鳥栖市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 104
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約1.7%下落しています。
- 2佐賀県と連動
戸建ての㎡単価は佐賀県平均より60%高い水準です。
- 3駅近プレミアムは小さめ
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約8%高くなっています。
- 4取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約20%少なくなっています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,500万円
戸建の中央値 · 20.6万円/㎡
佐賀県の1.7倍
佐賀県の7市区町村中 高い順に2位
値上がりしている？
+47.7%
5年間
佐賀県（+5.0%）より速い
佐賀県の10市区町村中 高い順に3位
地元の年収で買える？
7.4年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
佐賀県（5.6×）より買いにくい
佐賀県の8市区町村中 高い順に2位
借りる？買う？
41年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
佐賀県（32）より長い
佐賀県の8市区町村中 高い順に2位
人は増えている？
+0.4%
人口（2020→25年）
佐賀県（-3.7%）が減る中で増加
佐賀県の11市区町村中 高い順に1位
災害リスクは？
3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
佐賀県（5%）並み
佐賀県の11市区町村中 高い順に8位
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鳥栖市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.4万円（2023年）。2018年から+4.1%。 佐賀県：5.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 鳥栖市佐賀県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.5万円 2018年比 +1.4% · 佐賀県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.1万円 2018年比 +3.5% · 佐賀県：5万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6万円 2018年比 +2.3% · 佐賀県：5.7万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.6万円 2018年比 +10.5% · 佐賀県：5.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.1万円 2018年比 +23.0% · 佐賀県：5.5万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,260円
- 中央値・月額 · 佐賀県：1,171円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 10,080戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約1.7%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
佐賀県と連動
戸建ての㎡単価は佐賀県平均より60%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近プレミアムは小さめ
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約8%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約20%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,600万円〜3,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口は安定
2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は12%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は3%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で338万円です（上位地域は321万円）。2014年分から+16%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+17%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、16%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が5%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
鳥栖市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 74,482
- 2020年比 +0.4%
- 佐賀県：-3.7%
- 2025年の転入超過
- -113
- 人口千人あたり -1.52
- 佐賀県：-1.47
- 空き家率（2023年）
- 12.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 5.7%
- 佐賀県：14.5%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.1万円
- 月額・借家全体
- 佐賀県：4.7万円
- 大地震のリスク
- 2.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 佐賀県：5.1%
- 納税者1人あたり所得
- 338万円
- 2023年分の課税対象所得
- 佐賀県：321万円
- 昼夜間人口比率
- 110
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 2.9%
- 2024年・住民登録 2,166人
- 佐賀県：1.4%
- 診療所
- 8.5
- 人口1万人あたり・病院8、歯科40（2020年）
- 佐賀県：7.9
- 公示地価（2026年）
- 4.8万円/㎡
- 1年 +3.6%・5年 +16.9%
- 佐賀県：3.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 15.8%
- 地価公示地点19か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 5.3%）
- 佐賀県：56.9%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点19か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 佐賀県：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
鳥栖市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
1,100万円
12.2万円/㎡
- 姫方町
- 田代 · 徒歩15分
- 土地230㎡ · 延床90㎡
- 1978年築
2,700万円
25.7万円/㎡
- 桜ケ丘町
- 新鳥栖 · 徒歩9分
- 土地195㎡ · 延床105㎡
- 2026年築
3,500万円
25万円/㎡
- 蔵上
- 新鳥栖 · 徒歩15分
- 土地220㎡ · 延床140㎡
- 2005年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 2,600万円 |
| 2008 | 3,000万円 |
| 2009 | 3,200万円 |
| 2010 | 3,050万円 |
| 2011 | 2,600万円 |
| 2012 | 2,100万円 |
| 2013 | 2,100万円 |
| 2014 | 1,950万円 |
| 2015 | 2,000万円 |
| 2016 | 2,300万円 |
| 2017 | 2,250万円 |
| 2018 | 2,400万円 |
| 2019 | 2,100万円 |
| 2020 | 2,600万円 |
| 2021 | 2,600万円 |
| 2022 | 2,400万円 |
| 2023 | 2,550万円 |
| 2024 | 2,200万円 |
| 2025 | 2,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 3,050万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 23.5万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2008 | 23.1万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2009 | 23.6万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2010 | 20.4万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2011 | 17.4万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2012 | 20万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2013 | 17.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2014 | 17.1万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2015 | 14.3万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2017 | 17.9万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2018 | 19.2万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2019 | 18万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2020 | 23.8万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2021 | 21.1万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2022 | 20.7万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2023 | 22.4万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 2024 | 17.8万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2025 | 20.6万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 24.5万円/㎡ | 4万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 26.2万円/㎡ |
| 1 | 28万円/㎡ |
| 50 | 11.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | – | 25.6万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 25.9万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 26.2万円/㎡ | – |
| 2012 | – | – | 24.8万円/㎡ |
| 2013 | – | – | 22.5万円/㎡ |
| 2015 | 12.8万円/㎡ | – | – |
| 2016 | – | – | 21.3万円/㎡ |
| 2017 | – | – | 24.9万円/㎡ |
| 2018 | – | – | 23.5万円/㎡ |
| 2019 | – | – | 23.4万円/㎡ |
| 2020 | – | – | 26.1万円/㎡ |
鳥栖市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鳥栖 | – | – | 2,300万円 | 18 | 109 | 12,950-9% 2019年比 |
| 田代 | – | – | 2,800万円 | 12 | 37 | 1,014-13% 2019年比 |
| 肥前旭 | – | – | 1,650万円 | 8 | 24 | 1,520+3% 2019年比 |
| 新鳥栖 | – | – | 2,500万円 | 14 | 17 | 3,872+18% 2019年比 |
| 肥前麓 | – | – | 2,050万円 | 6 | 14 | 1,084-1% 2019年比 |
| 弥生が丘 | – | – | 3,000万円 | 15 | 11 | 2,734+12% 2019年比 |
鳥栖市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,500万円（57件）です。
鳥栖市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+47.7%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。