新潟市江南区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 152
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約3.9%下落しています。
- 2新潟県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は新潟県平均より89%高い水準です。
- 3取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約19%少なくなっています。
- 4典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜2,800万円の間でした。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,950万円
戸建の中央値 · 12.3万円/㎡
新潟県の1.6倍
新潟県の23市区町村中 高い順に3位
値上がりしている？
-20.2%
5年間
新潟県（+27.2%）より緩やか
新潟県の26市区町村中 高い順に20位
地元の年収で買える？
5.8年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
新潟県（5.0×）より買いにくい
新潟県の25市区町村中 高い順に2位
借りる？買う？
29年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
新潟県（27）より長い
新潟県の25市区町村中 高い順に2位
人は増えている？
-1.6%
人口（2020→25年）
減少は新潟県（-6.0%）より緩やか
新潟県の26市区町村中 高い順に2位
災害リスクは？
14%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
新潟県（12%）並み
新潟県の26市区町村中 高い順に8位
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新潟市江南区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.8万円（2023年）。2018年から+6.5%。 新潟県：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 新潟市江南区新潟県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.6万円 2018年比 -0.3% · 新潟県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.4万円 2018年比 +1.0% · 新潟県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.4万円 2018年比 +16.0% · 新潟県：6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.7万円 2018年比 +4.7% · 新潟県：6.4万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,245円
- 中央値・月額 · 新潟県：1,293円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 4,080戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約3.9%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
新潟県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は新潟県平均より89%高い水準です。10年前の41%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約19%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜2,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.6%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は4.1%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は9.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は14%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均並み
市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で339万円です（上位地域は318万円）。2014年分から+16%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+7%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、92%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
新潟市江南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 66,863
- 2020年比 -1.6%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年の転入超過
- +202
- 人口千人あたり +3.02
- 新潟県：-3.08
- 空き家率（2023年）
- 9.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.4%
- 新潟県：15.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.6万円
- 月額・借家全体
- 新潟県：4.9万円
- 大地震のリスク
- 14.4%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 新潟県：11.9%
- 納税者1人あたり所得
- 339万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 新潟県：318万円
- 昼夜間人口比率
- 99
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 0.7%
- 2024年・住民登録 457人
- 新潟県：1.1%
- 診療所
- 8.1
- 人口1万人あたり・病院2、歯科35（2020年）
- 新潟県：8.2
- 公示地価（2026年）
- 4.6万円/㎡
- 1年 +1.5%・5年 +7.1%
- 新潟県：2.8万円/㎡
- 洪水リスク
- 92.3%
- 地価公示地点13か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 新潟県：64.2%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点13か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 新潟県：2.7%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
新潟市江南区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
1,000万円
9.1万円/㎡
- 砂岡
- 亀田 · 徒歩29分
- 土地330㎡ · 延床110㎡
- 1973年築
2,200万円
18.3万円/㎡
- 曙町
- 亀田 · 徒歩29分
- 土地210㎡ · 延床120㎡
- 1986年築
3,100万円
31万円/㎡
- 亀田水道町
- 亀田 · 徒歩25分
- 土地130㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 2,200万円 |
| 2008 | 2,300万円 |
| 2009 | 1,600万円 |
| 2010 | 2,200万円 |
| 2011 | 1,600万円 |
| 2012 | 1,000万円 |
| 2013 | 1,500万円 |
| 2014 | 1,600万円 |
| 2015 | 1,800万円 |
| 2016 | 1,900万円 |
| 2017 | 2,000万円 |
| 2018 | 2,200万円 |
| 2019 | 2,000万円 |
| 2020 | 2,300万円 |
| 2021 | 2,250万円 |
| 2022 | 1,850万円 |
| 2023 | 1,800万円 |
| 2024 | 1,900万円 |
| 2025 | 1,950万円 |
| 2026年（途中まで） | – |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 17.9万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2008 | 18.4万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2009 | 12.2万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2010 | 16.4万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2011 | 12万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2012 | 8.2万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2013 | 11.1万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2014 | 11.3万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2015 | 11.7万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2016 | 12.5万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2017 | 12万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2018 | 16.1万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2019 | 16.3万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2020 | 17万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2021 | 18万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2022 | 16.8万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2023 | 15.7万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2024 | 15万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2025 | 12.3万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 4.9万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 28万円/㎡ |
| 50 | 4.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | – | 23.1万円/㎡ | – |
| 2016 | 10.2万円/㎡ | – | – |
| 2018 | 9.3万円/㎡ | – | 24.5万円/㎡ |
| 2019 | 10.4万円/㎡ | – | 25.5万円/㎡ |
| 2020 | – | – | 22.9万円/㎡ |
新潟市江南区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 亀田 | – | – | 2,000万円 | 19 | 171 | 9,842-8% 2019年比 |
| 荻川 | – | – | 1,400万円 | 24 | 21 | 3,684-4% 2019年比 |
新潟市江南区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,950万円（64件）です。
新潟市江南区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-20.2%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。