Photo : Torii gate in Lake Biwa, Shiga · alina ozerova / Unsplash

Marché immobilier de Shiga 2026

Données mises à jour le 2026-11-11 · Source : enquête des prix du MLIT, 2005 Q3–2026 Q2 · Ventes en 2025: 3 012

En bref

1
La hausse ralentit
Le prix au m² des appartements progresse d'environ 2.7 % par an depuis cinq ans, contre 5.2 % les cinq années précédentes.
2
En retrait sur Japan
Au m², les prix sont 37 % en dessous de la moyenne de Japan, un écart qui s'est réduit en dix ans.

Les réponses, comparées

Combien coûte un logement ?

¥24.0M

appartement ancien, médiane · ¥343k/m²

39 % sous la médiane du Japon

10e sur 47 préfectures, du plus haut

Les prix montent-ils ?

+8.3%

sur 5 ans

Moins vite que le Japon (+33.4%)

35e sur 47 préfectures, du plus haut

Abordable pour les revenus locaux ?

6.5× le revenu

prix médian ÷ revenu imposable moyen

Comme le Japon (6.6×)

7e sur 47 préfectures, du plus haut

Louer ou acheter ?

39ans de loyer

prix médian ÷ un an de loyer médian

Comme le Japon (38)

6e sur 47 préfectures, du plus haut

La population augmente-t-elle ?

-1.5%

population, 2020–25

Baisse moins vite que le Japon (-2.5%)

9e sur 47 préfectures, du plus haut

Quels risques ?

21%

probabilité d'une forte secousse (6-faible+) en 30 ans

Plus bas que le Japon (38%)

27e sur 47 préfectures, du plus haut

Loyers à Shiga

Le loyer moyen d’un logement locatif privé est de ¥56k par mois (2023), +3.2% depuis 2018. Japan : ¥65k

Surface	Plan typique	Loyer moyen / mois
moins de 30 m² studio / 1K	studio / 1K	¥45k vs 2018 +2.6% · Japan : ¥53k
30–49 m² 1LDK / 2DK	1LDK / 2DK	¥55k vs 2018 +3.8% · Japan : ¥64k
50–69 m² 2LDK / 3DK	2LDK / 3DK	¥65k vs 2018 +6.6% · Japan : ¥75k
70–99 m² 3LDK / famille	3LDK / famille	¥73k vs 2018 +9.5% · Japan : ¥88k
100–149 m² surtout maisons	surtout maisons	¥63k vs 2018 -3.8% · Japan : ¥84k
150 m² et + surtout maisons	surtout maisons	¥55k vs 2018 -3.9% · Japan : ¥91k

Loyer au m²: ¥1,393; médiane, par mois · Japan : ¥1,598; L’appartement d’occasion médian (¥24.0M, 70 m²) vaut environ 27 ans de loyer moyen pour une surface comparable (¥73k par mois).; Hors charges de copropriété, fonds de travaux, taxe foncière et intérêts d’emprunt.

Source : Bureau des statistiques du Japon, enquête sur le logement et les terrains 2023. Locations privées (hors logements gratuits), loyer mensuel hors charges. Ces moyennes incluent des logements anciens et sont donc inférieures aux loyers des annonces récentes. 123 500 logements loués.

Ce que disent les données

La hausse ralentit

Le prix au m² des appartements progresse d'environ 2.7 % par an depuis cinq ans, contre 5.2 % les cinq années précédentes.

En retrait sur Japan

Au m², les prix sont 37 % en dessous de la moyenne de Japan, un écart qui s'est réduit en dix ans.

Vivre à Shiga : population, logements et risques

Population 2025: 1 392 439; -1.5% depuis 2020; Japan: -2.5%
Solde migratoire 2025: +353; +0.25 pour 1 000 habitants
Logements vacants (2023): 12.3%; 7.3% vides hors location ou vente; Japan: 13.8%
Loyer médian (2023): ¥52k; par mois; Japan: ¥57k
Risque de fort séisme: 20.6%; probabilité d'une secousse d'intensité 6- ou plus en 30 ans; Japan: 38.4%
Revenu moyen par contribuable: ¥3.7M; revenu imposable en 2023; Japan: ¥3.9M
Résidents étrangers: 3.0%; 41 517 résidents enregistrés en 2024; Japan: 3.0%
Cliniques: 7.8; pour 10 000 habitants ; 57 hôpitaux, 556 cabinets dentaires (2020); Japan: 8.5
Prix officiel du terrain 2026: ¥41k/m²; +0.9% sur un an · +0.1% sur 5 ans; Japan: ¥74k/m²
Flood exposure: 50.0%; of 322 benchmark sites in a worst-case flood zone (0.6% 3 m or deeper); Japan: 42.6%
Landslide exposure: 1.6%; of 322 benchmark sites in a landslide warning area; Japan: 2.6%

Vérifier les zones inondables et de glissement de terrain sur la carte officielle des risques ↗

Sources: 2025 Census (preliminary), 2025 Internal Migration Report, 2023 Housing and Land Survey (Statistics Bureau of Japan); J-SHIS seismic hazard model (NIED, 2024); Land Price Publication (MLIT); recorded crime: Tokyo Metropolitan Police Department (Tokyo only); incomes: Ministry of Internal Affairs taxation survey via the Statistics Bureau's municipal indicators; foreign residents: Basic Resident Register; medical facilities and station passengers: MLIT National Land Numerical Information. Earthquake probability is measured at the municipal center.

Exemples de ventes à Shiga

Transactions réelles des quatre derniers trimestres, choisies près du bas (20e centile), du milieu et du haut (80e centile) de la fourchette de prix.

Appartement

Prix bas2026 Q1

¥13.0M

¥163k/m²

Ogaya, Otsu City
Seta(Shiga) · 8 min à pied
4LDK · 80 m²
Construit en 1985 (41 yrs) · RC

Typique2026 Q1

¥25.0M

¥385k/m²

Kagamigahama, Otsu City
Otsukyo · 19 min à pied
3LDK · 65 m²
Construit en 2008 (18 yrs) · RC

Prix élevé2026 Q1

¥38.0M

¥543k/m²

Nionohama, Otsu City
Zeze · 12 min à pied
3LDK · 70 m²
Construit en 2019 (7 yrs) · RC

Maison

Prix bas2026 Q2

¥6.0M

¥48k/m²

Ano, Otsu City
Karasaki · 8 min à pied
Terrain 95 m² · habitable 125 m²
Construit en 1976 (50 yrs)

Typique2026 Q2

¥20.0M

¥174k/m²

Aoyama, Otsu City
Minami Kusatsu
Terrain 195 m² · habitable 115 m²
Construit en 1989 (37 yrs) · Wood

Prix élevé2026 Q1

¥38.0M

¥380k/m²

Nishikoori, Otsu City
Otsukyo · 11 min à pied
Terrain 135 m² · habitable 100 m²
Construit en 2025 (1 yrs) · Wood

Prix médian de vente par année

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Année	Appartement	Maison
2007	¥13.0M	¥20.0M
2008	¥13.0M	¥21.0M
2009	¥17.0M	¥21.0M
2010	¥13.0M	¥21.0M
2011	¥16.0M	¥20.0M
2012	¥14.0M	¥21.0M
2013	¥16.0M	¥21.0M
2014	¥17.0M	¥18.0M
2015	¥17.0M	¥19.0M
2016	¥20.0M	¥19.0M
2017	¥18.0M	¥19.0M
2018	¥18.0M	¥20.0M
2019	¥20.0M	¥21.0M
2020	¥23.0M	¥20.0M
2021	¥20.0M	¥20.0M
2022	¥19.0M	¥21.0M
2023	¥22.0M	¥19.0M
2024	¥24.0M	¥20.0M
2025	¥24.0M	¥21.0M
2026 (partiel)	¥25.0M	¥19.0M

Prix médian au m² par annéeLa maison offre plus d'espace — Le m² habitable d'une maison coûte environ 54 % de moins que celui d'un appartement, terrain compris.

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Année	Appartement	Maison	Terrain
2007	¥185k/m²	¥163k/m²	¥35k/m²
2008	¥186k/m²	¥174k/m²	¥49k/m²
2009	¥224k/m²	¥153k/m²	¥45k/m²
2010	¥185k/m²	¥158k/m²	¥45k/m²
2011	¥228k/m²	¥152k/m²	¥46k/m²
2012	¥187k/m²	¥160k/m²	¥44k/m²
2013	¥231k/m²	¥155k/m²	¥41k/m²
2014	¥238k/m²	¥136k/m²	¥39k/m²
2015	¥226k/m²	¥143k/m²	¥42k/m²
2016	¥274k/m²	¥150k/m²	¥37k/m²
2017	¥255k/m²	¥160k/m²	¥36k/m²
2018	¥262k/m²	¥157k/m²	¥37k/m²
2019	¥280k/m²	¥164k/m²	¥38k/m²
2020	¥317k/m²	¥152k/m²	¥41k/m²
2021	¥286k/m²	¥163k/m²	¥40k/m²
2022	¥288k/m²	¥148k/m²	¥35k/m²
2023	¥308k/m²	¥150k/m²	¥42k/m²
2024	¥338k/m²	¥152k/m²	¥45k/m²
2025	¥343k/m²	¥162k/m²	¥42k/m²
2026 (partiel)	¥363k/m²	¥143k/m²	¥43k/m²

Prix au m² selon l'âge du bâtiment (ventes 2021–2025)Les maisons se stabilisent vers 27 ans — Le prix au m² d'une maison baisse d'environ 62 % jusqu'à 27 ans, puis se stabilise : on paie alors surtout le terrain.

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Âge du bâtiment (ans)	Appartement	Maison
0	–	¥324k/m²
1	–	¥295k/m²
2	¥523k/m²	¥329k/m²
3	¥550k/m²	¥300k/m²
4	¥531k/m²	¥291k/m²
5	¥497k/m²	¥257k/m²
6	¥485k/m²	¥254k/m²
7	¥547k/m²	¥238k/m²
8	–	¥242k/m²
9	¥512k/m²	¥227k/m²
10	¥533k/m²	¥229k/m²
11	¥475k/m²	¥229k/m²
12	¥474k/m²	¥223k/m²
13	¥380k/m²	¥213k/m²
14	¥429k/m²	¥189k/m²
15	¥462k/m²	¥188k/m²
16	¥423k/m²	¥205k/m²
17	¥413k/m²	¥173k/m²
18	¥400k/m²	¥176k/m²
19	¥376k/m²	¥181k/m²
20	¥358k/m²	¥139k/m²
21	¥368k/m²	¥162k/m²
22	¥322k/m²	¥159k/m²
23	¥369k/m²	¥167k/m²
24	¥281k/m²	¥146k/m²
25	¥262k/m²	¥136k/m²
26	¥167k/m²	¥156k/m²
27	¥200k/m²	¥114k/m²
28	¥185k/m²	¥114k/m²
29	¥154k/m²	¥109k/m²
30	¥171k/m²	¥110k/m²
31	¥169k/m²	¥83k/m²
32	¥181k/m²	¥93k/m²
33	¥168k/m²	¥102k/m²
34	¥167k/m²	¥94k/m²
35	¥200k/m²	¥114k/m²
36	¥229k/m²	¥100k/m²
37	–	¥122k/m²
38	–	¥105k/m²
39	–	¥94k/m²
40	–	¥81k/m²
41	–	¥82k/m²
42	¥180k/m²	¥86k/m²
43	–	¥83k/m²
44	–	¥72k/m²
45	¥192k/m²	¥64k/m²
46	¥250k/m²	¥75k/m²
47	–	¥61k/m²
48	–	¥55k/m²
49	–	¥63k/m²
50	–	¥69k/m²

Appartement : prix au m² par période de construction

Chaque ligne suit les biens d'une même période de construction. 1981 marque l'entrée en vigueur de la norme parasismique actuelle.

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Année	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	¥173k/m²	¥324k/m²	–
2008	¥171k/m²	¥333k/m²	–
2009	¥153k/m²	¥363k/m²	–
2010	¥151k/m²	¥323k/m²	–
2011	¥154k/m²	¥300k/m²	–
2012	¥152k/m²	¥314k/m²	–
2013	¥135k/m²	¥307k/m²	¥480k/m²
2014	¥163k/m²	¥317k/m²	–
2015	¥165k/m²	¥323k/m²	–
2016	¥171k/m²	¥345k/m²	–
2017	¥183k/m²	¥338k/m²	–
2018	¥185k/m²	¥340k/m²	¥520k/m²
2019	¥186k/m²	¥354k/m²	¥513k/m²
2020	¥187k/m²	¥352k/m²	¥624k/m²
2021	¥185k/m²	¥376k/m²	¥529k/m²
2022	¥185k/m²	¥400k/m²	¥489k/m²
2023	¥185k/m²	¥387k/m²	¥492k/m²
2024	¥193k/m²	¥434k/m²	¥530k/m²
2025	¥200k/m²	¥420k/m²	¥543k/m²
2026 (partiel)	¥231k/m²	¥411k/m²	–

Maison : prix au m² par période de construction

Chaque ligne suit les biens d'une même période de construction. 1981 marque l'entrée en vigueur de la norme parasismique actuelle.

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Année	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	¥116k/m²	¥129k/m²	¥267k/m²	–
2008	¥96k/m²	¥131k/m²	¥270k/m²	–
2009	¥100k/m²	¥120k/m²	¥273k/m²	–
2010	¥95k/m²	¥116k/m²	¥259k/m²	¥289k/m²
2011	¥91k/m²	¥108k/m²	¥200k/m²	¥267k/m²
2012	¥86k/m²	¥114k/m²	¥185k/m²	¥276k/m²
2013	¥85k/m²	¥105k/m²	¥178k/m²	¥270k/m²
2014	¥80k/m²	¥101k/m²	¥165k/m²	¥273k/m²
2015	¥76k/m²	¥100k/m²	¥181k/m²	¥263k/m²
2016	¥80k/m²	¥96k/m²	¥173k/m²	¥270k/m²
2017	¥67k/m²	¥110k/m²	¥175k/m²	¥276k/m²
2018	¥69k/m²	¥107k/m²	¥181k/m²	¥275k/m²
2019	¥69k/m²	¥106k/m²	¥171k/m²	¥286k/m²
2020	¥61k/m²	¥96k/m²	¥168k/m²	¥267k/m²
2021	¥68k/m²	¥103k/m²	¥176k/m²	¥272k/m²
2022	¥68k/m²	¥98k/m²	¥182k/m²	¥251k/m²
2023	¥67k/m²	¥100k/m²	¥183k/m²	¥257k/m²
2024	¥70k/m²	¥115k/m²	¥190k/m²	¥246k/m²
2025	¥67k/m²	¥114k/m²	¥179k/m²	¥233k/m²
2026 (partiel)	¥51k/m²	¥109k/m²	¥210k/m²	¥243k/m²

Prix par zone à Shiga

Médianes 2025, triées par prix au m² des appartements.

Zone	Appartement, prix au m²	Prix médian d'un appartement ancien	Prix médian d'une maison (terrain + bâti)	Terrain résidentiel au m²	Évol. 5 ans (appart.)
Kusatsu City	¥413k/m²	¥30.0M	¥35.0M	¥120k/m²	-12.5%
Otsu City	¥331k/m²	¥22.0M	¥20.0M	¥80k/m²	+43.4%
Ritto City	–	–	¥36.0M	¥105k/m²	–
Moriyama City	–	–	¥33.0M	¥76k/m²	–
Omihachiman City	–	–	¥25.0M	¥49k/m²	–
Yasu City	–	–	¥25.0M	¥67k/m²	–
Hikone City	–	–	¥18.0M	¥29k/m²	–
Konan City	–	–	¥19.0M	¥48k/m²	–
Higashiomi City	–	–	¥14.0M	¥22k/m²	–
Koka City	–	–	¥11.0M	¥29k/m²	–
Nagahama City	–	–	¥11.0M	¥25k/m²	–
Takashima City	–	–	¥7.0M	¥10k/m²	–
Maibara City	–	–	–	¥17k/m²	–
Hino Town, Gamou County	–	–	–	¥3k/m²	–

Prices near train stations in Shiga

Sales from 2023–2025, grouped by nearest station.

Station	Prix médian d'un appartement ancien	Appartement, prix au m²	Prix médian d'une maison (terrain + bâti)	Walk (min)	Ventes
Kusatsu(Shiga) (草津(滋賀))	¥29.0M	¥413k/m²	¥37.0M	13	407
Ishiyama (石山)	¥16.0M	¥246k/m²	¥14.0M	16	391
Minami Kusatsu (南草津)	¥35.0M	¥475k/m²	¥35.0M	16	313
Seta(Shiga) (瀬田(滋賀))	¥15.0M	¥207k/m²	¥33.0M	19	237
Moriyama(Shiga) (守山(滋賀))	–	–	¥34.0M	18	202
Otsukyo (大津京)	¥28.0M	¥385k/m²	¥23.0M	10	194
Otsu (大津)	¥28.0M	¥457k/m²	¥22.5M	11	187
Omihachiman (近江八幡)	–	–	¥25.0M	18	178
Zeze (膳所)	¥23.0M	¥338k/m²	¥23.0M	11	178
Nagahama (長浜)	¥19.0M	¥262k/m²	¥21.5M	19	140
Katata (堅田)	¥16.0M	¥235k/m²	¥27.0M	13	131
Yasu(Shiga) (野洲)	–	–	¥24.0M	15	119
Hikone (彦根)	¥10.5M	¥177k/m²	¥16.0M	15	119
Karasaki (唐崎)	¥12.0M	¥177k/m²	¥26.5M	12	116
Hieizan Sakamoto (比叡山坂本)	–	–	¥25.0M	13	114

Used condo prices by layout in Shiga

Ventes 2023–2025.

Layout	Prix médian d'un appartement ancien	Typical size	Ventes
3LDK	¥23.0M	70 m²	515
2LDK	¥26.0M	65 m²	132
4LDK	¥27.0M	85 m²	94
1LDK	¥14.0M	47.5 m²	18
2DK	¥23.5M	55 m²	16

À propos des données

Les chiffres sont des médianes de transactions réelles déclarées au ministère japonais du Territoire (MLIT). Le prix au m² des maisons divise le prix total (terrain et bâti) par la surface habitable. Les médianes basées sur moins de 20 ventes ne sont pas affichées. Les derniers trimestres sont provisoires.

À titre informatif uniquement, pas un conseil en investissement.