岡山市東区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 132
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,650萬日圓
獨棟中位數 · 13.3萬日圓/㎡
比岡山県高4%
岡山県12個市區町村中由高到低第4
價格在上漲嗎？
+92.6%
5年間
比岡山県（+15.5%）快
岡山県15個市區町村中由高到低第1
當地收入買得起嗎？
4.4倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比岡山県（6.0×）好買
岡山県14個市區町村中由高到低第6
租還是買？
27年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比岡山県（35）短
岡山県14個市區町村中由高到低第6
人口在增加嗎？
-4.8%
人口（2020→25年）
減少速度快於岡山県（-4.2%）
岡山県15個市區町村中由高到低第8
災害風險高嗎？
48%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於岡山県（34%）
岡山県15個市區町村中由高到低第2
岡山市東区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.4萬日圓（2023年），較2018年+5.7%。 岡山県：5.3萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 岡山市東区岡山県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.7萬日圓 較2018年 +3.4% · 岡山県：4.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5萬日圓 較2018年 +1.4% · 岡山県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.7萬日圓 較2018年 +9.0% · 岡山県：6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.2萬日圓 較2018年 +18.3% · 岡山県：7萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.8萬日圓 較2018年 -7.7% · 岡山県：6.1萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,150日圓
- 中位數・每月 · 岡山県：1,310日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象7,410戶。
數據透露了什麼
穩定上漲
獨棟每㎡價格年均上漲約3.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
表現優於岡山県
獨棟每㎡價格與岡山県平均相若。十年前溢價為21%，差距持續擴大，表現優於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於808萬日圓至2,575萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-5%。2025年淨遷出約每千人2.3人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為15%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.8%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為48%。
當地收入水平
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為371萬日圓（上一級地區為348萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化0%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，91%位於最大規模淹水區，22%位於海嘯淹水區，17%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在岡山市東区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 88,651
- 較2020年 -4.8%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -206
- 每千人 -2.32
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 15.0%
- 非出租或出售的空屋 8.8%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 5.2萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 47.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 每名納稅人平均所得
- 371萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 岡山県：348萬日圓
- 日間人口
- 95
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.2%
- 2024年登記居民2,008人
- 岡山県：2.1%
- 診所
- 7.8
- 每萬名居民；醫院8間、牙科44間（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地價（2026年）
- 3.1萬日圓/㎡
- 1年 +0.2%・5年 -0.3%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 91.3%
- 23個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 56.5%）
- 岡山県：69.1%
- 海嘯風險
- 21.7%
- 23個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 岡山県：13.7%
- 土石災害風險
- 17.4%
- 23個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
岡山市東区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
600萬日圓
8萬日圓/㎡
- 鉄
- 上道(岡山) · 步行21分
- 土地160㎡ · 樓地板75㎡
- 1976年建
1,600萬日圓
15.2萬日圓/㎡
- 西大寺川口
- 西大寺
- 土地160㎡ · 樓地板105㎡
- 1995年建
2,700萬日圓
12.3萬日圓/㎡
- 瀬戸町下
- 瀬戸 · 步行9分
- 土地490㎡ · 樓地板220㎡
- 2003年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,300萬日圓 |
| 2008 | 1,300萬日圓 |
| 2009 | 1,100萬日圓 |
| 2010 | 1,650萬日圓 |
| 2011 | 1,400萬日圓 |
| 2012 | 1,100萬日圓 |
| 2013 | 1,300萬日圓 |
| 2014 | 1,500萬日圓 |
| 2015 | 1,100萬日圓 |
| 2016 | 1,500萬日圓 |
| 2017 | 1,500萬日圓 |
| 2018 | 1,300萬日圓 |
| 2019 | 1,000萬日圓 |
| 2020 | 1,500萬日圓 |
| 2021 | 1,400萬日圓 |
| 2022 | 1,600萬日圓 |
| 2023 | 1,300萬日圓 |
| 2024 | 1,700萬日圓 |
| 2025 | 1,650萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,300萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 11.9萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2008 | 11.7萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2009 | 9.6萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 13.3萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 11.8萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 9.4萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2013 | 11.1萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 11.3萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 7.8萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 11.9萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 10萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2018 | 12.8萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2019 | 9.8萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | 12.8萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2021 | 11.1萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | 14.2萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2023 | 10.9萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 13.2萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ |
| 2025 | 13.3萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 10.4萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 26.2萬日圓/㎡ |
| 1 | 30.2萬日圓/㎡ |
| 35 | 7.3萬日圓/㎡ |
| 44 | 4.2萬日圓/㎡ |
| 48 | 4.5萬日圓/㎡ |
| 50 | 4.2萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 12.3萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 8萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 8.3萬日圓/㎡ | 8.6萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 11.4萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 12.3萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | – | 10萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | – | 11.3萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | – | 11.7萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | – | 11.4萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | – | 10.4萬日圓/㎡ | 23.4萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 8.6萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | – | – | 25萬日圓/㎡ |
| 2020 | 8.3萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | 6.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 9.3萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | – | 10.5萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | – | 9.7萬日圓/㎡ | – |
岡山市東区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 西大寺 | – | – | 1,300萬日圓 | 16 | 66 | 6,832-6% 較2019年 |
| 大多羅 | – | – | 1,800萬日圓 | 18 | 51 | 2,882-11% 較2019年 |
| 上道(岡山) | – | – | 1,550萬日圓 | 14 | 50 | 2,514+639% 較2019年 |
| 瀬戸 | – | – | 2,200萬日圓 | 14 | 32 | 4,974-7% 較2019年 |
| 万富 | – | – | 630萬日圓 | 10 | 13 | 1,136-10% 較2019年 |
岡山市東区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,650萬日圓（共78筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。