指宿市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 77
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
400萬日圓
獨棟中位數 · 4.3萬日圓/㎡
比鹿児島県低54%
鹿児島県12個市區町村中由高到低第8
價格在上漲嗎？
+19.6%
5年間
比鹿児島県（+1.2%）快
鹿児島県12個市區町村中由高到低第3
當地收入買得起嗎？
1.4倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比鹿児島県（6.9×）好買
鹿児島県13個市區町村中由高到低第12
租還是買？
10年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比鹿児島県（43）短
鹿児島県12個市區町村中由高到低第10
人口在增加嗎？
-8.1%
人口（2020→25年）
減少速度快於鹿児島県（-4.7%）
鹿児島県15個市區町村中由高到低第11
災害風險高嗎？
12%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於鹿児島県（16%）
鹿児島県15個市區町村中由高到低第9
指宿市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4萬日圓（2023年），較2018年-0.2%。 鹿児島県：4.7萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 指宿市鹿児島県 |
|---|---|---|---|
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 3.7萬日圓 較2018年 -4.6% · 鹿児島県：4.7萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 4.4萬日圓 較2018年 +9.3% · 鹿児島県：5.2萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 3.9萬日圓 較2018年 -8.9% · 鹿児島県：5.2萬日圓 |
- 每㎡租金
- 775日圓
- 中位數・每月 · 鹿児島県：1,190日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象2,330戶。
數據透露了什麼
長期緩慢下跌
獨棟價格已下跌十年，近年年均約2.7%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。
落後於鹿児島県
獨棟每㎡價格比鹿児島県平均低57%。十年前差距為46%，正逐漸落後於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於120萬日圓至1,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-8%。2025年淨遷出約每千人4人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為24.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔19.9%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為12%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為279萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+18%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-2%，五年變化-11%。
災害區域涵蓋地點少
公示地價地點中，0%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在指宿市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 35,839
- 較2020年 -8.1%
- 鹿児島県：-4.7%
- 2025年淨遷入
- -144
- 每千人 -4.02
- 鹿児島県：-3.31
- 空屋率（2023年）
- 24.8%
- 非出租或出售的空屋 19.9%
- 鹿児島県：20.5%
- 租金中位數（2023年）
- 3.4萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 鹿児島県：4.2萬日圓
- 強震風險
- 12.0%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 鹿児島県：15.6%
- 每名納稅人平均所得
- 279萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 鹿児島県：318萬日圓
- 日間人口
- 99
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.1%
- 2024年登記居民771人
- 鹿児島県：1.2%
- 診所
- 10.9
- 每萬名居民；醫院9間、牙科21間（2020年）
- 鹿児島県：9.4
- 公示地價（2026年）
- 9,100日圓/㎡
- 1年 -2.1%・5年 -10.7%
- 鹿児島県：1.9萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 0.0%
- 10個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 鹿児島県：27.0%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 10個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 鹿児島県：4.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
指宿市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
140萬日圓
2萬日圓/㎡
- 山川岡児ケ水
- 西大山
- 土地310㎡ · 樓地板70㎡
- 1986年建
460萬日圓
3.4萬日圓/㎡
- 山川潮見町
- 山川
- 土地440㎡ · 樓地板135㎡
- 1993年建
1,800萬日圓
12萬日圓/㎡
- 十二町
- 指宿 · 步行9分
- 土地300㎡ · 樓地板150㎡
- 1996年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2008 | 900萬日圓 |
| 2009 | 830萬日圓 |
| 2010 | 750萬日圓 |
| 2011 | 845萬日圓 |
| 2012 | 865萬日圓 |
| 2013 | 800萬日圓 |
| 2014 | 760萬日圓 |
| 2015 | 470萬日圓 |
| 2016 | 485萬日圓 |
| 2017 | 455萬日圓 |
| 2018 | 650萬日圓 |
| 2019 | 540萬日圓 |
| 2020 | 400萬日圓 |
| 2021 | 375萬日圓 |
| 2022 | 300萬日圓 |
| 2023 | 400萬日圓 |
| 2024 | 365萬日圓 |
| 2025 | 400萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2008 | 8.1萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 5.9萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2010 | 5.6萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2011 | 7.4萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | 10萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 7.3萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 6.8萬日圓/㎡ | 9,300日圓/㎡ |
| 2015 | 4.5萬日圓/㎡ | 8,500日圓/㎡ |
| 2016 | 6.5萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4.7萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2018 | 5萬日圓/㎡ | 9,300日圓/㎡ |
| 2019 | 5.4萬日圓/㎡ | 8,200日圓/㎡ |
| 2020 | 4.3萬日圓/㎡ | 9,200日圓/㎡ |
| 2021 | 4.5萬日圓/㎡ | 8,900日圓/㎡ |
| 2022 | 3.5萬日圓/㎡ | 1萬日圓/㎡ |
| 2023 | 4.6萬日圓/㎡ | 9,100日圓/㎡ |
| 2024 | 4.1萬日圓/㎡ | 9,500日圓/㎡ |
| 2025 | 4.3萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
指宿市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 指宿 | – | – | 625萬日圓 | 12 | 42 | 1,190-12% 較2019年 |
| 二月田 | – | – | 480萬日圓 | 19 | 23 | 664-4% 較2019年 |
| 山川 | – | – | 100萬日圓 | 21 | 15 | – |
| 大山(鹿児島) | – | – | 320萬日圓 | 21 | 11 | – |
指宿市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為400萬日圓（共43筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。