八代市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 191
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,000萬日圓
獨棟中位數 · 6.5萬日圓/㎡
比熊本県低55%
熊本県17個市區町村中由高到低第12
價格在上漲嗎？
+5.9%
5年間
比熊本県（+29.5%）慢
熊本県19個市區町村中由高到低第11
當地收入買得起嗎？
3.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比熊本県（5.7×）好買
熊本県19個市區町村中由高到低第13
租還是買？
19年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比熊本県（34）短
熊本県19個市區町村中由高到低第12
人口在增加嗎？
-6.2%
人口（2020→25年）
減少速度快於熊本県（-3.5%）
熊本県21個市區町村中由高到低第15
災害風險高嗎？
11%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於熊本県（15%）
熊本県21個市區町村中由高到低第13
八代市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.4萬日圓（2023年），較2018年+3.8%。 熊本県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 八代市熊本県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.7萬日圓 較2018年 +8.3% · 熊本県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.2萬日圓 較2018年 +11.0% · 熊本県：4.8萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 4.9萬日圓 較2018年 +2.8% · 熊本県：5.6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 5萬日圓 較2018年 +4.4% · 熊本県：6.5萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 4.8萬日圓 較2018年 +30.3% · 熊本県：5.8萬日圓 |
- 每㎡租金
- 976日圓
- 中位數・每月 · 熊本県：1,208日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象12,200戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約0.1%，快於前五年的4.3%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於熊本県
獨棟每㎡價格比熊本県平均低60%。十年前差距為40%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約16%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於465萬日圓至2,450萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人5.8人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為16.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔9.4%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為11%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為309萬日圓（上一級地區為331萬日圓）。較2014年變化+20%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-1%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，80%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在八代市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 115,453
- 較2020年 -6.2%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年淨遷入
- -667
- 每千人 -5.78
- 熊本県：-1.39
- 空屋率（2023年）
- 16.2%
- 非出租或出售的空屋 9.4%
- 熊本県：14.9%
- 租金中位數（2023年）
- 4.4萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 熊本県：4.7萬日圓
- 強震風險
- 10.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 熊本県：14.9%
- 每名納稅人平均所得
- 309萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 熊本県：331萬日圓
- 日間人口
- 100
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 3.3%
- 2024年登記居民3,996人
- 熊本県：1.7%
- 診所
- 10.6
- 每萬名居民；醫院10間、牙科65間（2020年）
- 熊本県：8.9
- 公示地價（2026年）
- 2.5萬日圓/㎡
- 1年 -0.1%・5年 -1.0%
- 熊本県：5.4萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 80.0%
- 10個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 熊本県：51.3%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 10個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 熊本県：0.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
八代市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
280萬日圓
2.8萬日圓/㎡
- 鏡町内田
- 有佐 · 步行23分
- 土地290㎡ · 樓地板100㎡
- 1976年建
800萬日圓
6.7萬日圓/㎡
- 古閑下町
- 八代
- 土地195㎡ · 樓地板120㎡
- 1995年建
2,700萬日圓
24.5萬日圓/㎡
- 横手本町
- 八代 · 步行20分
- 土地200㎡ · 樓地板110㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 750萬日圓 |
| 2008 | 1,200萬日圓 |
| 2009 | 915萬日圓 |
| 2010 | 880萬日圓 |
| 2011 | 1,250萬日圓 |
| 2012 | 950萬日圓 |
| 2013 | 1,100萬日圓 |
| 2014 | 1,200萬日圓 |
| 2015 | 1,150萬日圓 |
| 2016 | 1,200萬日圓 |
| 2017 | 880萬日圓 |
| 2018 | 1,000萬日圓 |
| 2019 | 1,100萬日圓 |
| 2020 | 990萬日圓 |
| 2021 | 1,100萬日圓 |
| 2022 | 1,400萬日圓 |
| 2023 | 905萬日圓 |
| 2024 | 900萬日圓 |
| 2025 | 1,000萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,200萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 6.7萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2008 | 7.7萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2009 | 6.2萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 6.8萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2011 | 6.6萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 6.2萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 7萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 6.7萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 7.6萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 8.2萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2017 | 6.2萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.9萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2019 | 6萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2020 | 5.4萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2021 | 9.5萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2022 | 6.1萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2023 | 6.8萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 5萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 6.5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 6.9萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 29.5萬日圓/㎡ |
| 31 | 4.6萬日圓/㎡ |
| 32 | 6.6萬日圓/㎡ |
| 33 | 9.7萬日圓/㎡ |
| 42 | 5.5萬日圓/㎡ |
| 43 | 3.6萬日圓/㎡ |
| 46 | 6.2萬日圓/㎡ |
| 47 | 4.9萬日圓/㎡ |
| 49 | 4.4萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.8萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2009 | – | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 8.9萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 7.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 7.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 5.8萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 2017 | 5.1萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 6.5萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | – | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 9萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 5.4萬日圓/㎡ | 6.9萬日圓/㎡ |
| 2024 | 4.4萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
| 2025 | 5.2萬日圓/㎡ | 7.4萬日圓/㎡ |
八代市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 八代 | – | – | 1,000萬日圓 | 20 | 220 | 3,953-13% 較2019年 |
| 有佐 | – | – | 750萬日圓 | 23 | 33 | 1,832-1% 較2019年 |
| 新八代 | – | – | 1,055萬日圓 | 18 | 30 | 4,098-1% 較2019年 |
| 千丁 | – | – | 900萬日圓 | 20 | 23 | – |
| 肥後高田 | – | – | 1,450萬日圓 | 20 | 20 | 414-12% 較2019年 |
八代市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,000萬日圓（共103筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。