大津市の不動産相場【2026年版】京都の隣の県都、マンション上昇が加速
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 899
要点
- 1京都に近い琵琶湖畔の県都
大津市は京都市に接する人口約34万人の滋賀県の県庁所在地です。
- 2災害リスクは低め
浸水想定区域に入る地価地点は約16%で、深い浸水はありません。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,200万円
中古マンションの中央値 · 33.1万円/㎡
滋賀県より3%安い
値上がりしている？
+43.4%
5年間
滋賀県（+8.3%）より速い
滋賀県の14市区町村中 高い順に4位
地元の年収で買える？
5.5年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
滋賀県（6.5×）より買いやすい
滋賀県の12市区町村中 高い順に7位
借りる？買う？
35年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
滋賀県（39）より短い
滋賀県の12市区町村中 高い順に6位
人は増えている？
-0.6%
人口（2020→25年）
減少は滋賀県（-1.5%）より緩やか
滋賀県の14市区町村中 高い順に4位
災害リスクは？
13%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
滋賀県（21%）より低い
滋賀県の14市区町村中 高い順に11位
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大津市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.8万円（2023年）。2018年から-0.9%。 滋賀県：5.6万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 大津市滋賀県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.4万円 2018年比 -8.4% · 滋賀県：4.5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.8万円 2018年比 +5.3% · 滋賀県：5.5万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.8万円 2018年比 +7.3% · 滋賀県：6.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 7万円 2018年比 -1.1% · 滋賀県：7.3万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.7万円 2018年比 +6.1% · 滋賀県：6.3万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.6万円 2018年比 -23.0% · 滋賀県：5.5万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,430円
- 中央値・月額 · 滋賀県：1,393円
- 中古マンションの中央値（2,200万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7万円）の約26年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 29,950戸。
京都に近い琵琶湖畔の県都
大津市は京都市に接する人口約34万人の滋賀県の県庁所在地です。2025年の取引は約900件でした（マンション約190件、戸建て約440件、土地約270件）。中古マンションの㎡単価は約33万円で滋賀県平均とほぼ同じ、中古マンションの中央値は約2,200万円です。戸建ての中央値は約2,000万円で、売れる戸建ての築年数の中央値は約34年です。
上昇が加速
マンションの㎡単価は2015年の約20万円から上がり、過去5年は年約6.8%と、その前の5年（年約2.1%）から大きく加速しました。滋賀県平均（年約2.7%）も大きく上回っています。公示地価の住宅地は過去1年で1.9%上がり、県内4位の上昇率でしたが、10年ではほぼ横ばいです。
人が集まる
2020年から2025年で人口は0.6%減りましたが、2025年は国内の他地域からの転入が転出を約1,050人上回り、住民1,000人あたり約3.1人で滋賀県内3位でした。世帯数は3.0%増えています。マンション取引の約75%がファミリー向けで、最も多く売買されるのは約2,200万円の70㎡の3LDKです。
駅で違う価格
JR大津（㎡単価約46万円）、大津京（約38万円）、膳所（約34万円）など京都に近い駅が高く、最も取引が多い石山は約25万円、瀬田・堅田は約22〜24万円、唐崎は約18万円です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約32%高くなっています。中古マンションの中央値は家賃中央値の約35年分で、滋賀県平均の39年より割安です。
災害リスクは低め
浸水想定区域に入る地価地点は約16%で、深い浸水はありません。今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約13%です。別荘は約1,400戸あり、住宅の約6.5%が長期の空き家です。
大津市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 343,051
- 2020年比 -0.6%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年の転入超過
- +1,052
- 人口千人あたり +3.07
- 滋賀県：+0.25
- 空き家率（2023年）
- 10.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.5%
- 滋賀県：12.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.3万円
- 月額・借家全体
- 滋賀県：5.2万円
- 大地震のリスク
- 13.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 滋賀県：20.6%
- 納税者1人あたり所得
- 398万円
- 2023年分の課税対象所得
- 滋賀県：370万円
- 昼夜間人口比率
- 91
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.6%
- 2024年・住民登録 5,579人
- 滋賀県：3.0%
- 診療所
- 8.4
- 人口1万人あたり・病院14、歯科138（2020年）
- 滋賀県：7.8
- 公示地価（2026年）
- 8.1万円/㎡
- 1年 +1.9%・5年 +2.9%
- 滋賀県：4.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 16.3%
- 地価公示地点80か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土砂災害リスク
- 2.5%
- 地価公示地点80か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 滋賀県：1.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
大津市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,300万円
16.3万円/㎡
- 大萱
- 瀬田(滋賀) · 徒歩8分
- 4LDK · 80 m²
- 1985年築
2,400万円
43.6万円/㎡
- 大萱
- 瀬田(滋賀) · 徒歩2分
- 2LDK · 55 m²
- 2007年築
3,700万円
67.3万円/㎡
- 中央
- 大津 · 徒歩8分
- 1LDK · 55 m²
- 2022年築
戸建て
620万円
6.5万円/㎡
- 木の岡町
- 比叡山坂本 · 徒歩19分
- 土地125㎡ · 延床95㎡
- 1985年築
1,900万円
15.8万円/㎡
- 大平
- 石山
- 土地200㎡ · 延床120㎡
- 2001年築
3,600万円
31.3万円/㎡
- 比叡辻
- 比叡山坂本 · 徒歩16分
- 土地130㎡ · 延床115㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 2,300万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,300万円 |
| 2010 | 1,200万円 | 2,300万円 |
| 2011 | 1,400万円 | 2,000万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,300万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,200万円 |
| 2014 | 1,500万円 | 1,900万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 1,900万円 |
| 2016 | 1,800万円 | 1,900万円 |
| 2017 | 1,600万円 | 1,900万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 2,200万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,300万円 |
| 2020 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2021 | 1,900万円 | 2,300万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,400万円 |
| 2023 | 1,900万円 | 2,000万円 |
| 2024 | 2,200万円 | 2,000万円 |
| 2025 | 2,200万円 | 2,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,450万円 | 1,900万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 16.9万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2008 | 18.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2009 | 18.3万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2010 | 17.3万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2011 | 21.2万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2012 | 18.5万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2013 | 23万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2014 | 21.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2016 | 24.3万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2017 | 24.6万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2018 | 21.7万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2019 | 23.2万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
| 2020 | 23.1万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2021 | 28.8万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2022 | 26万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2023 | 28.4万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2024 | 31.3万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2025 | 33.1万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 34.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.6万円/㎡ |
| 1 | – | 29.8万円/㎡ |
| 2 | 48.3万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 3 | 53.4万円/㎡ | – |
| 4 | 52万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 5 | 48万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 6 | 45.5万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 7 | – | 25.5万円/㎡ |
| 10 | – | 25.8万円/㎡ |
| 11 | 47.5万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 12 | 44.3万円/㎡ | – |
| 13 | 40万円/㎡ | 23.5万円/㎡ |
| 14 | 40万円/㎡ | 24.2万円/㎡ |
| 15 | 41.4万円/㎡ | 19.4万円/㎡ |
| 16 | 43.8万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
| 17 | 41.4万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 18 | 37.3万円/㎡ | 18.4万円/㎡ |
| 19 | 36万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 20 | 34.3万円/㎡ | 19.3万円/㎡ |
| 21 | 32.5万円/㎡ | 16.8万円/㎡ |
| 22 | 31.6万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 23 | 37.1万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 24 | 23.6万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 25 | 20万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 26 | 16.3万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 27 | 18.6万円/㎡ | 15.4万円/㎡ |
| 28 | 17.5万円/㎡ | 15.7万円/㎡ |
| 29 | 15.1万円/㎡ | 15.2万円/㎡ |
| 30 | 16万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 31 | 16.3万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 32 | 18.7万円/㎡ | 10.7万円/㎡ |
| 33 | 17.4万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 34 | 14.8万円/㎡ | 9.9万円/㎡ |
| 35 | 20万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 36 | 21万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 37 | – | 12.7万円/㎡ |
| 38 | – | 10.2万円/㎡ |
| 39 | – | 9.2万円/㎡ |
| 40 | – | 10.2万円/㎡ |
| 41 | – | 8.4万円/㎡ |
| 42 | 18万円/㎡ | 9.2万円/㎡ |
| 43 | – | 9.2万円/㎡ |
| 44 | – | 10万円/㎡ |
| 45 | 21.5万円/㎡ | 9.2万円/㎡ |
| 46 | – | 9万円/㎡ |
| 47 | – | 8.1万円/㎡ |
| 48 | – | 5.4万円/㎡ |
| 49 | – | 8.2万円/㎡ |
| 50 | – | 8.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 16.1万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.7万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2010 | 14万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2011 | 14.7万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | – |
| 2012 | 14万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.6万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2014 | 14.8万円/㎡ | 31.1万円/㎡ | – |
| 2015 | 15.7万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2016 | 16.3万円/㎡ | 34.8万円/㎡ | – |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 33.1万円/㎡ | – |
| 2018 | 17.1万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2019 | 17.6万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | – |
| 2020 | 18.5万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | 52万円/㎡ |
| 2021 | 16.7万円/㎡ | 37.6万円/㎡ | 49.3万円/㎡ |
| 2022 | 18.4万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | – |
| 2023 | 17.1万円/㎡ | 34.8万円/㎡ | 47.6万円/㎡ |
| 2024 | 18.7万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 49.4万円/㎡ |
| 2025 | 20万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 51.4万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 22.5万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 12.6万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.6万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 11.7万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 10万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | – |
| 2011 | 9.7万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2012 | 9.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 20万円/㎡ | 28.1万円/㎡ |
| 2013 | 10.3万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2014 | 8.8万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 26.8万円/㎡ |
| 2015 | 9.5万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2016 | 9.8万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2017 | 6.9万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 2018 | 7.8万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2019 | 8.7万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 29.4万円/㎡ |
| 2020 | 7.5万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2021 | 8.7万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 2022 | 7.7万円/㎡ | 12万円/㎡ | 20万円/㎡ | 29.9万円/㎡ |
| 2023 | 8.5万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2024 | 8.8万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2025 | 6.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13万円/㎡ | – | – |
大津市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 石山 | 1,600万円 | 24.6万円/㎡ | 1,400万円 | 16 | 391 | 41,368-14% 2019年比 |
| 瀬田(滋賀) | 1,600万円 | 21.5万円/㎡ | 3,350万円 | 19 | 219 | 34,294-6% 2019年比 |
| 大津京 | 2,800万円 | 38.5万円/㎡ | 2,300万円 | 10 | 194 | 17,994-7% 2019年比 |
| 大津 | 2,800万円 | 45.7万円/㎡ | 2,250万円 | 11 | 187 | 33,164-4% 2019年比 |
| 膳所 | 2,300万円 | 33.8万円/㎡ | 2,300万円 | 11 | 178 | 24,120-7% 2019年比 |
| 堅田 | 1,600万円 | 23.5万円/㎡ | 2,600万円 | 13 | 129 | 14,750-6% 2019年比 |
| 唐崎 | 1,200万円 | 17.7万円/㎡ | 2,650万円 | 12 | 116 | 6,992-10% 2019年比 |
| 比叡山坂本 | – | – | 2,500万円 | 13 | 114 | 11,062-2% 2019年比 |
| おごと温泉 | – | – | 2,400万円 | 16 | 87 | 10,826-14% 2019年比 |
| 小野(滋賀) | – | – | 1,400万円 | 14 | 62 | 4,876-16% 2019年比 |
| 和邇 | – | – | 690万円 | 10 | 38 | 3,894-16% 2019年比 |
| 山科 | – | – | 990万円 | 21 | 27 | – |
| 志賀 | 425万円 | 8.3万円/㎡ | 500万円 | 14 | 25 | 1,760-17% 2019年比 |
| 南草津 | – | – | 2,700万円 | 28 | 19 | 53,720-12% 2019年比 |
| 近江舞子 | – | – | 840万円 | 15 | 19 | 1,526+1% 2019年比 |
大津市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,200万円 | 70 m² | 336 |
| 2LDK | 2,450万円 | 65 m² | 88 |
| 4LDK | 2,100万円 | 82.5 m² | 64 |
| 1LDK | 1,200万円 | 45 m² | 17 |
| 2DK | 2,450万円 | 52.5 m² | 12 |
大津市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価33.1万円/㎡、194件）です。
大津市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,000万円（436件）です。
大津市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+43.4%、住宅地㎡単価は+23.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。