南魚沼市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 78
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
790萬日圓
獨棟中位數 · 3.8萬日圓/㎡
比新潟県低50%
新潟県23個市區町村中由高到低第16
價格在上漲嗎？
-27.3%
5年間
比新潟県（+27.2%）慢
新潟県26個市區町村中由高到低第22
當地收入買得起嗎？
2.7倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比新潟県（5.0×）好買
新潟県25個市區町村中由高到低第14
租還是買？
14年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比新潟県（27）短
新潟県25個市區町村中由高到低第16
人口在增加嗎？
-6.7%
人口（2020→25年）
減少速度快於新潟県（-6.0%）
新潟県26個市區町村中由高到低第14
災害風險高嗎？
4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於新潟県（12%）
新潟県26個市區町村中由高到低第26
南魚沼市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.7萬日圓（2023年），較2018年+3.3%。 新潟県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 南魚沼市新潟県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.6萬日圓 較2018年 -2.2% · 新潟県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5萬日圓 較2018年 +5.3% · 新潟県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.6萬日圓 較2018年 +19.4% · 新潟県：6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 5.7萬日圓 較2018年 +0.6% · 新潟県：6.4萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,248日圓
- 中位數・每月 · 新潟県：1,293日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象3,660戶。
數據透露了什麼
長期緩慢下跌
獨棟價格已下跌十年，近年年均約1.3%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。
與新潟県同步
獨棟每㎡價格比新潟県平均低56%。十年來位置變化不大，與大市同步。
成交減少
近三年成交量比前三年少約30%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於300萬日圓至1,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-7%。2025年淨遷出約每千人7人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為8.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.3%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為4%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為289萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+18%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-2%，五年變化-9%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在南魚沼市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 51,198
- 較2020年 -6.7%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年淨遷入
- -360
- 每千人 -7.03
- 新潟県：-3.08
- 空屋率（2023年）
- 8.7%
- 非出租或出售的空屋 4.3%
- 新潟県：15.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.6萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 新潟県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 3.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 新潟県：11.9%
- 每名納稅人平均所得
- 289萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 新潟県：318萬日圓
- 日間人口
- 101
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.7%
- 2024年登記居民1,417人
- 新潟県：1.1%
- 診所
- 5.3
- 每萬名居民；醫院5間、牙科18間（2020年）
- 新潟県：8.2
- 公示地價（2026年）
- 1.9萬日圓/㎡
- 1年 -1.9%・5年 -9.3%
- 新潟県：2.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 50.0%
- 8個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 12.5%）
- 新潟県：64.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 8個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 新潟県：2.7%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
南魚沼市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
240萬日圓
6萬日圓/㎡
- 五郎丸
- 大沢(新潟) · 步行25分
- 土地240㎡ · 樓地板40㎡
- 1990年建
790萬日圓
7.9萬日圓/㎡
- 石打
- 石打 · 步行24分
- 土地240㎡ · 樓地板100㎡
- 1986年建
2,300萬日圓
8.2萬日圓/㎡
- 茗荷沢新田
- 浦佐
- 土地750㎡ · 樓地板280㎡
- 2010年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 915萬日圓 |
| 2008 | 1,300萬日圓 |
| 2009 | 850萬日圓 |
| 2010 | 600萬日圓 |
| 2011 | 1,000萬日圓 |
| 2012 | 650萬日圓 |
| 2013 | 555萬日圓 |
| 2014 | 680萬日圓 |
| 2015 | 500萬日圓 |
| 2016 | 650萬日圓 |
| 2017 | 910萬日圓 |
| 2018 | 1,100萬日圓 |
| 2019 | 800萬日圓 |
| 2020 | 400萬日圓 |
| 2021 | 500萬日圓 |
| 2022 | 400萬日圓 |
| 2023 | 655萬日圓 |
| 2024 | 550萬日圓 |
| 2025 | 790萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 4.8萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | 5.8萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | 5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 3.9萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2011 | 4.4萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 4.7萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2013 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 4.3萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 3.2萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 3萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 5.8萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2019 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 3萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 3.3萬日圓/㎡ | 9,300日圓/㎡ |
| 2022 | 2.2萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2023 | 2.9萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2024 | 2.5萬日圓/㎡ | 9,100日圓/㎡ |
| 2025 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
南魚沼市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 六日町 | – | – | 750萬日圓 | 11 | 49 | 3,369-29% 較2019年 |
| 塩沢 | – | – | 840萬日圓 | 13 | 15 | – |
| 浦佐 | – | – | 850萬日圓 | 10 | 13 | 2,580-11% 較2019年 |
| 石打 | – | – | 645萬日圓 | 15 | 12 | – |
南魚沼市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為790萬日圓（共35筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。