神戸市中央区の不動産相場【2026年版】三宮の再生、価格上昇が加速
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 619
要点
- 1神戸で成長している区
2020年から2025年で人口は3.1%増えて神戸市の区で最大、同じ期間に兵庫県は2.6%減りました。
- 2三宮周辺のワンルーム
マンション取引の半分がワンルームで、最も多く売買されるのは約1,700万円の20㎡の1K、2番目は約4,300万円の75㎡の3LDKです。
- 3利回りは良く、地価は低い
中古マンションの中央値は家賃中央値の約28年分で、兵庫県平均より良い比率です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,100万円
中古マンションの中央値 · 80万円/㎡
兵庫県の2.0倍
兵庫県の19市区町村中 高い順に2位
値上がりしている？
+42.9%
5年間
兵庫県（+30.0%）より速い
兵庫県の38市区町村中 高い順に4位
地元の年収で買える？
5.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
兵庫県（5.5×）より買いやすい
兵庫県の41市区町村中 高い順に11位
借りる？買う？
28年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
兵庫県（32）より短い
兵庫県の40市区町村中 高い順に14位
人は増えている？
+3.1%
人口（2020→25年）
兵庫県（-2.6%）が減る中で増加
兵庫県の41市区町村中 高い順に1位
災害リスクは？
48%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県（33%）より高い
兵庫県の41市区町村中 高い順に10位
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神戸市中央区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.3万円（2023年）。2018年から+0.7%。 兵庫県：6.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 神戸市中央区兵庫県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.7万円 2018年比 -0.6% · 兵庫県：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 7.6万円 2018年比 +8.9% · 兵庫県：6.2万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 9.1万円 2018年比 -2.0% · 兵庫県：7.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 13.2万円 2018年比 +3.8% · 兵庫県：8.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 12.3万円 2018年比 -1.6% · 兵庫県：9.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,277円
- 中央値・月額 · 兵庫県：1,586円
- 中古マンションの中央値（2,100万円・35㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.6万円）の約23年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 39,410戸。
価格上昇が加速
中央区は三宮、元町、北野、港を含む区です。マンションの㎡単価は過去5年で年約7.4%上がり、その前の5年のほぼ2倍のペースです。㎡単価は約80万円で兵庫県平均のほぼ2倍（1.9倍、10年前は1.7倍）、神戸市9区で2位です。中古マンションの中央値は約2,100万円です。
神戸で成長している区
2020年から2025年で人口は3.1%増えて神戸市の区で最大、同じ期間に兵庫県は2.6%減りました。世帯数は7%増え、国内の他地域からの転入が転出を上回っています。2025年の取引件数は14%増えました。
三宮周辺のワンルーム
マンション取引の半分がワンルームで、最も多く売買されるのは約1,700万円の20㎡の1K、2番目は約4,300万円の75㎡の3LDKです。三宮が群を抜いて取引の多い駅です。多くの駅の価格は似ており（㎡単価約70〜80万円）、コンパクトな区なので駅からの距離はあまり影響しません。マンションは築20年ほどを過ぎると価値が速く下がります。
利回りは良く、地価は低い
中古マンションの中央値は家賃中央値の約28年分で、兵庫県平均より良い比率です。公示地価の住宅地は今も1991年の水準を約3分の2下回っており、差が大きいのは1995年の阪神・淡路大震災からの回復が長引いたことも一因です。
リスクと再開発
地震の発生確率は今後30年に震度6弱以上が約48%です。地価地点の約4分の1が浅い浸水想定区域に入り、約13%が六甲山の急斜面の土砂災害警戒区域に入ります。「三宮駅周辺・臨海地域」と「ポートアイランド西地域」の二つの都市再生緊急整備地域で区が変わりつつあり、三宮駅の建て替えも進んでいます。
神戸市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 152,124
- 2020年比 +3.1%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +464
- 人口千人あたり +3.05
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 13.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.8%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.2万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 48.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 納税者1人あたり所得
- 417万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 兵庫県：403万円
- 昼夜間人口比率
- 193
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 10.8%
- 2024年・住民登録 15,125人
- 兵庫県：2.6%
- 診療所
- 21.8
- 人口1万人あたり・病院24、歯科175（2020年）
- 兵庫県：10.1
- 公示地価（2026年）
- 34.8万円/㎡
- 1年 +4.5%・5年 +16.7%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 26.3%
- 地価公示地点38か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 13.2%
- 地価公示地点38か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 神戸ポートアイランド西地域 · 273 ha · 2002年指定
- 神戸都心・臨海地域 · 215 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市中央区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,700万円
68万円/㎡
- 旭通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩7分
- 1K · 25 m²
- 2010年築
2,200万円
62.9万円/㎡
- 浜辺通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩10分
- 1DK · 35 m²
- 1998年築
5,000万円
66.7万円/㎡
- 磯辺通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩9分
- 3LDK · 75 m²
- 2005年築
戸建て
2,200万円
36.7万円/㎡
- 大日通
- 灘 · 徒歩5分
- 土地45㎡ · 延床60㎡
- 2015年築
6,000万円
38.7万円/㎡
- 布引町
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩4分
- 土地35㎡ · 延床155㎡
- 1976年築
1億6,000万円
55.2万円/㎡
- 中山手通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩5分
- 土地60㎡ · 延床290㎡
- 2005年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,700万円 | 4,200万円 |
| 2007 | 1,700万円 | 3,700万円 |
| 2008 | 1,700万円 | 5,350万円 |
| 2009 | 1,900万円 | 3,500万円 |
| 2010 | 1,800万円 | 4,000万円 |
| 2011 | 1,700万円 | 3,900万円 |
| 2012 | 1,700万円 | 3,600万円 |
| 2013 | 1,800万円 | 4,000万円 |
| 2014 | 1,550万円 | 4,300万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 4,000万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 3,400万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 4,700万円 |
| 2018 | 1,800万円 | 4,050万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 3,700万円 |
| 2020 | 2,000万円 | 3,800万円 |
| 2021 | 2,100万円 | 4,200万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 4,900万円 |
| 2023 | 1,900万円 | 5,300万円 |
| 2024 | 2,300万円 | 5,300万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 5,850万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,600万円 | 7,300万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 30.8万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2007 | 36.4万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2008 | 32.7万円/㎡ | 29.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2009 | 35.9万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2010 | 36.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2011 | 38.5万円/㎡ | 25万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2012 | 39.4万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2013 | 40万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2014 | 46.3万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2015 | 41.7万円/㎡ | 26万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2016 | 50万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2017 | 48.3万円/㎡ | 24.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2018 | 52.3万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 2019 | 50.7万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2020 | 56万円/㎡ | 34万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2021 | 60万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 35.5万円/㎡ |
| 2022 | 65万円/㎡ | 30万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2023 | 72万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2024 | 72.5万円/㎡ | 36万円/㎡ | 55万円/㎡ |
| 2025 | 80万円/㎡ | 37.7万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 80.8万円/㎡ | 35.9万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 90万円/㎡ | 49万円/㎡ |
| 1 | 100万円/㎡ | 53.3万円/㎡ |
| 2 | 90万円/㎡ | – |
| 3 | 90万円/㎡ | – |
| 4 | 86.5万円/㎡ | – |
| 5 | 85万円/㎡ | – |
| 6 | 76.3万円/㎡ | – |
| 7 | 81.4万円/㎡ | – |
| 8 | 83.8万円/㎡ | – |
| 9 | 84万円/㎡ | – |
| 10 | 85万円/㎡ | – |
| 11 | 87.3万円/㎡ | – |
| 12 | 80万円/㎡ | – |
| 13 | 75万円/㎡ | – |
| 14 | 74.9万円/㎡ | – |
| 15 | 72万円/㎡ | – |
| 16 | 70万円/㎡ | – |
| 17 | 68万円/㎡ | – |
| 18 | 65.4万円/㎡ | – |
| 19 | 68万円/㎡ | – |
| 20 | 65万円/㎡ | – |
| 21 | 62.8万円/㎡ | – |
| 22 | 59.1万円/㎡ | – |
| 23 | 58.2万円/㎡ | – |
| 24 | 56万円/㎡ | – |
| 25 | 52.8万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 26 | 51.1万円/㎡ | – |
| 27 | 44.9万円/㎡ | – |
| 28 | 48.4万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 29 | 40万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 32 | 32万円/㎡ | – |
| 33 | 30.7万円/㎡ | – |
| 34 | 32万円/㎡ | – |
| 35 | 28万円/㎡ | – |
| 36 | 32.8万円/㎡ | – |
| 37 | 33.5万円/㎡ | – |
| 38 | 30.9万円/㎡ | – |
| 39 | 27.3万円/㎡ | – |
| 40 | 22.2万円/㎡ | – |
| 41 | 29.3万円/㎡ | – |
| 42 | 23.8万円/㎡ | – |
| 43 | 25万円/㎡ | – |
| 44 | 29.2万円/㎡ | 20.7万円/㎡ |
| 50 | – | 20.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 26.7万円/㎡ | 72万円/㎡ | – |
| 2007 | 28.3万円/㎡ | 64万円/㎡ | – |
| 2008 | 24万円/㎡ | 47.5万円/㎡ | – |
| 2009 | 23.6万円/㎡ | 56.5万円/㎡ | – |
| 2010 | 21.7万円/㎡ | 55万円/㎡ | – |
| 2011 | 26.4万円/㎡ | 47.6万円/㎡ | – |
| 2012 | 26.7万円/㎡ | 44万円/㎡ | 84.5万円/㎡ |
| 2013 | 30万円/㎡ | 44万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2014 | 32万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2015 | 28.3万円/㎡ | 48万円/㎡ | 80.9万円/㎡ |
| 2016 | 33.9万円/㎡ | 52万円/㎡ | 73.3万円/㎡ |
| 2017 | 35万円/㎡ | 55万円/㎡ | 72.5万円/㎡ |
| 2018 | 32.3万円/㎡ | 58万円/㎡ | 67.2万円/㎡ |
| 2019 | 33.3万円/㎡ | 57.6万円/㎡ | 70.9万円/㎡ |
| 2020 | 33.2万円/㎡ | 63.2万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2021 | 37.5万円/㎡ | 60万円/㎡ | 72.7万円/㎡ |
| 2022 | 40万円/㎡ | 65万円/㎡ | 76.5万円/㎡ |
| 2023 | 37.8万円/㎡ | 68万円/㎡ | 82.5万円/㎡ |
| 2024 | 40万円/㎡ | 70万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 2025 | 43.8万円/㎡ | 73.3万円/㎡ | 90万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 49.5万円/㎡ | 80万円/㎡ | 89万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | – | 23.8万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 25.7万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 28万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 27.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.5万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 20.9万円/㎡ | 35.7万円/㎡ |
| 2012 | – | 20.9万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 21.2万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 24.5万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 24.4万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 35.6万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 23.5万円/㎡ | – |
| 2018 | – | 24.5万円/㎡ | 43.3万円/㎡ |
| 2019 | – | – | 43万円/㎡ |
| 2020 | – | – | 41.5万円/㎡ |
| 2022 | – | 30万円/㎡ | – |
| 2023 | – | 25.9万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 31.7万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 29万円/㎡ | – |
神戸市中央区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三ノ宮(ＪＲ) | 2,500万円 | 81.8万円/㎡ | 1億4,000万円 | 9 | 469 | 231,870-7% 2019年比 |
| 春日野道(阪急) | 1,800万円 | 76万円/㎡ | 4,500万円 | 5 | 196 | 24,553-8% 2019年比 |
| 新神戸 | 2,050万円 | 68.6万円/㎡ | 4,600万円 | 4 | 194 | 42,820-35% 2019年比 |
| 西元町 | 2,200万円 | 75万円/㎡ | 7,700万円 | 2 | 124 | 4,634+4% 2019年比 |
| 県庁前(兵庫) | 3,800万円 | 72.4万円/㎡ | 4,000万円 | 6 | 120 | 11,192-1% 2019年比 |
| 花隈 | 1,800万円 | 72万円/㎡ | 5,550万円 | 3 | 115 | 6,687-6% 2019年比 |
| 神戸(兵庫) | 2,200万円 | 76万円/㎡ | – | 5 | 105 | 103,098-29% 2019年比 |
| 春日野道(阪神) | 1,800万円 | 67.3万円/㎡ | – | 3 | 102 | 24,553-8% 2019年比 |
| 元町(ＪＲ) | 3,500万円 | 77.5万円/㎡ | 1億3,500万円 | 5 | 102 | 89,808-11% 2019年比 |
| 大倉山(兵庫) | 1,700万円 | 85万円/㎡ | 2,200万円 | 5 | 50 | 11,422-2% 2019年比 |
| 高速神戸 | 2,000万円 | 84万円/㎡ | – | 3 | 48 | 25,567-5% 2019年比 |
| みなとじま | 1,700万円 | 21.5万円/㎡ | – | 4 | 35 | 14,037-13% 2019年比 |
| 中公園 | 1,600万円 | 22.9万円/㎡ | – | 4 | 24 | 7,566-8% 2019年比 |
| 灘 | 2,000万円 | 90万円/㎡ | – | 6 | 23 | 30,920-25% 2019年比 |
| 王子公園 | – | – | 5,200万円 | 13 | 15 | 15,411-14% 2019年比 |
神戸市中央区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,700万円 | 20 m² | 506 |
| 3LDK | 4,350万円 | 75 m² | 228 |
| 2LDK | 4,200万円 | 60 m² | 170 |
| 1LDK | 3,150万円 | 45 m² | 108 |
| 1DK | 2,000万円 | 27.5 m² | 72 |
| 4LDK | 4,200万円 | 90 m² | 29 |
| 2DK | 1,800万円 | 50 m² | 19 |
| オープンフロア | 800万円 | 25 m² | 11 |
神戸市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価80万円/㎡、505件）です。
神戸市中央区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,850万円（92件）です。
神戸市中央区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+42.9%、住宅地㎡単価は+53.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。