神戸市垂水区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 481
要点
- 1価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約2.3%上昇し、その前の5年（年0.7%）より勢いを増しています。
- 2兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より47%低い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約92%高くなっています。
- 4ファミリー向けの市場
最近の取引の73%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,600万円
中古マンションの中央値 · 22.4万円/㎡
兵庫県より44%安い
兵庫県の19市区町村中 高い順に14位
値上がりしている？
+19.8%
5年間
兵庫県（+30.0%）より緩やか
兵庫県の38市区町村中 高い順に11位
地元の年収で買える？
3.8年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
兵庫県（5.5×）より買いやすい
兵庫県の41市区町村中 高い順に18位
借りる？買う？
28年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
兵庫県（32）より短い
兵庫県の40市区町村中 高い順に15位
人は増えている？
-3.9%
人口（2020→25年）
兵庫県（-2.6%）より速く減少
兵庫県の41市区町村中 高い順に21位
災害リスクは？
50%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県（33%）より高い
兵庫県の41市区町村中 高い順に6位
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神戸市垂水区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.2万円（2023年）。2018年から+8.5%。 兵庫県：6.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 神戸市垂水区兵庫県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.7万円 2018年比 +3.0% · 兵庫県：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.9万円 2018年比 +9.5% · 兵庫県：6.2万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.4万円 2018年比 -3.7% · 兵庫県：7.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 8.4万円 2018年比 +5.7% · 兵庫県：8.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.8万円 2018年比 -10.0% · 兵庫県：9.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,325円
- 中央値・月額 · 兵庫県：1,586円
- 中古マンションの中央値（1,600万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.4万円）の約21年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 15,770戸。
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約2.3%上昇し、その前の5年（年0.7%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より47%低い水準です。10年前の差は27%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約92%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の73%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は795万円〜3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.9%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.9%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は12.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約27.7年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は50%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
中古マンション価格は地域の所得の3.8年分
市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で417万円です（上位地域は403万円）。2014年分から+17%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約3.8倍（上位地域は5.5倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ61%低い水準です。
災害区域にかかる地点は少ない
公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。
神戸市垂水区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 206,825
- 2020年比 -3.9%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +5
- 人口千人あたり +0.02
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 12.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.3%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 50.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 納税者1人あたり所得
- 417万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 兵庫県：403万円
- 昼夜間人口比率
- 80
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.5%
- 2024年・住民登録 3,178人
- 兵庫県：2.6%
- 診療所
- 8.9
- 人口1万人あたり・病院6、歯科110（2020年）
- 兵庫県：10.1
- 公示地価（2026年）
- 11.6万円/㎡
- 1年 +1.9%・5年 +7.6%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 3.3%
- 地価公示地点60か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 1.7%
- 地価公示地点60か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市垂水区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
480万円
10.7万円/㎡
- 向陽
- 垂水 · 徒歩28分
- 2DK · 45 m²
- 1984年築
1,700万円
24.3万円/㎡
- 青山台
- 垂水
- 3LDK · 70 m²
- 2002年築
4,100万円
51.3万円/㎡
- 五色山
- 霞ケ丘(兵庫) · 徒歩4分
- 4LDK · 80 m²
- 2007年築
戸建て
580万円
8.3万円/㎡
- 旭が丘
- 垂水 · 徒歩16分
- 土地110㎡ · 延床70㎡
- 1975年築
2,700万円
27万円/㎡
- 福田
- 垂水 · 徒歩21分
- 土地95㎡ · 延床100㎡
- 2012年築
4,500万円
45万円/㎡
- 狩口台
- 朝霧 · 徒歩16分
- 土地100㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,100万円 | 3,000万円 |
| 2007 | 990万円 | 2,900万円 |
| 2008 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,700万円 |
| 2013 | 1,100万円 | 2,600万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 2,900万円 |
| 2015 | 1,300万円 | 2,900万円 |
| 2016 | 1,300万円 | 3,000万円 |
| 2017 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2018 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2019 | 1,300万円 | 2,550万円 |
| 2020 | 1,400万円 | 2,400万円 |
| 2021 | 1,600万円 | 2,700万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2023 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2024 | 1,350万円 | 2,350万円 |
| 2025 | 1,600万円 | 2,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,800万円 | 2,950万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 14.7万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2007 | 15万円/㎡ | 26万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2008 | 17.3万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2009 | 18.6万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2010 | 17.5万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 2011 | 17.6万円/㎡ | 23.9万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2012 | 16.5万円/㎡ | 25.1万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2013 | 16.5万円/㎡ | 25.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2015 | 18.6万円/㎡ | 26万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2016 | 17万円/㎡ | 28.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 27万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
| 2018 | 16万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2019 | 18.5万円/㎡ | 23.4万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2020 | 18.7万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2021 | 21.5万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2022 | 23.1万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2023 | 21万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2024 | 19.2万円/㎡ | 20.2万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2025 | 22.4万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 24万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 18万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 86.7万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 1 | 65万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 2 | 62万円/㎡ | – |
| 7 | – | 36.4万円/㎡ |
| 8 | 46.1万円/㎡ | – |
| 11 | 49.5万円/㎡ | – |
| 13 | 26.7万円/㎡ | – |
| 15 | 36.5万円/㎡ | – |
| 16 | 35.4万円/㎡ | – |
| 19 | 31.9万円/㎡ | – |
| 20 | 37.6万円/㎡ | – |
| 21 | 32.9万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 22 | 26.8万円/㎡ | – |
| 23 | 23.4万円/㎡ | – |
| 24 | 24.3万円/㎡ | – |
| 25 | 22.1万円/㎡ | 21.5万円/㎡ |
| 26 | 27.4万円/㎡ | – |
| 27 | 16万円/㎡ | 15.6万円/㎡ |
| 28 | 24.6万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 30 | 19.1万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 31 | 19.5万円/㎡ | 14.9万円/㎡ |
| 32 | 18.1万円/㎡ | 17.2万円/㎡ |
| 33 | 18.5万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 34 | 16.9万円/㎡ | – |
| 35 | 18.6万円/㎡ | 16.6万円/㎡ |
| 36 | 16.9万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 37 | 18.2万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 38 | 18.5万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 40 | – | 10万円/㎡ |
| 41 | – | 13.1万円/㎡ |
| 42 | – | 13万円/㎡ |
| 43 | – | 11.7万円/㎡ |
| 44 | – | 8.9万円/㎡ |
| 45 | – | 8.3万円/㎡ |
| 46 | – | 13.8万円/㎡ |
| 47 | – | 11.1万円/㎡ |
| 48 | 7.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 49 | 7.2万円/㎡ | 10.8万円/㎡ |
| 50 | 6万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 8.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – | – |
| 2007 | – | 15.4万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | – |
| 2008 | 8.3万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 14.6万円/㎡ | 30.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 6.2万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 15.8万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 16万円/㎡ | 30.6万円/㎡ | – |
| 2013 | 6.8万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2014 | 8.3万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 17.4万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2016 | 5万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 24万円/㎡ | – |
| 2017 | 7.4万円/㎡ | 16万円/㎡ | 31.9万円/㎡ | – |
| 2018 | 5.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | – |
| 2019 | – | 16万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | – |
| 2020 | – | 15.8万円/㎡ | 24.6万円/㎡ | – |
| 2021 | 11.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 36.2万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2022 | 7万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | 56万円/㎡ |
| 2023 | – | 18.4万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 19.8万円/㎡ | 31.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 4.7万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 20万円/㎡ | 31万円/㎡ | – |
| 2007 | 14.3万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.5万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 9.7万円/㎡ | 19万円/㎡ | 31万円/㎡ | – |
| 2010 | 15.1万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.8万円/㎡ | 18.4万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2012 | 10.5万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | – | 32.2万円/㎡ |
| 2013 | 11.7万円/㎡ | 16万円/㎡ | – | 32.2万円/㎡ |
| 2014 | 11.3万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | – | 35.6万円/㎡ |
| 2015 | 9.5万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | – | 35.5万円/㎡ |
| 2016 | 10.9万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | – | 35.1万円/㎡ |
| 2017 | 10.4万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | – | 34万円/㎡ |
| 2018 | 6.5万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | – | 35.7万円/㎡ |
| 2019 | 8万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | – | 35.9万円/㎡ |
| 2020 | 7.1万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | – | 33.3万円/㎡ |
| 2021 | 10.3万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | – | 34.4万円/㎡ |
| 2022 | 9.9万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 12万円/㎡ | 13万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 9.5万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 8.3万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | – | – |
神戸市垂水区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 垂水 | 2,000万円 | 28.5万円/㎡ | 2,800万円 | 15 | 425 | 53,728-16% 2019年比 |
| 舞子 | 1,300万円 | 19.5万円/㎡ | 2,700万円 | 13 | 154 | 31,402-17% 2019年比 |
| 朝霧 | 360万円 | 6.3万円/㎡ | 2,800万円 | 13 | 126 | 23,728-23% 2019年比 |
| 学園都市 | 2,000万円 | 24.3万円/㎡ | 5,300万円 | 20 | 99 | 34,438-8% 2019年比 |
| 塩屋(兵庫) | 1,600万円 | 22.3万円/㎡ | 590万円 | 14 | 82 | 10,634-20% 2019年比 |
| 滝の茶屋 | 1,100万円 | 15.8万円/㎡ | 1,000万円 | 8 | 58 | 4,264-7% 2019年比 |
| 東垂水 | – | – | 1,100万円 | 8 | 50 | 1,133-14% 2019年比 |
| 霞ケ丘(兵庫) | 1,900万円 | 26.5万円/㎡ | 2,300万円 | 6 | 47 | 2,292-1% 2019年比 |
| 西舞子 | 1,500万円 | 21.4万円/㎡ | 1,100万円 | 8 | 40 | 2,004+8% 2019年比 |
| 名谷 | 2,400万円 | 28.2万円/㎡ | 1,350万円 | 15 | 23 | 45,352-13% 2019年比 |
| 須磨 | – | – | 2,000万円 | – | 18 | 19,688-15% 2019年比 |
神戸市垂水区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,600万円 | 70 m² | 230 |
| 2LDK | 1,900万円 | 65 m² | 81 |
| 4LDK | 1,950万円 | 85 m² | 40 |
神戸市垂水区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,600万円（㎡単価22.4万円/㎡、162件）です。
神戸市垂水区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,700万円（231件）です。
神戸市垂水区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+19.8%、住宅地㎡単価は+30.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。