熊本市西区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 147
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.8%下落しています。
- 2熊本県と連動
戸建ての㎡単価は熊本県平均より6%高い水準です。
- 3ファミリー向けの市場
最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
- 4取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約27%少なくなっています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,300万円
戸建の中央値 · 14万円/㎡
熊本県より3%安い
熊本県の17市区町村中 高い順に6位
値上がりしている？
+29.4%
5年間
熊本県（+29.5%）並み
熊本県の19市区町村中 高い順に4位
地元の年収で買える？
6.4年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
熊本県（5.7×）より買いにくい
熊本県の19市区町村中 高い順に6位
借りる？買う？
42年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
熊本県（34）より長い
熊本県の19市区町村中 高い順に5位
人は増えている？
-1.7%
人口（2020→25年）
減少は熊本県（-3.5%）より緩やか
熊本県の21市区町村中 高い順に9位
災害リスクは？
30%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
熊本県（15%）より高い
熊本県の21市区町村中 高い順に2位
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熊本市西区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.1万円（2023年）。2018年から+1.7%。 熊本県：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 熊本市西区熊本県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.6万円 2018年比 -5.0% · 熊本県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.3万円 2018年比 +9.4% · 熊本県：4.8万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.9万円 2018年比 +3.0% · 熊本県：5.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.9万円 2018年比 +11.2% · 熊本県：6.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.2万円 2018年比 +3.9% · 熊本県：5.8万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,289円
- 中央値・月額 · 熊本県：1,208円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 13,250戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.8%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
熊本県と連動
戸建ての㎡単価は熊本県平均より6%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
ファミリー向けの市場
最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約27%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は738万円〜3,725万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.7%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は3.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は14.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は30%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
地域の所得水準は平均並み
市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で362万円です（上位地域は331万円）。2014年分から+19%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+2%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、67%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
熊本市西区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 89,598
- 2020年比 -1.7%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年の転入超過
- -96
- 人口千人あたり -1.07
- 熊本県：-1.39
- 空き家率（2023年）
- 14.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 5.5%
- 熊本県：14.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.5万円
- 月額・借家全体
- 熊本県：4.7万円
- 大地震のリスク
- 30.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 熊本県：14.9%
- 納税者1人あたり所得
- 362万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 熊本県：331万円
- 昼夜間人口比率
- 96
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.2%
- 2024年・住民登録 1,093人
- 熊本県：1.7%
- 診療所
- 8.4
- 人口1万人あたり・病院8、歯科41（2020年）
- 熊本県：8.9
- 公示地価（2026年）
- 6.1万円/㎡
- 1年 +1.1%・5年 +1.9%
- 熊本県：5.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 66.7%
- 地価公示地点21か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 熊本県：51.3%
- 土砂災害リスク
- 4.8%
- 地価公示地点21か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 熊本県：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
熊本市西区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,500万円
23.1万円/㎡
- 島崎
- 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) · 徒歩20分
- 3LDK · 65 m²
- 1998年築
3,000万円
75万円/㎡
- 春日
- 熊本 · 徒歩5分
- 1LDK · 40 m²
- 2024年築
3,700万円
56.9万円/㎡
- 春日
- 熊本 · 徒歩5分
- 3LDK · 65 m²
- 2013年築
戸建て
600万円
3.5万円/㎡
- 花園
- 崇城大学前 · 徒歩15分
- 土地350㎡ · 延床170㎡
- 1972年築
2,300万円
18.4万円/㎡
- 中島町
- 西熊本
- 土地480㎡ · 延床125㎡
- 2016年築
6,500万円
50万円/㎡
- 八島町
- 崇城大学前 · 徒歩25分
- 土地660㎡ · 延床130㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,400万円 |
| 2008 | – | 2,000万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 1,450万円 |
| 2010 | 1,000万円 | 1,900万円 |
| 2011 | 1,000万円 | 2,000万円 |
| 2012 | 845万円 | 1,650万円 |
| 2013 | – | 1,700万円 |
| 2014 | – | 2,050万円 |
| 2015 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 2016 | – | 1,900万円 |
| 2017 | – | 2,200万円 |
| 2018 | – | 1,700万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 2,200万円 |
| 2020 | 1,450万円 | 2,100万円 |
| 2021 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2022 | 1,900万円 | 1,800万円 |
| 2023 | 3,200万円 | 2,250万円 |
| 2024 | – | 1,950万円 |
| 2025 | – | 2,300万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 2,500万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.4万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2008 | – | 11.9万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2009 | 14.7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2010 | 14.1万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2011 | 15.6万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2012 | 12.1万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2013 | – | 13.3万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2014 | – | 12.1万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2016 | – | 14万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2017 | – | 17.6万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2018 | – | 11.9万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2019 | 22.6万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2020 | 18.8万円/㎡ | 18.2万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2021 | 17.1万円/㎡ | 25.2万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2022 | 25.7万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2023 | 42万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2024 | – | 16.6万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2025 | – | 14万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 15.2万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 29.5万円/㎡ |
| 1 | 27.3万円/㎡ |
| 40 | 9.9万円/㎡ |
| 50 | 7.1万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|
| 2009 | 9.4万円/㎡ | – |
| 2012 | 9.7万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 23.7万円/㎡ |
| 2019 | – | 25.2万円/㎡ |
| 2020 | 12.4万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2022 | 9.9万円/㎡ | – |
| 2023 | 13.3万円/㎡ | – |
| 2025 | 11.1万円/㎡ | – |
熊本市西区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 熊本 | 3,400万円 | 47.5万円/㎡ | 2,300万円 | 11 | 140 | 32,584+6% 2019年比 |
| 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) | 2,200万円 | 27.7万円/㎡ | 1,900万円 | 16 | 72 | 8,320-2% 2019年比 |
| 西熊本 | – | – | 2,150万円 | – | 26 | 2,824+13% 2019年比 |
熊本市西区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,300万円 | 75 m² | 29 |
熊本市西区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,300万円（64件）です。
熊本市西区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+29.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。