Foto: Torii gate in Lake Biwa, Shiga · alina ozerova / Unsplash

Mercado inmobiliario de Shiga 2026

Datos actualizados el 2026-11-11 · Fuente: encuesta de precios del MLIT, 2005 Q3–2026 Q2 · Ventas en 2025: 3012

En resumen

1
La subida se modera
El precio por m² de los pisos sube alrededor de un 2.7 % anual en los últimos cinco años, frente al 5.2 % de los cinco anteriores.
2
Por detrás de Japan
Por m², los precios están un 37 % por debajo de la media de Japan, una diferencia que se ha reducido en diez años.

Las respuestas, comparadas

¿Cuánto cuesta una vivienda?

¥24.0M

piso usado, mediana · ¥343k/m²

39 % por debajo de la mediana de Japón

10.º de 47 prefecturas, de mayor a menor

¿Suben los precios?

+8.3%

en 5 años

Más lento que Japón (+33.4%)

35.º de 47 prefecturas, de mayor a menor

¿Asequible con ingresos locales?

6.5× ingresos

precio mediano ÷ renta imponible media

Igual que Japón (6.6×)

7.º de 47 prefecturas, de mayor a menor

¿Alquilar o comprar?

39años de alquiler

precio mediano ÷ un año de alquiler mediano

Igual que Japón (38)

6.º de 47 prefecturas, de mayor a menor

¿Crece la población?

-1.5%

población, 2020–25

Se reduce menos que Japón (-2.5%)

9.º de 47 prefecturas, de mayor a menor

¿Qué riesgos hay?

21%

probabilidad de un temblor fuerte (6-bajo+) en 30 años

Más bajo que Japón (38%)

27.º de 47 prefecturas, de mayor a menor

Alquileres en Shiga

El alquiler medio de una vivienda privada es de ¥56k al mes (2023), +3.2% desde 2018. Japan: ¥65k

Superficie	Distribución típica	Alquiler medio / mes
menos de 30 m² estudio / 1K	estudio / 1K	¥45k vs 2018 +2.6% · Japan: ¥53k
30–49 m² 1LDK / 2DK	1LDK / 2DK	¥55k vs 2018 +3.8% · Japan: ¥64k
50–69 m² 2LDK / 3DK	2LDK / 3DK	¥65k vs 2018 +6.6% · Japan: ¥75k
70–99 m² 3LDK / familia	3LDK / familia	¥73k vs 2018 +9.5% · Japan: ¥88k
100–149 m² sobre todo casas	sobre todo casas	¥63k vs 2018 -3.8% · Japan: ¥84k
150 m² o más sobre todo casas	sobre todo casas	¥55k vs 2018 -3.9% · Japan: ¥91k

Alquiler por m²: ¥1,393; mediana, al mes · Japan: ¥1,598; El piso de segunda mano mediano (¥24.0M, 70 m²) equivale a unos 27 años del alquiler medio de una vivienda de tamaño similar (¥73k al mes).; Sin gastos de comunidad, fondo de reparaciones, impuesto sobre bienes inmuebles ni intereses hipotecarios.

Fuente: Oficina de Estadística de Japón, Encuesta de Vivienda y Suelo 2023. Alquileres privados (sin viviendas gratuitas), alquiler mensual sin gastos de comunidad. Estas medias incluyen viviendas antiguas, por lo que quedan por debajo de los precios de los anuncios nuevos. 123.500 viviendas alquiladas.

Lo que dicen los datos

La subida se modera

El precio por m² de los pisos sube alrededor de un 2.7 % anual en los últimos cinco años, frente al 5.2 % de los cinco anteriores.

Por detrás de Japan

Por m², los precios están un 37 % por debajo de la media de Japan, una diferencia que se ha reducido en diez años.

Vivir en Shiga: población, viviendas y riesgos

Población 2025: 1.392.439; -1.5% desde 2020; Japan: -2.5%
Saldo migratorio 2025: +353; +0.25 por cada 1.000 habitantes
Viviendas vacías (2023): 12.3%; 7.3% vacías sin estar en alquiler o venta; Japan: 13.8%
Alquiler mediano (2023): ¥52k; al mes; Japan: ¥57k
Riesgo de terremoto fuerte: 20.6%; probabilidad de intensidad 6- o más en 30 años; Japan: 38.4%
Ingreso medio por contribuyente: ¥3.7M; ingreso imponible en 2023; Japan: ¥3.9M
Residentes extranjeros: 3.0%; 41.517 residentes registrados en 2024; Japan: 3.0%
Clínicas: 7.8; por cada 10.000 habitantes; 57 hospitales, 556 clínicas dentales (2020); Japan: 8.5
Precio oficial del suelo 2026: ¥41k/m²; +0.9% en un año · +0.1% en 5 años; Japan: ¥74k/m²
Flood exposure: 50.0%; of 322 benchmark sites in a worst-case flood zone (0.6% 3 m or deeper); Japan: 42.6%
Landslide exposure: 1.6%; of 322 benchmark sites in a landslide warning area; Japan: 2.6%

Consultar zonas de inundación y deslizamiento en el mapa oficial de riesgos ↗

Sources: 2025 Census (preliminary), 2025 Internal Migration Report, 2023 Housing and Land Survey (Statistics Bureau of Japan); J-SHIS seismic hazard model (NIED, 2024); Land Price Publication (MLIT); recorded crime: Tokyo Metropolitan Police Department (Tokyo only); incomes: Ministry of Internal Affairs taxation survey via the Statistics Bureau's municipal indicators; foreign residents: Basic Resident Register; medical facilities and station passengers: MLIT National Land Numerical Information. Earthquake probability is measured at the municipal center.

Ejemplos de ventas en Shiga

Transacciones reales de los últimos cuatro trimestres, elegidas cerca del precio bajo (percentil 20), medio y alto (percentil 80).

Piso

Precio bajo2026 Q1

¥13.0M

¥163k/m²

Ogaya, Otsu City
Seta(Shiga) · 8 min a pie
4LDK · 80 m²
Construido en 1985 (41 yrs) · RC

Típico2026 Q1

¥25.0M

¥385k/m²

Kagamigahama, Otsu City
Otsukyo · 19 min a pie
3LDK · 65 m²
Construido en 2008 (18 yrs) · RC

Precio alto2026 Q1

¥38.0M

¥543k/m²

Nionohama, Otsu City
Zeze · 12 min a pie
3LDK · 70 m²
Construido en 2019 (7 yrs) · RC

Casa

Precio bajo2026 Q2

¥6.0M

¥48k/m²

Ano, Otsu City
Karasaki · 8 min a pie
Suelo 95 m² · construidos 125 m²
Construido en 1976 (50 yrs)

Típico2026 Q2

¥20.0M

¥174k/m²

Aoyama, Otsu City
Minami Kusatsu
Suelo 195 m² · construidos 115 m²
Construido en 1989 (37 yrs) · Wood

Precio alto2026 Q1

¥38.0M

¥380k/m²

Nishikoori, Otsu City
Otsukyo · 11 min a pie
Suelo 135 m² · construidos 100 m²
Construido en 2025 (1 yrs) · Wood

Precio mediano de venta por año

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Año	Piso	Casa
2007	¥13.0M	¥20.0M
2008	¥13.0M	¥21.0M
2009	¥17.0M	¥21.0M
2010	¥13.0M	¥21.0M
2011	¥16.0M	¥20.0M
2012	¥14.0M	¥21.0M
2013	¥16.0M	¥21.0M
2014	¥17.0M	¥18.0M
2015	¥17.0M	¥19.0M
2016	¥20.0M	¥19.0M
2017	¥18.0M	¥19.0M
2018	¥18.0M	¥20.0M
2019	¥20.0M	¥21.0M
2020	¥23.0M	¥20.0M
2021	¥20.0M	¥20.0M
2022	¥19.0M	¥21.0M
2023	¥22.0M	¥19.0M
2024	¥24.0M	¥20.0M
2025	¥24.0M	¥21.0M
2026 (parcial)	¥25.0M	¥19.0M

Precio mediano por m² por añoLa casa da más espacio — El m² construido de una casa cuesta alrededor de un 54 % menos que el de un piso, incluso con el suelo.

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Año	Piso	Casa	Suelo
2007	¥185k/m²	¥163k/m²	¥35k/m²
2008	¥186k/m²	¥174k/m²	¥49k/m²
2009	¥224k/m²	¥153k/m²	¥45k/m²
2010	¥185k/m²	¥158k/m²	¥45k/m²
2011	¥228k/m²	¥152k/m²	¥46k/m²
2012	¥187k/m²	¥160k/m²	¥44k/m²
2013	¥231k/m²	¥155k/m²	¥41k/m²
2014	¥238k/m²	¥136k/m²	¥39k/m²
2015	¥226k/m²	¥143k/m²	¥42k/m²
2016	¥274k/m²	¥150k/m²	¥37k/m²
2017	¥255k/m²	¥160k/m²	¥36k/m²
2018	¥262k/m²	¥157k/m²	¥37k/m²
2019	¥280k/m²	¥164k/m²	¥38k/m²
2020	¥317k/m²	¥152k/m²	¥41k/m²
2021	¥286k/m²	¥163k/m²	¥40k/m²
2022	¥288k/m²	¥148k/m²	¥35k/m²
2023	¥308k/m²	¥150k/m²	¥42k/m²
2024	¥338k/m²	¥152k/m²	¥45k/m²
2025	¥343k/m²	¥162k/m²	¥42k/m²
2026 (parcial)	¥363k/m²	¥143k/m²	¥43k/m²

Precio por m² según antigüedad (ventas 2021–2025)Las casas tocan fondo hacia los 27 años — El precio por m² de una casa cae un 62 % hasta los 27 años y luego se estabiliza: se paga sobre todo el suelo.

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Antigüedad (años)	Piso	Casa
0	–	¥324k/m²
1	–	¥295k/m²
2	¥523k/m²	¥329k/m²
3	¥550k/m²	¥300k/m²
4	¥531k/m²	¥291k/m²
5	¥497k/m²	¥257k/m²
6	¥485k/m²	¥254k/m²
7	¥547k/m²	¥238k/m²
8	–	¥242k/m²
9	¥512k/m²	¥227k/m²
10	¥533k/m²	¥229k/m²
11	¥475k/m²	¥229k/m²
12	¥474k/m²	¥223k/m²
13	¥380k/m²	¥213k/m²
14	¥429k/m²	¥189k/m²
15	¥462k/m²	¥188k/m²
16	¥423k/m²	¥205k/m²
17	¥413k/m²	¥173k/m²
18	¥400k/m²	¥176k/m²
19	¥376k/m²	¥181k/m²
20	¥358k/m²	¥139k/m²
21	¥368k/m²	¥162k/m²
22	¥322k/m²	¥159k/m²
23	¥369k/m²	¥167k/m²
24	¥281k/m²	¥146k/m²
25	¥262k/m²	¥136k/m²
26	¥167k/m²	¥156k/m²
27	¥200k/m²	¥114k/m²
28	¥185k/m²	¥114k/m²
29	¥154k/m²	¥109k/m²
30	¥171k/m²	¥110k/m²
31	¥169k/m²	¥83k/m²
32	¥181k/m²	¥93k/m²
33	¥168k/m²	¥102k/m²
34	¥167k/m²	¥94k/m²
35	¥200k/m²	¥114k/m²
36	¥229k/m²	¥100k/m²
37	–	¥122k/m²
38	–	¥105k/m²
39	–	¥94k/m²
40	–	¥81k/m²
41	–	¥82k/m²
42	¥180k/m²	¥86k/m²
43	–	¥83k/m²
44	–	¥72k/m²
45	¥192k/m²	¥64k/m²
46	¥250k/m²	¥75k/m²
47	–	¥61k/m²
48	–	¥55k/m²
49	–	¥63k/m²
50	–	¥69k/m²

Piso: precio por m² según periodo de construcción

Cada línea sigue a los inmuebles de un mismo periodo de construcción. En 1981 entró en vigor la norma sísmica actual.

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Año	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	¥173k/m²	¥324k/m²	–
2008	¥171k/m²	¥333k/m²	–
2009	¥153k/m²	¥363k/m²	–
2010	¥151k/m²	¥323k/m²	–
2011	¥154k/m²	¥300k/m²	–
2012	¥152k/m²	¥314k/m²	–
2013	¥135k/m²	¥307k/m²	¥480k/m²
2014	¥163k/m²	¥317k/m²	–
2015	¥165k/m²	¥323k/m²	–
2016	¥171k/m²	¥345k/m²	–
2017	¥183k/m²	¥338k/m²	–
2018	¥185k/m²	¥340k/m²	¥520k/m²
2019	¥186k/m²	¥354k/m²	¥513k/m²
2020	¥187k/m²	¥352k/m²	¥624k/m²
2021	¥185k/m²	¥376k/m²	¥529k/m²
2022	¥185k/m²	¥400k/m²	¥489k/m²
2023	¥185k/m²	¥387k/m²	¥492k/m²
2024	¥193k/m²	¥434k/m²	¥530k/m²
2025	¥200k/m²	¥420k/m²	¥543k/m²
2026 (parcial)	¥231k/m²	¥411k/m²	–

Casa: precio por m² según periodo de construcción

Cada línea sigue a los inmuebles de un mismo periodo de construcción. En 1981 entró en vigor la norma sísmica actual.

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Año	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	¥116k/m²	¥129k/m²	¥267k/m²	–
2008	¥96k/m²	¥131k/m²	¥270k/m²	–
2009	¥100k/m²	¥120k/m²	¥273k/m²	–
2010	¥95k/m²	¥116k/m²	¥259k/m²	¥289k/m²
2011	¥91k/m²	¥108k/m²	¥200k/m²	¥267k/m²
2012	¥86k/m²	¥114k/m²	¥185k/m²	¥276k/m²
2013	¥85k/m²	¥105k/m²	¥178k/m²	¥270k/m²
2014	¥80k/m²	¥101k/m²	¥165k/m²	¥273k/m²
2015	¥76k/m²	¥100k/m²	¥181k/m²	¥263k/m²
2016	¥80k/m²	¥96k/m²	¥173k/m²	¥270k/m²
2017	¥67k/m²	¥110k/m²	¥175k/m²	¥276k/m²
2018	¥69k/m²	¥107k/m²	¥181k/m²	¥275k/m²
2019	¥69k/m²	¥106k/m²	¥171k/m²	¥286k/m²
2020	¥61k/m²	¥96k/m²	¥168k/m²	¥267k/m²
2021	¥68k/m²	¥103k/m²	¥176k/m²	¥272k/m²
2022	¥68k/m²	¥98k/m²	¥182k/m²	¥251k/m²
2023	¥67k/m²	¥100k/m²	¥183k/m²	¥257k/m²
2024	¥70k/m²	¥115k/m²	¥190k/m²	¥246k/m²
2025	¥67k/m²	¥114k/m²	¥179k/m²	¥233k/m²
2026 (parcial)	¥51k/m²	¥109k/m²	¥210k/m²	¥243k/m²

Precios por zona en Shiga

Medianas de 2025, ordenadas por precio por m² de pisos.

Zona	Piso, precio por m²	Precio mediano de piso usado	Precio mediano de casa (suelo + edificio)	Suelo residencial por m²	Cambio 5 años (pisos)
Kusatsu City	¥413k/m²	¥30.0M	¥35.0M	¥120k/m²	-12.5%
Otsu City	¥331k/m²	¥22.0M	¥20.0M	¥80k/m²	+43.4%
Ritto City	–	–	¥36.0M	¥105k/m²	–
Moriyama City	–	–	¥33.0M	¥76k/m²	–
Omihachiman City	–	–	¥25.0M	¥49k/m²	–
Yasu City	–	–	¥25.0M	¥67k/m²	–
Hikone City	–	–	¥18.0M	¥29k/m²	–
Konan City	–	–	¥19.0M	¥48k/m²	–
Higashiomi City	–	–	¥14.0M	¥22k/m²	–
Koka City	–	–	¥11.0M	¥29k/m²	–
Nagahama City	–	–	¥11.0M	¥25k/m²	–
Takashima City	–	–	¥7.0M	¥10k/m²	–
Maibara City	–	–	–	¥17k/m²	–
Hino Town, Gamou County	–	–	–	¥3k/m²	–

Prices near train stations in Shiga

Sales from 2023–2025, grouped by nearest station.

Station	Precio mediano de piso usado	Piso, precio por m²	Precio mediano de casa (suelo + edificio)	Walk (min)	Ventas
Kusatsu(Shiga) (草津(滋賀))	¥29.0M	¥413k/m²	¥37.0M	13	407
Ishiyama (石山)	¥16.0M	¥246k/m²	¥14.0M	16	391
Minami Kusatsu (南草津)	¥35.0M	¥475k/m²	¥35.0M	16	313
Seta(Shiga) (瀬田(滋賀))	¥15.0M	¥207k/m²	¥33.0M	19	237
Moriyama(Shiga) (守山(滋賀))	–	–	¥34.0M	18	202
Otsukyo (大津京)	¥28.0M	¥385k/m²	¥23.0M	10	194
Otsu (大津)	¥28.0M	¥457k/m²	¥22.5M	11	187
Omihachiman (近江八幡)	–	–	¥25.0M	18	178
Zeze (膳所)	¥23.0M	¥338k/m²	¥23.0M	11	178
Nagahama (長浜)	¥19.0M	¥262k/m²	¥21.5M	19	140
Katata (堅田)	¥16.0M	¥235k/m²	¥27.0M	13	131
Yasu(Shiga) (野洲)	–	–	¥24.0M	15	119
Hikone (彦根)	¥10.5M	¥177k/m²	¥16.0M	15	119
Karasaki (唐崎)	¥12.0M	¥177k/m²	¥26.5M	12	116
Hieizan Sakamoto (比叡山坂本)	–	–	¥25.0M	13	114

Used condo prices by layout in Shiga

Ventas 2023–2025.

Layout	Precio mediano de piso usado	Typical size	Ventas
3LDK	¥23.0M	70 m²	515
2LDK	¥26.0M	65 m²	132
4LDK	¥27.0M	85 m²	94
1LDK	¥14.0M	47.5 m²	18
2DK	¥23.5M	55 m²	16

Sobre los datos

Las cifras son medianas de transacciones reales comunicadas al Ministerio de Territorio de Japón (MLIT). El precio por m² de las casas divide el precio total (suelo y edificio) entre la superficie construida. No se muestran medianas con menos de 20 ventas. Los últimos trimestres son provisionales.

Solo información, no es asesoramiento de inversión.