南魚沼市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 78
要点
- 1長期的な緩やかな下落
戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約1.3%のペースです。
- 2新潟県と連動
戸建ての㎡単価は新潟県平均より56%低い水準です。
- 3取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約30%少なくなっています。
- 4典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は300万円〜1,700万円の間でした。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
790万円
戸建の中央値 · 3.8万円/㎡
新潟県より50%安い
新潟県の23市区町村中 高い順に16位
値上がりしている？
-27.3%
5年間
新潟県（+27.2%）より緩やか
新潟県の26市区町村中 高い順に22位
地元の年収で買える？
2.7年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
新潟県（5.0×）より買いやすい
新潟県の25市区町村中 高い順に14位
借りる？買う？
14年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
新潟県（27）より短い
新潟県の25市区町村中 高い順に16位
人は増えている？
-6.7%
人口（2020→25年）
新潟県（-6.0%）より速く減少
新潟県の26市区町村中 高い順に14位
災害リスクは？
4%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
新潟県（12%）より低い
新潟県の26市区町村中 高い順に26位
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南魚沼市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.7万円（2023年）。2018年から+3.3%。 新潟県：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 南魚沼市新潟県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.6万円 2018年比 -2.2% · 新潟県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5万円 2018年比 +5.3% · 新潟県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.6万円 2018年比 +19.4% · 新潟県：6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 5.7万円 2018年比 +0.6% · 新潟県：6.4万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,248円
- 中央値・月額 · 新潟県：1,293円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 3,660戸。
データから見えること
長期的な緩やかな下落
戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約1.3%のペースです。価格は手頃ですが資産価値の上昇は期待しにくく、投資より居住目的に向いています。
新潟県と連動
戸建ての㎡単価は新潟県平均より56%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約30%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は300万円〜1,700万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は6.7%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約7人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は0.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は8.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は4%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で289万円です（上位地域は318万円）。2014年分から+18%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-2%、5年で-9%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、50%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が13%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
南魚沼市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 51,198
- 2020年比 -6.7%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年の転入超過
- -360
- 人口千人あたり -7.03
- 新潟県：-3.08
- 空き家率（2023年）
- 8.7%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.3%
- 新潟県：15.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.6万円
- 月額・借家全体
- 新潟県：4.9万円
- 大地震のリスク
- 3.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 新潟県：11.9%
- 納税者1人あたり所得
- 289万円
- 2023年分の課税対象所得
- 新潟県：318万円
- 昼夜間人口比率
- 101
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 2.7%
- 2024年・住民登録 1,417人
- 新潟県：1.1%
- 診療所
- 5.3
- 人口1万人あたり・病院5、歯科18（2020年）
- 新潟県：8.2
- 公示地価（2026年）
- 1.9万円/㎡
- 1年 -1.9%・5年 -9.3%
- 新潟県：2.8万円/㎡
- 洪水リスク
- 50.0%
- 地価公示地点8か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 12.5%）
- 新潟県：64.2%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点8か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 新潟県：2.7%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
南魚沼市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
240万円
6万円/㎡
- 五郎丸
- 大沢(新潟) · 徒歩25分
- 土地240㎡ · 延床40㎡
- 1990年築
790万円
7.9万円/㎡
- 石打
- 石打 · 徒歩24分
- 土地240㎡ · 延床100㎡
- 1986年築
2,300万円
8.2万円/㎡
- 茗荷沢新田
- 浦佐
- 土地750㎡ · 延床280㎡
- 2010年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 915万円 |
| 2008 | 1,300万円 |
| 2009 | 850万円 |
| 2010 | 600万円 |
| 2011 | 1,000万円 |
| 2012 | 650万円 |
| 2013 | 555万円 |
| 2014 | 680万円 |
| 2015 | 500万円 |
| 2016 | 650万円 |
| 2017 | 910万円 |
| 2018 | 1,100万円 |
| 2019 | 800万円 |
| 2020 | 400万円 |
| 2021 | 500万円 |
| 2022 | 400万円 |
| 2023 | 655万円 |
| 2024 | 550万円 |
| 2025 | 790万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 4.8万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2008 | 5.8万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2009 | 5万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2010 | 3.9万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2011 | 4.4万円/㎡ | 1.3万円/㎡ |
| 2012 | 4.7万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2013 | 3.8万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2014 | 4.3万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2015 | 3.2万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2016 | 3万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2017 | 4万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2018 | 5.8万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2019 | 3.8万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2020 | 3万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2021 | 3.3万円/㎡ | 9,300円/㎡ |
| 2022 | 2.2万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2023 | 2.9万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2024 | 2.5万円/㎡ | 9,100円/㎡ |
| 2025 | 3.8万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
南魚沼市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 六日町 | – | – | 750万円 | 11 | 49 | 3,369-29% 2019年比 |
| 塩沢 | – | – | 840万円 | 13 | 15 | – |
| 浦佐 | – | – | 850万円 | 10 | 13 | 2,580-11% 2019年比 |
| 石打 | – | – | 645万円 | 15 | 12 | – |
南魚沼市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は790万円（35件）です。
南魚沼市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-27.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。