Torii gate in Lake Biwa, Shiga
照片：Torii gate in Lake Biwa, Shiga · alina ozerova / Unsplash

滋賀県房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 3,012

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約2.7%，低於前五年的5.2%。

  2. 2
    落後於日本

    公寓每㎡價格比日本平均低37%。

  3. 3
    家庭自住市場

    近年成交中77%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

  4. 4
    成交減少

    近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,400萬日圓

二手公寓中位數 · 34.3萬日圓/㎡

比全國低39%

47都道府縣中由高到低第10

價格在上漲嗎？

+8.3%

5年間

比全國（+33.4%）慢

47都道府縣中由高到低第35

當地收入買得起嗎？

6.5倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與全國（6.6×）相近

47都道府縣中由高到低第7

租還是買？

39年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與全國（38）相近

47都道府縣中由高到低第6

人口在增加嗎？

-1.5%

人口（2020→25年）

減少幅度小於全國（-2.5%）

47都道府縣中由高到低第9

災害風險高嗎？

21%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於全國（38%）

47都道府縣中由高到低第27

滋賀県的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.6萬日圓（2023年），較2018年+3.2%。 日本：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.5萬日圓
較2018年 +2.6% · 日本：5.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.5萬日圓
較2018年 +3.8% · 日本：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.5萬日圓
較2018年 +6.6% · 日本：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.3萬日圓
較2018年 +9.5% · 日本：8.8萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.3萬日圓
較2018年 -3.8% · 日本：8.4萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
5.5萬日圓
較2018年 -3.9% · 日本：9.1萬日圓
每㎡租金
1,393日圓
中位數・每月 · 日本：1,598日圓
二手公寓中位數（2,400萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.3萬日圓）的27年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象123,500戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約2.7%，低於前五年的5.2%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低37%。十年前差距為28%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中77%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為12.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.3%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.2萬日圓）的38.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為21%。

二手公寓價格相當於當地6.5年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為370萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+17%。二手公寓成交價中位數約為其6.5倍（上一級地區為6.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+0%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，2%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在滋賀県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
1,392,439
較2020年 -1.5%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
+353
每千人 +0.25
空屋率（2023年）
12.3%
非出租或出售的空屋 7.3%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
5.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
20.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
每名納稅人平均所得
370萬日圓
2023年應課稅所得
日本：393萬日圓
外籍居民
3.0%
2024年登記居民41,517人
日本：3.0%
診所
7.8
每萬名居民；醫院57間、牙科556間（2020年）
日本：8.5
公示地價（2026年）
4.1萬日圓/㎡
1年 +0.9%・5年 +0.1%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
50.0%
322個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.6%）
日本：42.6%
土石災害風險
1.6%
322個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

滋賀県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,300萬日圓

16.3萬日圓/㎡

  • 大萱、大津市
  • 瀬田(滋賀) · 步行8分
  • 4LDK · 80 m²
  • 1985年建
典型2026 Q1

2,500萬日圓

38.5萬日圓/㎡

  • 鏡が浜、大津市
  • 大津京 · 步行19分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2008年建
較高價位2026 Q1

3,800萬日圓

54.3萬日圓/㎡

  • におの浜、大津市
  • 膳所 · 步行12分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2019年建

獨棟

較低價位2026 Q2

600萬日圓

4.8萬日圓/㎡

  • 穴太、大津市
  • 唐崎 · 步行8分
  • 土地95㎡ · 樓地板125㎡
  • 1976年建
典型2026 Q2

2,000萬日圓

17.4萬日圓/㎡

  • 青山、大津市
  • 南草津
  • 土地195㎡ · 樓地板115㎡
  • 1989年建
較高價位2026 Q1

3,800萬日圓

38萬日圓/㎡

  • 錦織、大津市
  • 大津京 · 步行11分
  • 土地135㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,300萬日圓2,000萬日圓
20081,300萬日圓2,100萬日圓
20091,700萬日圓2,100萬日圓
20101,300萬日圓2,100萬日圓
20111,600萬日圓2,000萬日圓
20121,400萬日圓2,100萬日圓
20131,600萬日圓2,100萬日圓
20141,700萬日圓1,800萬日圓
20151,700萬日圓1,900萬日圓
20162,000萬日圓1,900萬日圓
20171,800萬日圓1,900萬日圓
20181,800萬日圓2,000萬日圓
20192,000萬日圓2,100萬日圓
20202,300萬日圓2,000萬日圓
20212,000萬日圓2,000萬日圓
20221,900萬日圓2,100萬日圓
20232,200萬日圓1,900萬日圓
20242,400萬日圓2,000萬日圓
20252,400萬日圓2,100萬日圓
2026年（部分）2,500萬日圓1,900萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約54%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200718.5萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
200818.6萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
200922.4萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
201018.5萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
201122.8萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
201218.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
201323.1萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡4.1萬日圓/㎡
201423.8萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201522.6萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201627.4萬日圓/㎡15萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201725.5萬日圓/㎡16萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201826.2萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201928萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
202031.7萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡4.1萬日圓/㎡
202128.6萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
202228.8萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202330.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
202433.8萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202534.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
2026年（部分）36.3萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約25年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約27年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡27年前較新屋下跌約62%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–32.4萬日圓/㎡
1–29.5萬日圓/㎡
252.3萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
355萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
453.1萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
549.7萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
648.5萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡
754.7萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
8–24.2萬日圓/㎡
951.2萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
1053.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
1147.5萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
1247.4萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
1338萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡
1442.9萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡
1546.2萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
1642.3萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
1741.3萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
1840萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡
1937.6萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
2035.8萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
2136.8萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
2232.2萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡
2336.9萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
2428.1萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
2526.2萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2616.7萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡
2720萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
2818.5萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
2915.4萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡
3017.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
3116.9萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
3218.1萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
3316.8萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡
3416.7萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
3520萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
3622.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
37–12.2萬日圓/㎡
38–10.5萬日圓/㎡
39–9.4萬日圓/㎡
40–8.1萬日圓/㎡
41–8.2萬日圓/㎡
4218萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
43–8.3萬日圓/㎡
44–7.2萬日圓/㎡
4519.2萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡
4625萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
47–6.1萬日圓/㎡
48–5.5萬日圓/㎡
49–6.3萬日圓/㎡
50–6.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200717.3萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡–
200817.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
200915.3萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡–
201015.1萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡–
201115.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201215.2萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
201313.5萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201416.3萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡–
201516.5萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡–
201617.1萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡–
201718.3萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡–
201818.5萬日圓/㎡34萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
201918.6萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡51.3萬日圓/㎡
202018.7萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡62.4萬日圓/㎡
202118.5萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡
202218.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡
202318.5萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡
202419.3萬日圓/㎡43.4萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
202520萬日圓/㎡42萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡
2026年（部分）23.1萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.6萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
20089.6萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡–
200910萬日圓/㎡12萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡–
20109.5萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
20119.1萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20128.6萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
20138.5萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
20148萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
20157.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
20168萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
20176.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
20186.9萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
20196.9萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
20206.1萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20216.8萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡
20226.8萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡
20236.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
20247萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
20256.7萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡
2026年（部分）5.1萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡21萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡

滋賀県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
草津市41.3萬日圓/㎡3,000萬日圓3,500萬日圓12萬日圓/㎡-12.5%
大津市33.1萬日圓/㎡2,200萬日圓2,000萬日圓8萬日圓/㎡+43.4%
栗東市––3,600萬日圓10.5萬日圓/㎡–
守山市––3,300萬日圓7.6萬日圓/㎡–
近江八幡市––2,500萬日圓4.9萬日圓/㎡–
野洲市––2,500萬日圓6.7萬日圓/㎡–
彦根市––1,800萬日圓2.9萬日圓/㎡–
湖南市––1,900萬日圓4.8萬日圓/㎡–
東近江市––1,400萬日圓2.1萬日圓/㎡–
甲賀市––1,100萬日圓2.9萬日圓/㎡–
長浜市––1,100萬日圓2.5萬日圓/㎡–
高島市––700萬日圓1萬日圓/㎡–
米原市–––1.7萬日圓/㎡–
蒲生郡日野町–––3,100日圓/㎡–

滋賀県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
草津(滋賀)2,900萬日圓41.3萬日圓/㎡3,700萬日圓13407
石山1,600萬日圓24.6萬日圓/㎡1,400萬日圓16391
南草津3,500萬日圓47.5萬日圓/㎡3,500萬日圓16313
瀬田(滋賀)1,500萬日圓20.7萬日圓/㎡3,300萬日圓19237
守山(滋賀)––3,400萬日圓18202
大津京2,800萬日圓38.5萬日圓/㎡2,300萬日圓10194
大津2,800萬日圓45.7萬日圓/㎡2,250萬日圓11187
近江八幡––2,500萬日圓18178
膳所2,300萬日圓33.8萬日圓/㎡2,300萬日圓11178
長浜1,900萬日圓26.2萬日圓/㎡2,150萬日圓19140
堅田1,600萬日圓23.5萬日圓/㎡2,700萬日圓13131
野洲––2,400萬日圓15119
彦根1,050萬日圓17.7萬日圓/㎡1,600萬日圓15119
唐崎1,200萬日圓17.7萬日圓/㎡2,650萬日圓12116
比叡山坂本––2,500萬日圓13114

滋賀県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓70 m²515
2LDK2,600萬日圓65 m²132
4LDK2,700萬日圓85 m²94
1LDK1,400萬日圓47.5 m²18
2DK2,350萬日圓55 m²16

滋賀県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,400萬日圓（每㎡34.3萬日圓，共295筆）。

滋賀県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,100萬日圓（共1386筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。