写真：Meoto Iwa, Futaminoura, Ise, Mie · Shino Nakamura / Unsplash

伊賀市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 248

要点

1
長期的な緩やかな下落
戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約1.8%のペースです。
2
三重県と連動
戸建ての㎡単価は三重県平均より45%低い水準です。
3
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
4
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

665万円

戸建の中央値 · 5万円/㎡

三重県より41%安い

三重県の11市区町村中高い順に8位

値上がりしている？

-49.2%

5年間

三重県（+21.4%）より緩やか

三重県の15市区町村中高い順に14位

地元の年収で買える？

2.0年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

三重県（5.6×）より買いやすい

三重県の15市区町村中高い順に11位

借りる？買う？

12年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

三重県（33）より短い

三重県の15市区町村中高い順に13位

人は増えている？

-7.8%

人口（2020→25年）

三重県（-4.3%）より速く減少

三重県の17市区町村中高い順に13位

災害リスクは？

27%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

三重県（63%）より低い

三重県の17市区町村中高い順に15位

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伊賀市の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.9万円（2023年）。2018年から-1.2%。三重県：5.2万円

広さ	間取りの目安	平均家賃（月額）
〜29㎡ 1R・1K・1DK	1R・1K・1DK	4万円 2018年比 -5.6% · 三重県：4.2万円
30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK	1LDK・2K・2DK	5.1万円 2018年比 +0.9% · 三重県：5万円
50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK	2LDK・3K・3DK	5.8万円 2018年比 +3.8% · 三重県：5.9万円
70〜99㎡ 3LDK・4LDK	3LDK・4LDK	4.9万円 2018年比 +2.5% · 三重県：6.4万円
100〜149㎡戸建て中心	戸建て中心	4.2万円 2018年比 -11.6% · 三重県：5.6万円

1㎡あたりの家賃: 1,249円; 中央値・月額 · 三重県：1,259円

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。対象 7,600戸。

データから見えること

長期的な緩やかな下落

戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約1.8%のペースです。価格は手頃ですが資産価値の上昇は期待しにくく、投資より居住目的に向いています。

三重県と連動

戸建ての㎡単価は三重県平均より45%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は300万円〜1,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は7.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約5.4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

放置空き家が多い

2023年の空き家率は20.6%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は12%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は27%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

地域の所得水準は平均並み

納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で325万円です（上位地域は358万円）。2014年分から+14%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は下落が続く

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-4%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、44%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が8%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

伊賀市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）: 81,871; 2020年比 -7.8%; 三重県：-4.3%
2025年の転入超過: -441; 人口千人あたり -5.39; 三重県：-3.53
空き家率（2023年）: 20.6%; うち賃貸・売却用以外の空き家 12.0%; 三重県：16.3%
家賃の中央値（2023年）: 4.7万円; 月額・借家全体; 三重県：5万円
大地震のリスク: 27.0%; 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率; 三重県：62.8%
納税者1人あたり所得: 325万円; 2023年分の課税対象所得; 三重県：358万円
昼夜間人口比率: 107; 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民: 7.3%; 2024年・住民登録 6,169人; 三重県：3.8%
診療所: 8.6; 人口1万人あたり・病院4、歯科33（2020年）; 三重県：8.9
公示地価（2026年）: 2.6万円/㎡; 1年 -0.4%・5年 -3.6%; 三重県：3.8万円/㎡
洪水リスク: 44.0%; 地価公示地点25か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 8.0%）; 三重県：44.7%
土砂災害リスク: 0.0%; 地価公示地点25か所のうち土砂災害警戒区域内の割合; 三重県：2.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

伊賀市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

200万円

7,407円/㎡

下柘植
新堂 · 徒歩9分
土地430㎡ · 延床270㎡
1972年築

標準的2026 Q2

600万円

3.3万円/㎡

別府
青山町 · 徒歩10分
土地470㎡ · 延床180㎡
1979年築

高価格帯2025 Q4

2,500万円

11.4万円/㎡

上野東日南町
茅町 · 徒歩6分
土地420㎡ · 延床220㎡
1997年築

取引価格（中央値）の推移

データ表を表示

年	戸建て
2007	1,000万円
2008	950万円
2009	920万円
2010	1,200万円
2011	900万円
2012	900万円
2013	865万円
2014	850万円
2015	770万円
2016	800万円
2017	1,200万円
2018	870万円
2019	500万円
2020	725万円
2021	600万円
2022	580万円
2023	590万円
2024	425万円
2025	665万円
2026年（途中まで）	600万円

㎡単価（中央値）の推移

データ表を表示

年	戸建て	土地
2007	7.1万円/㎡	2.3万円/㎡
2008	7.4万円/㎡	1.7万円/㎡
2009	6.8万円/㎡	1.4万円/㎡
2010	11.8万円/㎡	9,900円/㎡
2011	7.3万円/㎡	1.3万円/㎡
2012	7.4万円/㎡	1.6万円/㎡
2013	6.2万円/㎡	1.7万円/㎡
2014	6.6万円/㎡	9,800円/㎡
2015	5.7万円/㎡	8,500円/㎡
2016	5.4万円/㎡	4,800円/㎡
2017	5.1万円/㎡	7,500円/㎡
2018	6.2万円/㎡	4,550円/㎡
2019	4.7万円/㎡	5,000円/㎡
2020	5.5万円/㎡	2,950円/㎡
2021	6.5万円/㎡	5,500円/㎡
2022	5.3万円/㎡	3,800円/㎡
2023	5万円/㎡	3,850円/㎡
2024	4.2万円/㎡	6,000円/㎡
2025	5万円/㎡	1,500円/㎡
2026年（途中まで）	4.7万円/㎡	620円/㎡

築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）

データ表を表示

築年数（年）	戸建て
0	26.2万円/㎡
23	11.9万円/㎡
28	5.7万円/㎡
29	4万円/㎡
30	3.3万円/㎡
31	4.3万円/㎡
33	5.3万円/㎡
45	1万円/㎡
50	2万円/㎡

建築時期別の戸建て㎡単価の推移

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示

年	1971-1980	1981-2000
2007	–	7.2万円/㎡
2008	–	7.2万円/㎡
2009	–	4.9万円/㎡
2010	–	7.6万円/㎡
2011	–	6.8万円/㎡
2012	–	6.3万円/㎡
2013	–	5.9万円/㎡
2014	–	5.3万円/㎡
2015	–	4.6万円/㎡
2016	–	4.3万円/㎡
2017	–	5.2万円/㎡
2018	–	6.2万円/㎡
2019	2.9万円/㎡	4.8万円/㎡
2020	–	4.5万円/㎡
2021	–	4.9万円/㎡
2022	–	3.8万円/㎡
2023	–	4.8万円/㎡
2024	2.3万円/㎡	3.9万円/㎡
2025	–	3.7万円/㎡

伊賀市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅	中古マンション価格（中央値）	中古マンション㎡単価	戸建て価格（土地＋建物・中央値）	徒歩（分）	件数	1日の乗降客数（2023年）
青山町	–	–	400万円	16	38	1,236-32% 2019年比
茅町	–	–	1,450万円	8	34	482-29% 2019年比
新堂	–	–	640万円	10	28	370-5% 2019年比
桑町	–	–	680万円	14	21	2720% 2019年比
佐那具	–	–	450万円	18	19	164-22% 2019年比
広小路(三重)	–	–	2,800万円	14	16	149+1% 2019年比
市部	–	–	2,400万円	25	14	165-8% 2019年比
西大手	–	–	340万円	6	12	131-15% 2019年比
伊賀上野	–	–	215万円	12	12	1,264-17% 2019年比
上野市	–	–	1,300万円	13	11	1,162-32% 2019年比
新居	–	–	235万円	18	10	78-16% 2019年比

伊賀市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は665万円（92件）です。

伊賀市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-49.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。