Kumamoto Castle, Kumamoto
写真：Kumamoto Castle, Kumamoto · Mohammed Kertiou / Unsplash

山鹿市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 65

要点

  1. 1
    下落に転じた

    以前は上昇していましたが、直近5年は年約5.3%下落しています。

  2. 2
    熊本県平均に対して伸び悩み

    戸建ての㎡単価は熊本県平均より67%低い水準です。

  3. 3
    典型的な購入価格帯

    昨年の戸建て取引の半数は215万円〜1,400万円の間でした。

  4. 4
    人口が減少

    2020年から2025年に人口は7.1%減少しました。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

700万円

戸建の中央値 · 5.2万円/㎡

熊本県より64%安い

熊本県の17市区町村中 高い順に14位

値上がりしている？

+57.1%

5年間

熊本県（+29.5%）より速い

熊本県の19市区町村中 高い順に2位

地元の年収で買える？

2.5年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

熊本県（5.7×）より買いやすい

熊本県の19市区町村中 高い順に15位

借りる？買う？

17年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

熊本県（34）より短い

熊本県の19市区町村中 高い順に14位

人は増えている？

-7.1%

人口（2020→25年）

熊本県（-3.5%）より速く減少

熊本県の21市区町村中 高い順に17位

災害リスクは？

9%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

熊本県（15%）より低い

熊本県の21市区町村中 高い順に17位

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山鹿市の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.2万円（2023年）。2018年から-2.4%。 熊本県：5.1万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
3.4万円
2018年比 -1.8% · 熊本県：4万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
4万円
2018年比 -2.9% · 熊本県：4.8万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
4.6万円
2018年比 -1.7% · 熊本県：5.6万円
1㎡あたりの家賃
904円
中央値・月額 · 熊本県：1,208円

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 2,600戸。

データから見えること

下落に転じた

以前は上昇していましたが、直近5年は年約5.3%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。

熊本県平均に対して伸び悩み

戸建ての㎡単価は熊本県平均より67%低い水準です。10年前の差は48%で、周辺から取り残されつつあります。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は215万円〜1,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は7.1%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家が多い

2023年の空き家率は19.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は13.3%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は9%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

地域の所得水準は平均より低い

納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で282万円です（上位地域は331万円）。2014年分から+18%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+1%変化しました。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、20%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が20%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

山鹿市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
45,561
2020年比 -7.1%
熊本県：-3.5%
2025年の転入超過
-79
人口千人あたり -1.73
熊本県：-1.39
空き家率（2023年）
19.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 13.3%
熊本県：14.9%
家賃の中央値（2023年）
3.5万円
月額・借家全体
熊本県：4.7万円
大地震のリスク
8.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
熊本県：14.9%
納税者1人あたり所得
282万円
2023年分の課税対象所得
熊本県：331万円
昼夜間人口比率
97
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
1.2%
2024年・住民登録 557人
熊本県：1.7%
診療所
9.7
人口1万人あたり・病院6、歯科24（2020年）
熊本県：8.9
公示地価（2026年）
2.4万円/㎡
1年 +0.7%・5年 +1.1%
熊本県：5.4万円/㎡
洪水リスク
20.0%
地価公示地点5か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 20.0%）
熊本県：51.3%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点5か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
熊本県：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

山鹿市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

230万円

1.8万円/㎡

  • 鹿本町庄
  • 植木
  • 土地500㎡ · 延床125㎡
  • 1970年築
標準的2026 Q1

490万円

5.2万円/㎡

  • 山鹿
  • 玉名
  • 土地115㎡ · 延床95㎡
  • 1988年築
高価格帯2025 Q3

1,400万円

16.5万円/㎡

  • 鹿校通
  • 植木
  • 土地210㎡ · 延床85㎡
  • 1994年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に155%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は124%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は39件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円500万円1,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て
2007–
2008750万円
2009620万円
2010850万円
2011–
2012650万円
2013680万円
2014550万円
2015950万円
2016365万円
2017810万円
2018790万円
2019790万円
2020885万円
2021350万円
2022500万円
2023275万円
2024620万円
2025700万円
㎡単価（中央値）の推移
0円2万円4万円6万円8万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て土地
2007–1.4万円/㎡
20086.1万円/㎡1.1万円/㎡
20095.7万円/㎡9,100円/㎡
20107.3万円/㎡1万円/㎡
2011–9,450円/㎡
20126.7万円/㎡9,000円/㎡
20136.9万円/㎡1.2万円/㎡
20145.1万円/㎡1.1万円/㎡
20157.4万円/㎡1.5万円/㎡
20163.2万円/㎡1万円/㎡
20176.9万円/㎡1.1万円/㎡
20187.8万円/㎡7,100円/㎡
20194.7万円/㎡1.2万円/㎡
20207.7万円/㎡1.1万円/㎡
20212.9万円/㎡9,100円/㎡
20224.9万円/㎡1.2万円/㎡
20232.3万円/㎡1万円/㎡
20244.3万円/㎡–
20255.2万円/㎡1.6万円/㎡

山鹿市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
植木––415万円29941,470+5% 2019年比

山鹿市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は700万円（39件）です。

山鹿市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+57.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。