto
写真：Kumamoto Castle, Kumamoto · Mohammed Kertiou / Unsplash

熊本市北区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 189

要点

  1. 1
    上昇は続くが鈍化

    上昇率は年約0.1%と、前の5年の年6.5%から落ち着いてきました。

  2. 2
    熊本県平均を上回る伸び

    戸建ての㎡単価は熊本県平均より18%高い水準です。

  3. 3
    駅近プレミアムは小さめ

    駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約7%高くなっています。

  4. 4
    典型的な購入価格帯

    昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜3,200万円の間でした。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,200万円

戸建の中央値 · 15.8万円/㎡

熊本県より9%高い

熊本県の17市区町村中 高い順に5位

値上がりしている？

+35.9%

5年間

熊本県（+29.5%）より速い

熊本県の19市区町村中 高い順に3位

地元の年収で買える？

6.1年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

熊本県（5.7×）より買いにくい

熊本県の19市区町村中 高い順に7位

借りる？買う？

38年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

熊本県（34）より長い

熊本県の19市区町村中 高い順に7位

人は増えている？

-3.4%

人口（2020→25年）

減少は熊本県（-3.5%）より緩やか

熊本県の21市区町村中 高い順に10位

災害リスクは？

4%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

熊本県（15%）より低い

熊本県の21市区町村中 高い順に21位

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熊本市北区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.2万円（2023年）。2018年から+7.7%。 熊本県：5.1万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
3.6万円
2018年比 +0.7% · 熊本県：4万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
4.8万円
2018年比 -0.7% · 熊本県：4.8万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
5.6万円
2018年比 +6.6% · 熊本県：5.6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
6.2万円
2018年比 +14.5% · 熊本県：6.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
6万円
2018年比 -0.7% · 熊本県：5.8万円
1㎡あたりの家賃
1,096円
中央値・月額 · 熊本県：1,208円

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 15,900戸。

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約0.1%と、前の5年の年6.5%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

熊本県平均を上回る伸び

戸建ての㎡単価は熊本県平均より18%高い水準です。10年前の4%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約7%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜3,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は3.4%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は1.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は12.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は4%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

地域の所得水準は平均並み

市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で362万円です（上位地域は331万円）。2014年分から+19%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+12%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ26%低い水準です。

災害区域にかかる地点は少ない

公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。

熊本市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
135,070
2020年比 -3.4%
熊本県：-3.5%
2025年の転入超過
-456
人口千人あたり -3.38
熊本県：-1.39
空き家率（2023年）
12.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.5%
熊本県：14.9%
家賃の中央値（2023年）
4.8万円
月額・借家全体
熊本県：4.7万円
大地震のリスク
3.9%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
熊本県：14.9%
納税者1人あたり所得
362万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
熊本県：331万円
昼夜間人口比率
90
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
1.4%
2024年・住民登録 1,982人
熊本県：1.7%
診療所
7.3
人口1万人あたり・病院15、歯科63（2020年）
熊本県：8.9
公示地価（2026年）
5.4万円/㎡
1年 +2.2%・5年 +11.5%
熊本県：5.4万円/㎡
洪水リスク
4.8%
地価公示地点21か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
熊本県：51.3%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点21か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
熊本県：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

熊本市北区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

1,000万円

10万円/㎡

  • 麻生田
  • 武蔵塚
  • 土地250㎡ · 延床100㎡
  • 1974年築
標準的2026 Q2

2,300万円

24.2万円/㎡

  • 植木町岩野
  • 植木
  • 土地260㎡ · 延床95㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q3

3,400万円

32.4万円/㎡

  • 麻生田
  • 新須屋 · 徒歩20分
  • 土地145㎡ · 延床105㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て
20072,000万円
20081,800万円
20091,600万円
20101,800万円
20111,600万円
20121,700万円
20131,700万円
20141,300万円
20151,650万円
20161,600万円
20171,800万円
20182,100万円
20192,100万円
20202,000万円
20212,000万円
20221,800万円
20232,300万円
20242,400万円
20252,200万円
2026年（途中まで）2,300万円
㎡単価（中央値）の推移
0円5万円10万円15万円20万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て土地
200715.4万円/㎡3.8万円/㎡
200815.9万円/㎡3.6万円/㎡
200911.9万円/㎡2.6万円/㎡
201013万円/㎡2.8万円/㎡
201112.7万円/㎡3.3万円/㎡
201212.4万円/㎡3.4万円/㎡
201314.8万円/㎡3.5万円/㎡
201411.8万円/㎡3.3万円/㎡
201513.1万円/㎡3万円/㎡
201611.4万円/㎡3.6万円/㎡
201715.2万円/㎡3.6万円/㎡
201816.5万円/㎡3.8万円/㎡
201916.4万円/㎡4.2万円/㎡
202017.8万円/㎡3.2万円/㎡
202117.4万円/㎡3.8万円/㎡
202215万円/㎡4.3万円/㎡
202317.4万円/㎡3.8万円/㎡
202418.2万円/㎡3.4万円/㎡
202515.8万円/㎡4.3万円/㎡
2026年（途中まで）18万円/㎡4.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築36年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築36年までに新築時から約63%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円10万円20万円30万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）戸建て
028万円/㎡
125.9万円/㎡
2810.1万円/㎡
3017万円/㎡
3111.4万円/㎡
329.1万円/㎡
3312.1万円/㎡
3610.3万円/㎡
408万円/㎡
417.9万円/㎡
4210万円/㎡
439.4万円/㎡
4413.6万円/㎡
456.4万円/㎡
468.3万円/㎡
4815.8万円/㎡
4911万円/㎡
508.2万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–12万円/㎡––
2008–11万円/㎡25.4万円/㎡–
200911.8万円/㎡9.6万円/㎡21.9万円/㎡–
20109.7万円/㎡11.3万円/㎡21.7万円/㎡–
20118.5万円/㎡11.1万円/㎡–25.3万円/㎡
20128.6万円/㎡9.2万円/㎡–23万円/㎡
20139.2万円/㎡13.5万円/㎡–24.8万円/㎡
20149.4万円/㎡10.3万円/㎡––
20158.3万円/㎡9.6万円/㎡–25万円/㎡
2016–10万円/㎡–24.3万円/㎡
2017–10.8万円/㎡–25.3万円/㎡
2018–12.8万円/㎡–25.9万円/㎡
20199.5万円/㎡12万円/㎡–24.4万円/㎡
20208万円/㎡11.3万円/㎡–24.3万円/㎡
202111.8万円/㎡12.4万円/㎡––
20229.8万円/㎡10.3万円/㎡––
2023–10.8万円/㎡––
2024–10.3万円/㎡––
2025–10.5万円/㎡––

熊本市北区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
武蔵塚––2,700万円18894,332-4% 2019年比
植木––1,400万円16751,470+5% 2019年比
堀川––2,300万円947654+12% 2019年比
西里––2,400万円23311,756-5% 2019年比
三ツ石––2,000万円2226314-8% 2019年比
竜田口––1,900万円21251,490+2% 2019年比
八景水谷––2,350万円824408+5% 2019年比
北熊本––2,800万円818700-16% 2019年比
新須屋––2,400万円1517526-16% 2019年比
崇城大学前––2,650万円26133,098+9% 2019年比
光の森–––11104,998-8% 2019年比

熊本市北区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,100万円70 m²21

熊本市北区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,200万円（117件）です。

熊本市北区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+35.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。