鹿児島市の不動産相場【2026年版】県内で唯一のマンション市場、桜島の街
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,065
要点
- 1価格の伸びは鈍化
マンションの㎡単価は過去5年で年約1.3%と、その前の5年（年約3.8%）から鈍りました。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,200万円
中古マンションの中央値 · 29万円/㎡
鹿児島県より0%安い
値上がりしている？
-2.3%
5年間
鹿児島県（+1.2%）より緩やか
鹿児島県の12市区町村中 高い順に5位
地元の年収で買える？
6.3年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
鹿児島県（6.9×）より買いやすい
鹿児島県の13市区町村中 高い順に2位
借りる？買う？
38年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
鹿児島県（43）より短い
鹿児島県の12市区町村中 高い順に2位
人は増えている？
-2.0%
人口（2020→25年）
減少は鹿児島県（-4.7%）より緩やか
鹿児島県の15市区町村中 高い順に2位
災害リスクは？
18%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
鹿児島県（16%）並み
鹿児島県の15市区町村中 高い順に4位
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鹿児島市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.1万円（2023年）。2018年から+2.2%。 鹿児島県：4.7万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 鹿児島市鹿児島県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4万円 2018年比 -0.1% · 鹿児島県：3.9万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.2万円 2018年比 +5.3% · 鹿児島県：4.7万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6万円 2018年比 +6.3% · 鹿児島県：5.2万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.5万円 2018年比 -3.7% · 鹿児島県：5.2万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 7.3万円 2018年比 +4.9% · 鹿児島県：5.3万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.1万円 2018年比 -27.2% · 鹿児島県：4.9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,394円
- 中央値・月額 · 鹿児島県：1,190円
- 中古マンションの中央値（2,200万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.5万円）の約28年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 101,270戸。
鹿児島県の中心
鹿児島市は人口約58万人で、2025年の取引は約1,070件でした（マンション約160件、戸建て約490件、土地約410件）。鹿児島県内でマンションの取引がまとまってあるのは鹿児島市だけで、中古マンションの㎡単価は約29万円、中古マンションの中央値は約2,200万円です。戸建ての中央値は約2,500万円で、戸建ての㎡単価は県内で最も高く、県平均の約1.9倍です。
価格の伸びは鈍化
マンションの㎡単価は過去5年で年約1.3%と、その前の5年（年約3.8%）から鈍りました。戸建ての㎡単価は過去5年で年約3%下がり、売れる戸建ての築年数の中央値は約30年です。公示地価の住宅地は過去1年で0.8%、5年で約3%の上昇で、県内では上昇している数少ない市の一つです。住宅地は1991年の水準を約20%下回る程度です。
人口と空き家
2020年から2025年で人口は2.0%減りましたが、鹿児島県全体（−4.7%）より小さな減少で、世帯数は1.8%増えました。空き家率は約15%、住宅の約7.4%が長期の空き家です。家賃の中央値は約4万8千円で県内で最も高く、中古マンションの中央値は家賃の約38年分です。
駅
最も取引が多いのは鹿児島中央駅の周辺で、マンションの㎡単価は約31万円です。郡元（約38万円）と谷山（約34万円）が高く、宇宿は約24万円、南鹿児島は約18万円です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約25%高くなっています。マンション取引の約62%がファミリー向け、約17%がワンルームです。
災害リスク
今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約18%です。地価地点の約44%が浸水想定区域に入り、約9%が3m以上の深さ、約3%が土砂災害警戒区域に入ります。桜島の火山灰も、住まいの維持に関わります。
鹿児島市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 580,970
- 2020年比 -2.0%
- 鹿児島県：-4.7%
- 2025年の転入超過
- -1,146
- 人口千人あたり -1.97
- 鹿児島県：-3.31
- 空き家率（2023年）
- 15.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.4%
- 鹿児島県：20.5%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 鹿児島県：4.2万円
- 大地震のリスク
- 17.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 鹿児島県：15.6%
- 納税者1人あたり所得
- 347万円
- 2023年分の課税対象所得
- 鹿児島県：318万円
- 昼夜間人口比率
- 101
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 0.8%
- 2024年・住民登録 4,951人
- 鹿児島県：1.2%
- 診療所
- 9.4
- 人口1万人あたり・病院87、歯科375（2020年）
- 鹿児島県：9.4
- 公示地価（2026年）
- 8.1万円/㎡
- 1年 +0.8%・5年 +3.0%
- 鹿児島県：1.9万円/㎡
- 洪水リスク
- 43.6%
- 地価公示地点101か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 8.9%）
- 鹿児島県：27.0%
- 土砂災害リスク
- 3.0%
- 地価公示地点101か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 鹿児島県：4.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
鹿児島市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
640万円
9.8万円/㎡
- 鴨池新町
- 南鹿児島 · 徒歩18分
- 3LDK · 65 m²
- 1977年築
2,400万円
26.7万円/㎡
- 武
- 鹿児島中央 · 徒歩8分
- 4LDK · 90 m²
- 1996年築
3,100万円
44.3万円/㎡
- 上荒田町
- 鹿児島中央 · 徒歩14分
- 3LDK · 70 m²
- 2003年築
戸建て
820万円
5万円/㎡
- 原良
- 鹿児島中央
- 土地170㎡ · 延床165㎡
- 1994年築
2,500万円
8.9万円/㎡
- 荒田
- 鹿児島中央 · 徒歩23分
- 土地145㎡ · 延床280㎡
- 1984年築
4,400万円
11.9万円/㎡
- 鴨池
- 鹿児島中央
- 土地170㎡ · 延床370㎡
- 1988年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,600万円 | 2,200万円 |
| 2008 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2009 | 1,600万円 | 1,900万円 |
| 2010 | 1,900万円 | 2,200万円 |
| 2011 | 1,800万円 | 2,100万円 |
| 2012 | 1,600万円 | 2,200万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 1,600万円 | 2,000万円 |
| 2015 | 1,700万円 | 2,300万円 |
| 2016 | 1,600万円 | 2,300万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 2,300万円 |
| 2018 | 1,700万円 | 2,400万円 |
| 2019 | 1,900万円 | 2,500万円 |
| 2020 | 2,100万円 | 2,400万円 |
| 2021 | 2,100万円 | 2,550万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,200万円 |
| 2023 | 1,800万円 | 2,600万円 |
| 2024 | 2,200万円 | 2,600万円 |
| 2025 | 2,200万円 | 2,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,600万円 | 2,500万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 22.9万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2008 | 21.4万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2009 | 22.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 5.9万円/㎡ |
| 2010 | 26.7万円/㎡ | 16万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2011 | 23.2万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 6.7万円/㎡ |
| 2012 | 22.9万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2013 | 22.5万円/㎡ | 17万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2014 | 22.3万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2015 | 24万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2016 | 23.1万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 5.9万円/㎡ |
| 2017 | 25.5万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2018 | 24.1万円/㎡ | 20万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2019 | 26.3万円/㎡ | 21万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2020 | 29.7万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2021 | 28.6万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2022 | 26.9万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2023 | 27.4万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2024 | 30.8万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 7.4万円/㎡ |
| 2025 | 29万円/㎡ | 18万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 33.5万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 7万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 32万円/㎡ |
| 1 | – | 31.2万円/㎡ |
| 2 | – | 33.8万円/㎡ |
| 3 | – | 32.7万円/㎡ |
| 4 | – | 28.9万円/㎡ |
| 5 | 48万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 6 | 43.5万円/㎡ | 30.9万円/㎡ |
| 7 | 47.7万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 8 | – | 23.7万円/㎡ |
| 9 | – | 31.4万円/㎡ |
| 10 | 44.3万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 11 | – | 23.6万円/㎡ |
| 12 | 38.1万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 13 | 38.9万円/㎡ | 21.7万円/㎡ |
| 14 | – | 20万円/㎡ |
| 15 | 32.2万円/㎡ | 23.7万円/㎡ |
| 16 | 38.9万円/㎡ | 19.4万円/㎡ |
| 17 | 36.7万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 18 | 37.6万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 19 | 35.6万円/㎡ | 19.8万円/㎡ |
| 20 | 29.4万円/㎡ | 18.1万円/㎡ |
| 21 | 33.8万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 22 | 36.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 23 | 29.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ |
| 24 | 36.5万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 25 | 30.8万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 26 | – | 14万円/㎡ |
| 27 | 26万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 28 | – | 15万円/㎡ |
| 29 | – | 15.8万円/㎡ |
| 30 | 21.4万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 31 | 17.1万円/㎡ | 13.7万円/㎡ |
| 32 | 18.7万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 33 | 16万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 34 | 17.3万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 35 | 12.3万円/㎡ | 11.8万円/㎡ |
| 36 | 14.7万円/㎡ | 12.8万円/㎡ |
| 37 | – | 10.8万円/㎡ |
| 38 | 15万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 39 | – | 11.5万円/㎡ |
| 40 | 18.5万円/㎡ | 11.8万円/㎡ |
| 41 | 17.5万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 42 | – | 8.9万円/㎡ |
| 43 | – | 9.5万円/㎡ |
| 44 | 16.5万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 45 | 14.3万円/㎡ | 9.3万円/㎡ |
| 46 | – | 9.2万円/㎡ |
| 47 | 14.7万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
| 48 | – | 9.3万円/㎡ |
| 49 | – | 9.7万円/㎡ |
| 50 | – | 10.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 21.5万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 20万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 20万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 18.8万円/㎡ | 34万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 20万円/㎡ | 32.5万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 19.3万円/㎡ | 29万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 21.3万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 17.8万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 22万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 20.6万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | – |
| 2017 | 12.9万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2018 | 12万円/㎡ | 21万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | – |
| 2019 | – | 24万円/㎡ | 32.7万円/㎡ | – |
| 2020 | – | 18.5万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 2021 | – | 22.9万円/㎡ | 32.7万円/㎡ | 43.8万円/㎡ |
| 2022 | – | 20万円/㎡ | 34.7万円/㎡ | – |
| 2023 | – | 16.1万円/㎡ | 38.2万円/㎡ | 43.5万円/㎡ |
| 2024 | – | 18.3万円/㎡ | 36万円/㎡ | 47.3万円/㎡ |
| 2025 | – | 21.5万円/㎡ | 37.5万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | – | 22.9万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 13.6万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.8万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | – |
| 2009 | 11.9万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | – |
| 2010 | 12.3万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.2万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2012 | 11.8万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 18.4万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2013 | 11.3万円/㎡ | 13万円/㎡ | 19万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2014 | 10.9万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2015 | 10.2万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 2016 | 11.9万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 22.3万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2017 | 11.1万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 19.4万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 2018 | 12.2万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 18万円/㎡ | 27.9万円/㎡ |
| 2019 | 9.9万円/㎡ | 14万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2020 | 11.4万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2021 | 8.1万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 28.9万円/㎡ |
| 2022 | 10.3万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2023 | 9.6万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 32.4万円/㎡ |
| 2024 | 9.2万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 24.4万円/㎡ |
| 2025 | 9.4万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 7.3万円/㎡ | 13万円/㎡ | – | – |
鹿児島市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鹿児島中央 | 2,200万円 | 31.2万円/㎡ | 2,950万円 | 18 | 698 | 38,874-4% 2019年比 |
| 鹿児島 | 2,300万円 | 30万円/㎡ | 1,900万円 | 13 | 365 | 3,358+5% 2019年比 |
| 谷山(ＪＲ) | 2,500万円 | 34.5万円/㎡ | 3,150万円 | 14 | 160 | 11,705+5% 2019年比 |
| 宇宿 | 1,850万円 | 24万円/㎡ | 3,000万円 | 13 | 159 | 2,5060% 2019年比 |
| 広木 | – | – | 1,700万円 | 23 | 116 | 2,312+16% 2019年比 |
| 南鹿児島 | 1,500万円 | 18.3万円/㎡ | 3,000万円 | 16 | 116 | 2,596-3% 2019年比 |
| 郡元(ＪＲ) | 2,800万円 | 37.5万円/㎡ | 2,900万円 | 16 | 109 | 7,940-12% 2019年比 |
| 坂之上 | – | – | 2,050万円 | 12 | 86 | 4,426-2% 2019年比 |
| 慈眼寺 | – | – | 3,500万円 | 10 | 65 | 2,774-9% 2019年比 |
| 上伊集院 | – | – | 2,100万円 | 15 | 49 | 3,406-2% 2019年比 |
| 五位野 | – | – | 2,000万円 | 12 | 21 | 878+28% 2019年比 |
| 喜入 | – | – | 1,400万円 | 9 | 15 | 986-15% 2019年比 |
鹿児島市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,500万円 | 70 m² | 204 |
| 4LDK | 2,600万円 | 85 m² | 62 |
| 1K | 250万円 | 20 m² | 61 |
| 2LDK | 2,500万円 | 60 m² | 57 |
| 2DK | 450万円 | 45 m² | 15 |
| 1LDK | 660万円 | 45 m² | 12 |
鹿児島市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価29万円/㎡、160件）です。
鹿児島市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,500万円（494件）です。
鹿児島市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-2.3%、住宅地㎡単価は+30.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。