岡山市中区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 246
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
2,400萬日圓
獨棟中位數 · 20.9萬日圓/㎡
岡山県的1.6倍
岡山県12個市區町村中由高到低第1
價格在上漲嗎？
+6.7%
5年間
比岡山県（+15.5%）慢
岡山県15個市區町村中由高到低第7
當地收入買得起嗎？
6.5倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比岡山県（6.0×）難買
岡山県14個市區町村中由高到低第3
租還是買？
41年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比岡山県（35）長
岡山県14個市區町村中由高到低第1
人口在增加嗎？
-2.6%
人口（2020→25年）
減少幅度小於岡山県（-4.2%）
岡山県15個市區町村中由高到低第3
災害風險高嗎？
31%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與岡山県（34%）相近
岡山県15個市區町村中由高到低第9
岡山市中区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.2萬日圓（2023年），較2018年+6.2%。 岡山県：5.3萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 岡山市中区岡山県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4萬日圓 較2018年 +8.8% · 岡山県：4.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.9萬日圓 較2018年 +2.7% · 岡山県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.9萬日圓 較2018年 -2.0% · 岡山県：6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.2萬日圓 較2018年 +13.2% · 岡山県：7萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.1萬日圓 較2018年 -4.1% · 岡山県：6.1萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,243日圓
- 中位數・每月 · 岡山県：1,310日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象20,180戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約3.8%，快於前五年的1.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於岡山県
獨棟每㎡價格比岡山県平均高69%。十年前溢價為38%，差距持續擴大，表現優於周邊。
家庭自住市場
近年成交中78%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約17%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,100萬日圓至3,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為14.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.4%。與全國水平相若。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為31%。
當地收入水平
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為371萬日圓（上一級地區為348萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+11%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，96%位於最大規模淹水區，13%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在岡山市中区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 145,326
- 較2020年 -2.6%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -53
- 每千人 -0.36
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 14.9%
- 非出租或出售的空屋 6.4%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 4.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 30.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 每名納稅人平均所得
- 371萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 岡山県：348萬日圓
- 日間人口
- 90
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.8%
- 2024年登記居民2,653人
- 岡山県：2.1%
- 診所
- 7.7
- 每萬名居民；醫院11間、牙科69間（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地價（2026年）
- 7.4萬日圓/㎡
- 1年 +2.8%・5年 +11.2%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 95.7%
- 23個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 69.6%）
- 岡山県：69.1%
- 海嘯風險
- 13.0%
- 23個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 岡山県：13.7%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 23個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
岡山市中区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
970萬日圓
12.1萬日圓/㎡
- 海吉
- 岡山
- 土地230㎡ · 樓地板80㎡
- 1975年建
2,300萬日圓
4.7萬日圓/㎡
- 倉田
- 岡山
- 土地530㎡ · 樓地板490㎡
- 1979年建
4,300萬日圓
39.1萬日圓/㎡
- 藤崎
- 備前西市
- 土地165㎡ · 樓地板110㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 2,200萬日圓 |
| 2008 | 1,250萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2009 | – | 2,250萬日圓 |
| 2010 | 1,400萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2011 | 1,100萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2012 | 1,150萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2013 | 1,500萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2014 | 1,400萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2015 | 1,700萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2016 | 1,700萬日圓 | 2,250萬日圓 |
| 2017 | 1,200萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2018 | – | 2,400萬日圓 |
| 2019 | 1,900萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2020 | 2,000萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2021 | 1,600萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2022 | – | 3,050萬日圓 |
| 2023 | 1,700萬日圓 | 2,550萬日圓 |
| 2024 | 1,550萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2025 | – | 2,400萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 2,300萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.1萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ |
| 2008 | 19.2萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 14.9萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2010 | 20萬日圓/㎡ | 14.8萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2011 | 16.9萬日圓/㎡ | 16.1萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | 16.3萬日圓/㎡ | 13.4萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 22.8萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 23.1萬日圓/㎡ | 15.2萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 21萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2016 | 24.3萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 18.3萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 16.5萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 28.3萬日圓/㎡ | 17.8萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 24.3萬日圓/㎡ | 18.2萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 24.6萬日圓/㎡ | 24.8萬日圓/㎡ | 6.6萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 21.1萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 25.4萬日圓/㎡ | 19.7萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ |
| 2024 | 22.2萬日圓/㎡ | 22.5萬日圓/㎡ | 6.6萬日圓/㎡ |
| 2025 | – | 20.9萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 18.2萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 33.3萬日圓/㎡ |
| 1 | 33.3萬日圓/㎡ |
| 27 | 15.1萬日圓/㎡ |
| 31 | 13.1萬日圓/㎡ |
| 33 | 12.3萬日圓/㎡ |
| 35 | 13.3萬日圓/㎡ |
| 37 | 14.2萬日圓/㎡ |
| 43 | 13.1萬日圓/㎡ |
| 44 | 10.3萬日圓/㎡ |
| 45 | 11.7萬日圓/㎡ |
| 48 | 7.5萬日圓/㎡ |
| 50 | 7.7萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 13.3萬日圓/㎡ | 25.6萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 13.3萬日圓/㎡ | 13.8萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 14.4萬日圓/㎡ | 24.5萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 10.8萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ | 22.6萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 10.7萬日圓/㎡ | 12.4萬日圓/㎡ | – | 27.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 9.6萬日圓/㎡ | 12.3萬日圓/㎡ | – | 27.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 10.3萬日圓/㎡ | 12.4萬日圓/㎡ | – | 30萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 11.8萬日圓/㎡ | – | 28.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 9.7萬日圓/㎡ | 13.4萬日圓/㎡ | – | 25.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | 9萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | – | 27.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 7.5萬日圓/㎡ | 13.6萬日圓/㎡ | – | 25.1萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 10.3萬日圓/㎡ | – | 31.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 13萬日圓/㎡ | – | 29.6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 8.1萬日圓/㎡ | 11.2萬日圓/㎡ | – | 30.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 12.9萬日圓/㎡ | – | 29.9萬日圓/㎡ |
| 2022 | 13.5萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 12.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 14.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 9.5萬日圓/㎡ | – | – |
岡山市中区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,300萬日圓 | 30.7萬日圓/㎡ | 2,400萬日圓 | 26 | 255 | 130,676-6% 較2019年 |
| 高島(岡山) | 1,500萬日圓 | 22.9萬日圓/㎡ | 3,300萬日圓 | 15 | 82 | 6,476-9% 較2019年 |
| 東岡山 | – | – | 2,300萬日圓 | 17 | 57 | 7,498-6% 較2019年 |
| 西川原 | 1,650萬日圓 | 24.5萬日圓/㎡ | 4,500萬日圓 | 11 | 47 | 7,388-5% 較2019年 |
岡山市中区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,700萬日圓 | 70 m² | 40 |
岡山市中区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共123筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。