真庭市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 60
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
300萬日圓
獨棟中位數 · 2.4萬日圓/㎡
比岡山県低81%
岡山県12個市區町村中由高到低第12
價格在上漲嗎？
-2.5%
5年間
比岡山県（+15.5%）慢
岡山県15個市區町村中由高到低第9
當地收入買得起嗎？
1.0倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比岡山県（6.0×）好買
岡山県14個市區町村中由高到低第14
租還是買？
6年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比岡山県（35）短
岡山県14個市區町村中由高到低第14
人口在增加嗎？
-9.9%
人口（2020→25年）
減少速度快於岡山県（-4.2%）
岡山県15個市區町村中由高到低第13
災害風險高嗎？
3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於岡山県（34%）
岡山県15個市區町村中由高到低第15
真庭市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.5萬日圓（2023年），較2018年-1.9%。 岡山県：5.3萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 真庭市岡山県 |
|---|---|---|---|
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.6萬日圓 較2018年 -0.6% · 岡山県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.1萬日圓 較2018年 +0.1% · 岡山県：6萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,025日圓
- 中位數・每月 · 岡山県：1,310日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象1,520戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約4.3%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
落後於岡山県
獨棟每㎡價格比岡山県平均低76%。十年前差距為70%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行16至29分鐘的高約29%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於155萬日圓至840萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-10%。2025年淨遷出約每千人6.9人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為20.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔15%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為3%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為301萬日圓（上一級地區為348萬日圓）。較2014年變化+22%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-8%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，8%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在真庭市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 38,482
- 較2020年 -9.9%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -267
- 每千人 -6.94
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 20.2%
- 非出租或出售的空屋 15.0%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 4.5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 2.8%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 每名納稅人平均所得
- 301萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 岡山県：348萬日圓
- 日間人口
- 98
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.2%
- 2024年登記居民483人
- 岡山県：2.1%
- 診所
- 11.4
- 每萬名居民；醫院7間、牙科19間（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地價（2026年）
- 1.7萬日圓/㎡
- 1年 -1.4%・5年 -8.0%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 50.0%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 41.7%）
- 岡山県：69.1%
- 土石災害風險
- 8.3%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
真庭市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
120萬日圓
7,273日圓/㎡
- 中河内
- 美作落合
- 土地180㎡ · 樓地板165㎡
- 1980年建
300萬日圓
1.8萬日圓/㎡
- 上市瀬
- 古見(岡山) · 步行25分
- 土地210㎡ · 樓地板165㎡
- 1988年建
880萬日圓
5.9萬日圓/㎡
- 蒜山湯船
- 中国勝山
- 土地550㎡ · 樓地板150㎡
- 1997年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | – |
| 2008 | – |
| 2009 | 515萬日圓 |
| 2010 | – |
| 2011 | – |
| 2012 | 585萬日圓 |
| 2013 | 410萬日圓 |
| 2014 | 400萬日圓 |
| 2015 | 350萬日圓 |
| 2016 | 350萬日圓 |
| 2017 | 400萬日圓 |
| 2018 | 540萬日圓 |
| 2019 | 290萬日圓 |
| 2020 | 515萬日圓 |
| 2021 | 550萬日圓 |
| 2022 | 350萬日圓 |
| 2023 | 300萬日圓 |
| 2024 | 400萬日圓 |
| 2025 | 300萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 8,500日圓/㎡ |
| 2009 | 3.6萬日圓/㎡ | 7,300日圓/㎡ |
| 2010 | – | 7,950日圓/㎡ |
| 2011 | – | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | 2.5萬日圓/㎡ | 8,300日圓/㎡ |
| 2013 | 4.4萬日圓/㎡ | 7,100日圓/㎡ |
| 2014 | 3.2萬日圓/㎡ | 7,700日圓/㎡ |
| 2015 | 4萬日圓/㎡ | 5,000日圓/㎡ |
| 2016 | 3.4萬日圓/㎡ | 6,900日圓/㎡ |
| 2017 | 4.5萬日圓/㎡ | 5,450日圓/㎡ |
| 2018 | 3.4萬日圓/㎡ | 7,450日圓/㎡ |
| 2019 | 3.3萬日圓/㎡ | 7,600日圓/㎡ |
| 2020 | 4.4萬日圓/㎡ | 8,000日圓/㎡ |
| 2021 | 5.1萬日圓/㎡ | 1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 3.7萬日圓/㎡ | 5,500日圓/㎡ |
| 2023 | 3萬日圓/㎡ | 9,700日圓/㎡ |
| 2024 | 3.8萬日圓/㎡ | 8,000日圓/㎡ |
| 2025 | 2.4萬日圓/㎡ | 7,800日圓/㎡ |
真庭市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 中国勝山 | – | – | 350萬日圓 | 9 | 53 | 512-16% 較2019年 |
| 美作落合 | – | – | 300萬日圓 | 11 | 30 | 414-6% 較2019年 |
| 久世 | – | – | 310萬日圓 | 10 | 22 | 304-26% 較2019年 |
真庭市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為300萬日圓（共35筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。