尼崎市の不動産相場【2026年版】大阪に隣接、人の流入は兵庫県上位、浸水リスクに注意
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,033
要点
- 1大阪の隣で人が集まる
尼崎市は大阪市に接する人口約46万人の市です。
- 2ファミリー向けが中心
マンション取引の約62%がファミリー向けで、最も多く売買されるのは約3,100万円の65㎡の3LDKです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,400万円
中古マンションの中央値 · 40万円/㎡
兵庫県より0%高い
兵庫県の19市区町村中 高い順に7位
値上がりしている？
+27.7%
5年間
兵庫県（+30.0%）より緩やか
兵庫県の38市区町村中 高い順に6位
地元の年収で買える？
6.5年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
兵庫県（5.5×）より買いにくい
兵庫県の41市区町村中 高い順に7位
借りる？買う？
35年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
兵庫県（32）より長い
兵庫県の40市区町村中 高い順に9位
人は増えている？
-0.5%
人口（2020→25年）
減少は兵庫県（-2.6%）より緩やか
兵庫県の41市区町村中 高い順に5位
災害リスクは？
50%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県（33%）より高い
兵庫県の41市区町村中 高い順に8位
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尼崎市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.3万円（2023年）。2018年から+3.8%。 兵庫県：6.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 尼崎市兵庫県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.9万円 2018年比 +5.7% · 兵庫県：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 6.2万円 2018年比 +2.7% · 兵庫県：6.2万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 7.7万円 2018年比 +5.1% · 兵庫県：7.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 8.7万円 2018年比 +9.9% · 兵庫県：8.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 7.5万円 2018年比 -10.1% · 兵庫県：9.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.4万円 2018年比 -3.6% · 兵庫県：8.8万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,679円
- 中央値・月額 · 兵庫県：1,586円
- 中古マンションの中央値（2,400万円・60㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.7万円）の約26年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 80,460戸。
大阪の隣で人が集まる
尼崎市は大阪市に接する人口約46万人の市です。2025年の国内の他地域からの転入超過は約2,400人、住民1,000人あたり約5.2人で、兵庫県49市町の中で5位でした。人口は2020年から2025年で0.5%減と、兵庫県全体（−2.6%）よりずっと小さな減少で、世帯数は3.7%増えています。
上昇が加速
2025年の取引は約1,030件で、2024年（約930件）から増えました。中古マンションの㎡単価は約40万円で兵庫県平均と同じ水準、中古マンションの中央値は約2,400万円です。マンションの㎡単価は過去5年で年約5.5%上がり、その前の5年（年約0.9%）から大きく加速しました。戸建ての中央値は約3,500万円で、戸建ての㎡単価は県内8位です。
駅で違う価格
JR尼崎（㎡単価約49万円）、阪神尼崎（約51万円）、塚口（阪急・JR、約48〜50万円）が高く、阪急沿線の武庫之荘・園田やJRの立花は約33〜35万円です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約54%高くなっています。
ファミリー向けが中心
マンション取引の約62%がファミリー向けで、最も多く売買されるのは約3,100万円の65㎡の3LDKです。家賃の中央値は約5万8千円、中古マンションの中央値は家賃の約35年分で、兵庫県平均の32年を上回ります。公示地価の住宅地は過去1年で2.6%、5年で約8%上がりましたが、1991年の水準を約67%下回っています。
浸水リスク
尼崎市の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入り、約26%が3m以上の深さです。市の南部には海抜ゼロメートル地帯が広がっています。今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約50%です。
尼崎市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 457,162
- 2020年比 -0.5%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +2,390
- 人口千人あたり +5.23
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 14.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.7%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.8万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 50.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 納税者1人あたり所得
- 368万円
- 2023年分の課税対象所得
- 兵庫県：403万円
- 昼夜間人口比率
- 97
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 3.1%
- 2024年・住民登録 14,255人
- 兵庫県：2.6%
- 診療所
- 11.0
- 人口1万人あたり・病院24、歯科246（2020年）
- 兵庫県：10.1
- 公示地価（2026年）
- 19.1万円/㎡
- 1年 +2.6%・5年 +8.0%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 100.0%
- 地価公示地点62か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 25.8%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点62か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
尼崎市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,100万円
55万円/㎡
- 潮江
- 尼崎(ＪＲ) · 徒歩6分
- 1K · 20 m²
- 1994年築
2,500万円
35.7万円/㎡
- 久々知西町
- 塚口(阪急) · 徒歩23分
- 4LDK · 70 m²
- 1982年築
4,200万円
46.7万円/㎡
- 塚口本町
- 塚口(ＪＲ) · 徒歩7分
- 4LDK · 90 m²
- 2005年築
戸建て
1,200万円
10.9万円/㎡
- 大庄中通
- 尼崎センタープール前 · 徒歩19分
- 土地65㎡ · 延床110㎡
- 1994年築
3,600万円
36万円/㎡
- 大庄北
- 立花 · 徒歩14分
- 土地75㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
5,600万円
32.9万円/㎡
- 武庫之荘
- 武庫之荘 · 徒歩11分
- 土地165㎡ · 延床170㎡
- 1995年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,600万円 | 3,100万円 |
| 2008 | 1,800万円 | 3,100万円 |
| 2009 | 2,300万円 | 2,900万円 |
| 2010 | 1,700万円 | 2,900万円 |
| 2011 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2012 | 1,700万円 | 2,900万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,900万円 |
| 2014 | 1,700万円 | 2,900万円 |
| 2015 | 1,800万円 | 3,100万円 |
| 2016 | 1,900万円 | 2,900万円 |
| 2017 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2018 | 2,000万円 | 3,100万円 |
| 2019 | 1,900万円 | 2,850万円 |
| 2020 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2021 | 2,400万円 | 3,000万円 |
| 2022 | 2,550万円 | 3,000万円 |
| 2023 | 2,400万円 | 3,500万円 |
| 2024 | 2,300万円 | 3,600万円 |
| 2025 | 2,400万円 | 3,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,350万円 | 3,800万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 26.7万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2008 | 29.2万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2009 | 32.9万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2010 | 27.3万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2011 | 28万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2012 | 27.7万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2013 | 29.3万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2014 | 28.6万円/㎡ | 26.5万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2015 | 30万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2016 | 32.3万円/㎡ | 26万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2017 | 31.4万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2018 | 30.8万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2019 | 30万円/㎡ | 22万円/㎡ | 19.5万円/㎡ |
| 2020 | 31.3万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2021 | 37.6万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2022 | 40万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2023 | 40万円/㎡ | 30.4万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2024 | 40万円/㎡ | 30万円/㎡ | 22万円/㎡ |
| 2025 | 40万円/㎡ | 27.9万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 46.8万円/㎡ | 30.6万円/㎡ | 23万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 81.7万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 1 | 77.1万円/㎡ | 42.1万円/㎡ |
| 2 | 69.8万円/㎡ | 42.3万円/㎡ |
| 3 | 64.3万円/㎡ | – |
| 4 | 57.2万円/㎡ | 41万円/㎡ |
| 5 | 64.3万円/㎡ | 34.1万円/㎡ |
| 6 | 60.7万円/㎡ | 38.9万円/㎡ |
| 7 | 63.8万円/㎡ | – |
| 8 | 66.9万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 9 | 64.6万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 10 | 57.1万円/㎡ | – |
| 11 | 56.7万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 12 | 46万円/㎡ | 34.1万円/㎡ |
| 13 | 57万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 14 | 48.1万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 15 | 45万円/㎡ | – |
| 16 | 46.2万円/㎡ | – |
| 17 | 50万円/㎡ | 31.8万円/㎡ |
| 18 | 42.8万円/㎡ | 32.6万円/㎡ |
| 19 | 43.6万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 20 | 43.1万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 21 | 43.5万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 22 | 44.3万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 23 | 40万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 24 | 44万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
| 25 | 42.7万円/㎡ | 20.7万円/㎡ |
| 26 | 40万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 27 | 33.9万円/㎡ | 20.1万円/㎡ |
| 28 | 35.9万円/㎡ | 20.8万円/㎡ |
| 29 | 35.4万円/㎡ | 16.9万円/㎡ |
| 30 | 30.4万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 31 | 31.7万円/㎡ | 28.1万円/㎡ |
| 32 | 23.3万円/㎡ | 18.7万円/㎡ |
| 33 | 33.3万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 34 | 26.2万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 35 | 24.8万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 36 | 23.5万円/㎡ | 22万円/㎡ |
| 37 | 26.9万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 38 | 24.1万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 39 | 24.8万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 40 | 21.5万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 41 | 18.7万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 42 | 22.2万円/㎡ | 14.9万円/㎡ |
| 43 | 20.8万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 44 | 22.4万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 45 | 21.3万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 46 | 25万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 47 | – | 12.7万円/㎡ |
| 48 | 8.3万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 49 | – | 11.6万円/㎡ |
| 50 | 10.4万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 26.1万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 20万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2009 | 16.7万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.5万円/㎡ | 22.6万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | – |
| 2011 | 16.8万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | – |
| 2012 | 17.5万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 18.4万円/㎡ | 23.1万円/㎡ | 36.6万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 2014 | 18.2万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 36.5万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 23.8万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2016 | 16.7万円/㎡ | 28万円/㎡ | 38.8万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2017 | 18.3万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 40万円/㎡ | 50.7万円/㎡ |
| 2018 | 19.2万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 38.6万円/㎡ | 46.2万円/㎡ |
| 2019 | 18.5万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | – |
| 2020 | 20万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 40.7万円/㎡ | 51.4万円/㎡ |
| 2021 | – | 32.1万円/㎡ | 43.4万円/㎡ | 58.6万円/㎡ |
| 2022 | 20万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | 43.1万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2023 | 22.8万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | 46.2万円/㎡ | 61.4万円/㎡ |
| 2024 | 18.3万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | 49.2万円/㎡ | 57.1万円/㎡ |
| 2025 | 25万円/㎡ | 30万円/㎡ | 48万円/㎡ | 69.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 35.1万円/㎡ | – | 85.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 18.5万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2008 | 17.2万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 35.1万円/㎡ | – |
| 2009 | 15.4万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 33万円/㎡ | – |
| 2010 | 17.5万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 33万円/㎡ | 35.2万円/㎡ |
| 2011 | 16.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 28.7万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2012 | 15.3万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | 32.6万円/㎡ |
| 2013 | 15.2万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | 34.6万円/㎡ |
| 2014 | 12.9万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2015 | 12.7万円/㎡ | 19万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2016 | 12.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 26.8万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2017 | 12.8万円/㎡ | 18万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 33.2万円/㎡ |
| 2018 | 12.3万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 25万円/㎡ | 35.7万円/㎡ |
| 2019 | 13.6万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | 36.7万円/㎡ |
| 2020 | 11.8万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 26.8万円/㎡ | 35.2万円/㎡ |
| 2021 | 12.6万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2022 | 13.5万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 38.2万円/㎡ |
| 2023 | 14万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | 28.7万円/㎡ | 41万円/㎡ |
| 2024 | 15.5万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 2025 | 13.8万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 37.1万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 18.9万円/㎡ | – | – |
尼崎市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 武庫之荘 | 2,100万円 | 35.5万円/㎡ | 4,300万円 | 13 | 372 | 42,433-15% 2019年比 |
| 立花 | 1,850万円 | 33.9万円/㎡ | 3,300万円 | 12 | 343 | 44,962-10% 2019年比 |
| 尼崎(ＪＲ) | 3,200万円 | 49.2万円/㎡ | 3,000万円 | 11 | 226 | 139,295-4% 2019年比 |
| 園田 | 2,100万円 | 33.3万円/㎡ | 3,550万円 | 13 | 209 | 25,991-15% 2019年比 |
| 塚口(阪急) | 3,300万円 | 48.1万円/㎡ | 4,000万円 | 10 | 209 | 61,743-13% 2019年比 |
| 尼崎(阪神) | 2,700万円 | 50.7万円/㎡ | 3,100万円 | 8 | 195 | 139,295-4% 2019年比 |
| 塚口(ＪＲ) | 3,700万円 | 50.4万円/㎡ | 3,250万円 | 8 | 174 | 61,743-13% 2019年比 |
| 杭瀬 | 660万円 | 12.4万円/㎡ | 1,550万円 | 8 | 104 | 8,212-7% 2019年比 |
| 猪名寺 | 2,900万円 | 42.7万円/㎡ | 3,800万円 | 11 | 80 | 17,326-11% 2019年比 |
| 出屋敷 | 1,850万円 | 31.1万円/㎡ | 2,900万円 | 8 | 73 | 11,449-10% 2019年比 |
| 武庫川 | 1,600万円 | 32万円/㎡ | 3,050万円 | 9 | 67 | 27,744-6% 2019年比 |
| 尼崎センタープール前 | 1,600万円 | 25.7万円/㎡ | 3,550万円 | 10 | 59 | 10,197+9% 2019年比 |
| 大物 | – | – | 2,000万円 | 7 | 49 | 8,0430% 2019年比 |
| 甲子園口 | 815万円 | 18.1万円/㎡ | – | 16 | 17 | 34,362-8% 2019年比 |
| 稲野 | – | – | 4,500万円 | 16 | 17 | 6,249-20% 2019年比 |
尼崎市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,100万円 | 65 m² | 388 |
| 2LDK | 2,000万円 | 60 m² | 174 |
| 4LDK | 3,700万円 | 80 m² | 66 |
| 1K | 715万円 | 17.5 m² | 58 |
| 1LDK | 2,100万円 | 55 m² | 19 |
| 3DK | 680万円 | 55 m² | 15 |
| 2DK | 1,100万円 | 50 m² | 15 |
| 1DK | 2,350万円 | 30 m² | 12 |
尼崎市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価40万円/㎡、301件）です。
尼崎市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,500万円（482件）です。
尼崎市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+27.7%、住宅地㎡単価は+27.8%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。