Okama crater, Mount Zao, Yamagata
照片：Okama crater, Mount Zao, Yamagata · Nolla / Unsplash

山形県房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,590

重點

  1. 1
    長期緩慢下跌

    公寓價格已下跌十年，近年年均約1.2%。

  2. 2
    落後於日本

    公寓每㎡價格比日本平均低60%。

  3. 3
    家庭自住市場

    近年成交中71%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

  4. 4
    成交減少

    近三年成交量比前三年少約8%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,500萬日圓

二手公寓中位數 · 22.5萬日圓/㎡

比全國低60%

47都道府縣中由高到低第36

價格在上漲嗎？

-2.4%

5年間

比全國（+33.4%）慢

47都道府縣中由高到低第42

當地收入買得起嗎？

4.8倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比全國（6.6×）好買

47都道府縣中由高到低第32

租還是買？

27年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比全國（38）短

47都道府縣中由高到低第38

人口在增加嗎？

-7.0%

人口（2020→25年）

減少速度快於全國（-2.5%）

47都道府縣中由高到低第44

災害風險高嗎？

5%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於全國（38%）

47都道府縣中由高到低第46

山形県的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5萬日圓（2023年），較2018年+3.8%。 日本：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.9萬日圓
較2018年 +0.1% · 日本：5.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5萬日圓
較2018年 +3.5% · 日本：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.7萬日圓
較2018年 +6.6% · 日本：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.3萬日圓
較2018年 +11.2% · 日本：8.8萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5萬日圓
較2018年 +2.7% · 日本：8.4萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
5.1萬日圓
較2018年 -5.1% · 日本：9.1萬日圓
每㎡租金
1,239日圓
中位數・每月 · 日本：1,598日圓
二手公寓中位數（1,500萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.3萬日圓）的20年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象73,600戶。

數據透露了什麼

長期緩慢下跌

公寓價格已下跌十年，近年年均約1.2%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低60%。十年前差距為24%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中71%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約8%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於830萬日圓至2,100萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-7%。2025年淨遷出約每千人4.3人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為13.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.9%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.7萬日圓）的26.5年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。

二手公寓價格相當於當地4.8年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為310萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其4.8倍（上一級地區為6.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化+1%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，34%位於最大規模淹水區，1%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在山形県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
993,127
較2020年 -7.0%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-4,281
每千人 -4.31
空屋率（2023年）
13.6%
非出租或出售的空屋 7.9%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
4.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
5.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
每名納稅人平均所得
310萬日圓
2023年應課稅所得
日本：393萬日圓
外籍居民
1.0%
2024年登記居民10,318人
日本：3.0%
診所
9.3
每萬名居民；醫院67間、牙科479間（2020年）
日本：8.5
公示地價（2026年）
2.4萬日圓/㎡
1年 +0.1%・5年 +1.3%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
34.4%
186個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 4.8%）
日本：42.6%
海嘯風險
1.1%
186個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
4.8%
186個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

山形県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

800萬日圓

17.8萬日圓/㎡

  • 銅町、山形市
  • 北山形 · 步行19分
  • 3LDK · 45 m²
  • 1991年建
典型2026 Q1

1,600萬日圓

32萬日圓/㎡

  • 錦町、鶴岡市
  • 鶴岡 · 步行3分
  • 2DK · 50 m²
  • 2005年建
較高價位2026 Q1

2,800萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 八日町、山形市
  • 山形 · 步行13分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2016年建

獨棟

較低價位2026 Q2

300萬日圓

3萬日圓/㎡

  • 下川、鶴岡市
  • 羽前大山
  • 土地350㎡ · 樓地板100㎡
  • 1984年建
典型2026 Q2

1,200萬日圓

12.6萬日圓/㎡

  • 十日町、山形市
  • 山形 · 步行16分
  • 土地110㎡ · 樓地板95㎡
  • 1979年建
較高價位2026 Q1

2,700萬日圓

24.5萬日圓/㎡

  • 伊達城、山形市
  • 漆山 · 步行24分
  • 土地200㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,500萬日圓1,300萬日圓
2008–1,300萬日圓
20091,600萬日圓1,100萬日圓
20101,300萬日圓1,100萬日圓
20111,200萬日圓1,200萬日圓
20121,300萬日圓1,300萬日圓
20131,300萬日圓1,200萬日圓
20141,650萬日圓1,200萬日圓
20151,600萬日圓1,300萬日圓
20161,600萬日圓1,300萬日圓
20171,600萬日圓1,400萬日圓
20181,700萬日圓1,400萬日圓
20191,500萬日圓1,200萬日圓
20201,500萬日圓1,300萬日圓
20211,800萬日圓1,500萬日圓
20221,700萬日圓1,400萬日圓
20231,850萬日圓1,200萬日圓
20241,300萬日圓1,300萬日圓
20251,500萬日圓1,100萬日圓
2026年（部分）1,700萬日圓1,300萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約64%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200721.8萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
2008–7.6萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
200923.8萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
201018萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201116.1萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201217.3萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
201318.7萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201423.4萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201526.2萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201622.9萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
201725萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201823.4萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
201923.3萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
202023.1萬日圓/㎡9萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
202125.5萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
202224.6萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
202326.4萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
202421.3萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
202522.5萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
2026年（部分）24.3萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–26.7萬日圓/㎡
1–25萬日圓/㎡
2–30.4萬日圓/㎡
3–26.2萬日圓/㎡
4–26.7萬日圓/㎡
5–22.1萬日圓/㎡
6–21萬日圓/㎡
7–21.9萬日圓/㎡
8–20萬日圓/㎡
9–19.1萬日圓/㎡
10–17.6萬日圓/㎡
11–16.3萬日圓/㎡
12–14.3萬日圓/㎡
13–16.2萬日圓/㎡
14–15.7萬日圓/㎡
15–13.7萬日圓/㎡
16–12萬日圓/㎡
17–13.6萬日圓/㎡
1827.2萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡
19–9.8萬日圓/㎡
20–9.5萬日圓/㎡
21–10.9萬日圓/㎡
22–10.5萬日圓/㎡
23–8.9萬日圓/㎡
24–10.9萬日圓/㎡
2522.2萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
26–7.1萬日圓/㎡
27–8.3萬日圓/㎡
28–8萬日圓/㎡
29–8萬日圓/㎡
30–7.4萬日圓/㎡
31–6.9萬日圓/㎡
3215.1萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
33–7.9萬日圓/㎡
34–6.5萬日圓/㎡
35–6.3萬日圓/㎡
36–5萬日圓/㎡
37–5.5萬日圓/㎡
38–6.7萬日圓/㎡
39–3.4萬日圓/㎡
40–4.5萬日圓/㎡
41–4.4萬日圓/㎡
42–3.3萬日圓/㎡
43–3.9萬日圓/㎡
44–4.6萬日圓/㎡
45–4.2萬日圓/㎡
46–3.4萬日圓/㎡
47–3.3萬日圓/㎡
48–3.7萬日圓/㎡
49–4萬日圓/㎡
50–2.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2009201120132015201720192021

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200916.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
201013.6萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
201110.8萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
201317.3萬日圓/㎡–
2016–26.4萬日圓/㎡
201816.8萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡–
2021–27.9萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20076.3萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡–
20085.3萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡–
20095萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
20104.6萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡–
20115.2萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
20125.2萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
20135萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡
20144.3萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
20154.6萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
20165萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡13萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
20173.9萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
20184.4萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
20194萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
20204.2萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
20214萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
20223.7萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡
20233.4萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
20243.2萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
20253.4萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
2026年（部分）2.7萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡–

山形県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
山形市20萬日圓/㎡1,300萬日圓2,400萬日圓6.4萬日圓/㎡-17.6%
東根市––1,950萬日圓3萬日圓/㎡–
天童市––1,700萬日圓3.3萬日圓/㎡–
寒河江市––1,900萬日圓2.1萬日圓/㎡–
酒田市––965萬日圓2.4萬日圓/㎡–
南陽市––570萬日圓2.3萬日圓/㎡–
米沢市––600萬日圓1.2萬日圓/㎡–
鶴岡市––700萬日圓2.4萬日圓/㎡–
新庄市––375萬日圓––
長井市––400萬日圓––
村山市–––1.4萬日圓/㎡–
西村山郡大江町–––1.3萬日圓/㎡–

山形県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
山形1,400萬日圓22.5萬日圓/㎡2,300萬日圓18383
酒田1,850萬日圓24.6萬日圓/㎡1,050萬日圓18282
鶴岡––880萬日圓20232
北山形––2,500萬日圓15119
米沢––1,250萬日圓1998
天童––2,200萬日圓1689
寒河江––1,500萬日圓1580
新庄––680萬日圓1765
神町––2,300萬日圓1460
羽前千歳––3,350萬日圓1555
南米沢––780萬日圓1551
蔵王––1,600萬日圓1647
村山(山形)––1,000萬日圓1244
高畠––490萬日圓840
さくらんぼ東根––2,300萬日圓1239

山形県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,700萬日圓70 m²71
2LDK1,900萬日圓65 m²27
4LDK1,800萬日圓80 m²15

山形県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,500萬日圓（每㎡22.5萬日圓，共49筆）。

山形県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,100萬日圓（共790筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。