津山市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 149
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
960萬日圓
獨棟中位數 · 8.4萬日圓/㎡
比岡山県低34%
岡山県12個市區町村中由高到低第7
價格在上漲嗎？
+45.2%
5年間
比岡山県（+15.5%）快
岡山県15個市區町村中由高到低第3
當地收入買得起嗎？
3.0倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比岡山県（6.0×）好買
岡山県14個市區町村中由高到低第10
租還是買？
18年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比岡山県（35）短
岡山県14個市區町村中由高到低第9
人口在增加嗎？
-7.3%
人口（2020→25年）
減少速度快於岡山県（-4.2%）
岡山県15個市區町村中由高到低第9
災害風險高嗎？
3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於岡山県（34%）
岡山県15個市區町村中由高到低第14
津山市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.7萬日圓（2023年），較2018年+2.6%。 岡山県：5.3萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 津山市岡山県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.7萬日圓 較2018年 -7.0% · 岡山県：4.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.6萬日圓 較2018年 -5.0% · 岡山県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.3萬日圓 較2018年 +11.3% · 岡山県：6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 5萬日圓 較2018年 +2.5% · 岡山県：7萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,112日圓
- 中位數・每月 · 岡山県：1,310日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象8,160戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約6.8%，快於前五年的1.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於岡山県
獨棟每㎡價格比岡山県平均低36%。十年前低47%，正在追上周邊。
成交減少
近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於450萬日圓至2,225萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-7%。2025年淨遷出約每千人5.4人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為20.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔12.3%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為3%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為324萬日圓（上一級地區為348萬日圓）。較2014年變化+18%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-4%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，33%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在津山市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 92,611
- 較2020年 -7.3%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -503
- 每千人 -5.43
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 20.1%
- 非出租或出售的空屋 12.3%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 4.5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 2.8%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 每名納稅人平均所得
- 324萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 岡山県：348萬日圓
- 日間人口
- 101
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.4%
- 2024年登記居民1,341人
- 岡山県：2.1%
- 診所
- 10.3
- 每萬名居民；醫院10間、牙科46間（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地價（2026年）
- 1.4萬日圓/㎡
- 1年 -0.7%・5年 -4.4%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 33.3%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 25.0%）
- 岡山県：69.1%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
津山市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
290萬日圓
6.4萬日圓/㎡
- 小原
- 津山
- 土地430㎡ · 樓地板45㎡
- 1978年建
700萬日圓
4.5萬日圓/㎡
- 加茂町桑原
- 美作加茂 · 步行9分
- 土地1400㎡ · 樓地板155㎡
- 2005年建
2,100萬日圓
11.7萬日圓/㎡
- 小田中
- 津山 · 步行25分
- 土地530㎡ · 樓地板180㎡
- 1978年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,150萬日圓 |
| 2008 | 1,000萬日圓 |
| 2009 | 1,150萬日圓 |
| 2010 | 1,100萬日圓 |
| 2011 | 1,100萬日圓 |
| 2012 | 940萬日圓 |
| 2013 | 750萬日圓 |
| 2014 | 1,200萬日圓 |
| 2015 | 1,000萬日圓 |
| 2016 | 920萬日圓 |
| 2017 | 1,000萬日圓 |
| 2018 | 825萬日圓 |
| 2019 | 1,100萬日圓 |
| 2020 | 1,000萬日圓 |
| 2021 | 1,200萬日圓 |
| 2022 | 800萬日圓 |
| 2023 | 895萬日圓 |
| 2024 | 800萬日圓 |
| 2025 | 960萬日圓 |
| 2026年（部分） | 650萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 6.6萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2008 | 7萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 8.4萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 7.9萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2011 | 7萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2012 | 7.2萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 6.8萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 7.5萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 5.3萬日圓/㎡ | 9,800日圓/㎡ |
| 2016 | 6.5萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | 6.9萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 6.8萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 6.2萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2020 | 5.6萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 8.5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 5.3萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2023 | 6.5萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2024 | 8萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2025 | 8.4萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 4.7萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 26.5萬日圓/㎡ |
| 1 | 25萬日圓/㎡ |
| 35 | 8.9萬日圓/㎡ |
| 41 | 4.6萬日圓/㎡ |
| 47 | 3.5萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.4萬日圓/㎡ |
津山市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 津山 | – | – | 900萬日圓 | 18 | 120 | 3,456-12% 較2019年 |
| 高野(岡山) | – | – | 1,200萬日圓 | 16 | 26 | 40-35% 較2019年 |
| 東津山 | – | – | 2,400萬日圓 | 18 | 25 | 192-17% 較2019年 |
| 院庄 | – | – | 835萬日圓 | 14 | 12 | 74-43% 較2019年 |
| 津山口 | – | – | 2,300萬日圓 | 19 | 11 | 32+7% 較2019年 |
津山市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為960萬日圓（共76筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。