指宿市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 77
要点
- 1長期的な緩やかな下落
戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約2.7%のペースです。
- 2鹿児島県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は鹿児島県平均より57%低い水準です。
- 3駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
- 4典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は120万円〜1,000万円の間でした。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
400万円
戸建の中央値 · 4.3万円/㎡
鹿児島県より54%安い
鹿児島県の12市区町村中 高い順に8位
値上がりしている？
+19.6%
5年間
鹿児島県（+1.2%）より速い
鹿児島県の12市区町村中 高い順に3位
地元の年収で買える？
1.4年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
鹿児島県（6.9×）より買いやすい
鹿児島県の13市区町村中 高い順に12位
借りる？買う？
10年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
鹿児島県（43）より短い
鹿児島県の12市区町村中 高い順に10位
人は増えている？
-8.1%
人口（2020→25年）
鹿児島県（-4.7%）より速く減少
鹿児島県の15市区町村中 高い順に11位
災害リスクは？
12%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
鹿児島県（16%）より低い
鹿児島県の15市区町村中 高い順に9位
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指宿市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4万円（2023年）。2018年から-0.2%。 鹿児島県：4.7万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 指宿市鹿児島県 |
|---|---|---|---|
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 3.7万円 2018年比 -4.6% · 鹿児島県：4.7万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 4.4万円 2018年比 +9.3% · 鹿児島県：5.2万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 3.9万円 2018年比 -8.9% · 鹿児島県：5.2万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 775円
- 中央値・月額 · 鹿児島県：1,190円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 2,330戸。
データから見えること
長期的な緩やかな下落
戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約2.7%のペースです。価格は手頃ですが資産価値の上昇は期待しにくく、投資より居住目的に向いています。
鹿児島県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は鹿児島県平均より57%低い水準です。10年前の差は46%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は120万円〜1,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は8.1%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は24.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は19.9%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は12%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均より低い
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で279万円です（上位地域は318万円）。2014年分から+18%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-2%、5年で-11%変化しました。
災害区域にかかる地点は少ない
公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。
指宿市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 35,839
- 2020年比 -8.1%
- 鹿児島県：-4.7%
- 2025年の転入超過
- -144
- 人口千人あたり -4.02
- 鹿児島県：-3.31
- 空き家率（2023年）
- 24.8%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 19.9%
- 鹿児島県：20.5%
- 家賃の中央値（2023年）
- 3.4万円
- 月額・借家全体
- 鹿児島県：4.2万円
- 大地震のリスク
- 12.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 鹿児島県：15.6%
- 納税者1人あたり所得
- 279万円
- 2023年分の課税対象所得
- 鹿児島県：318万円
- 昼夜間人口比率
- 99
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 2.1%
- 2024年・住民登録 771人
- 鹿児島県：1.2%
- 診療所
- 10.9
- 人口1万人あたり・病院9、歯科21（2020年）
- 鹿児島県：9.4
- 公示地価（2026年）
- 9,100円/㎡
- 1年 -2.1%・5年 -10.7%
- 鹿児島県：1.9万円/㎡
- 洪水リスク
- 0.0%
- 地価公示地点10か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 鹿児島県：27.0%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点10か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 鹿児島県：4.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
指宿市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
140万円
2万円/㎡
- 山川岡児ケ水
- 西大山
- 土地310㎡ · 延床70㎡
- 1986年築
460万円
3.4万円/㎡
- 山川潮見町
- 山川
- 土地440㎡ · 延床135㎡
- 1993年築
1,800万円
12万円/㎡
- 十二町
- 指宿 · 徒歩9分
- 土地300㎡ · 延床150㎡
- 1996年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2008 | 900万円 |
| 2009 | 830万円 |
| 2010 | 750万円 |
| 2011 | 845万円 |
| 2012 | 865万円 |
| 2013 | 800万円 |
| 2014 | 760万円 |
| 2015 | 470万円 |
| 2016 | 485万円 |
| 2017 | 455万円 |
| 2018 | 650万円 |
| 2019 | 540万円 |
| 2020 | 400万円 |
| 2021 | 375万円 |
| 2022 | 300万円 |
| 2023 | 400万円 |
| 2024 | 365万円 |
| 2025 | 400万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2008 | 8.1万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2009 | 5.9万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2010 | 5.6万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2011 | 7.4万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2012 | 10万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2013 | 7.3万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
| 2014 | 6.8万円/㎡ | 9,300円/㎡ |
| 2015 | 4.5万円/㎡ | 8,500円/㎡ |
| 2016 | 6.5万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2017 | 4.7万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2018 | 5万円/㎡ | 9,300円/㎡ |
| 2019 | 5.4万円/㎡ | 8,200円/㎡ |
| 2020 | 4.3万円/㎡ | 9,200円/㎡ |
| 2021 | 4.5万円/㎡ | 8,900円/㎡ |
| 2022 | 3.5万円/㎡ | 1万円/㎡ |
| 2023 | 4.6万円/㎡ | 9,100円/㎡ |
| 2024 | 4.1万円/㎡ | 9,500円/㎡ |
| 2025 | 4.3万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
指宿市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 指宿 | – | – | 625万円 | 12 | 42 | 1,190-12% 2019年比 |
| 二月田 | – | – | 480万円 | 19 | 23 | 664-4% 2019年比 |
| 山川 | – | – | 100万円 | 21 | 15 | – |
| 大山(鹿児島) | – | – | 320万円 | 21 | 11 | – |
指宿市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は400万円（43件）です。
指宿市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+19.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。