Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

葛飾区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 975

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約6.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    表現優於東京都

    公寓每㎡價格比東京都平均低36%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約17%。

  4. 4
    混合型市場

    小型單位（33%）與家庭單位（39%）並存，投資與自住需求兼有。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,900萬日圓

二手公寓中位數 · 69.2萬日圓/㎡

比東京都低36%

東京都47個市區町村中由高到低第28

價格在上漲嗎？

+42.5%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第7

當地收入買得起嗎？

7.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）難買

東京都50個市區町村中由高到低第25

租還是買？

35年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）短

東京都50個市區町村中由高到低第36

人口在增加嗎？

+3.2%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）快

東京都50個市區町村中由高到低第10

災害風險高嗎？

77%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第5

葛飾区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月7.4萬日圓（2023年），較2018年+2.5%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
6.1萬日圓
較2018年 +7.8% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
7.5萬日圓
較2018年 +3.5% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
9.3萬日圓
較2018年 +0.9% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
10.2萬日圓
較2018年 -0.3% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
7萬日圓
較2018年 -18.7% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
7.5萬日圓
較2018年 -22.9% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
2,255日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（2,900萬日圓・45㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.5萬日圓）的32年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象73,410戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約6.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

表現優於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均低36%。十年前低42%，正在追上周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約17%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

混合型市場

小型單位（33%）與家庭單位（39%）並存，投資與自住需求兼有。

成交減少

近三年成交量比前三年少約8%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,100萬日圓至4,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+3%。2025年淨遷入約每千人3.6人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為11.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.4%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.9萬日圓）的35年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為77%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字與東京平均相若

2025年警方記錄的刑事案件共3,309宗，約每千名居民7.1宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔42%，入屋盜竊有35宗。與2019年相比減少2%。

二手公寓價格相當於當地7.3年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為400萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其7.3倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+20%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在葛飾区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
467,614
較2020年 +3.2%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+1,705
每千人 +3.65
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.8%
非出租或出售的空屋 2.4%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
6.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
77.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
7.1
2025年每千名居民（東京警視廳記錄3,309宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
400萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
83
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
6.3%
2024年登記居民29,664人
東京都：5.2%
診所
7.7
每萬名居民；醫院22間、牙科277間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
39.1萬日圓/㎡
1年 +5.4%・5年 +20.4%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
63個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 68.3%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
63個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

葛飾区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

2,000萬日圓

100萬日圓/㎡

  • 亀有
  • 亀有 · 步行8分
  • 1K · 20 m²
  • 2007年建
典型2026 Q2

3,100萬日圓

56.4萬日圓/㎡

  • 東立石
  • 京成立石 · 步行13分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1991年建
較高價位2026 Q2

4,800萬日圓

80萬日圓/㎡

  • 堀切
  • 堀切菖蒲園 · 步行3分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2015年建

獨棟

較低價位2026 Q1

3,000萬日圓

42.9萬日圓/㎡

  • 高砂
  • 京成高砂 · 步行7分
  • 土地70㎡ · 樓地板70㎡
  • 1993年建
典型2026 Q2

5,100萬日圓

60萬日圓/㎡

  • 小菅
  • 堀切菖蒲園 · 步行10分
  • 土地65㎡ · 樓地板85㎡
  • 2015年建
較高價位2025 Q4

8,700萬日圓

62.1萬日圓/㎡

  • 亀有
  • 亀有 · 步行5分
  • 土地105㎡ · 樓地板140㎡
  • 1977年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,400萬日圓3,700萬日圓
20061,600萬日圓3,600萬日圓
20072,000萬日圓3,900萬日圓
20081,900萬日圓3,800萬日圓
20092,000萬日圓3,500萬日圓
20102,100萬日圓3,600萬日圓
20112,000萬日圓3,600萬日圓
20122,000萬日圓3,500萬日圓
20131,900萬日圓3,500萬日圓
20141,800萬日圓3,500萬日圓
20152,000萬日圓3,600萬日圓
20162,300萬日圓3,600萬日圓
20172,250萬日圓3,900萬日圓
20182,250萬日圓4,000萬日圓
20192,550萬日圓3,850萬日圓
20202,400萬日圓4,000萬日圓
20212,700萬日圓4,200萬日圓
20222,700萬日圓4,400萬日圓
20232,750萬日圓4,700萬日圓
20242,600萬日圓4,700萬日圓
20252,900萬日圓5,000萬日圓
2026年（部分）3,250萬日圓4,700萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約22%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200530.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
200631.7萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
200738.5萬日圓/㎡41萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
200836.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
200933.3萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201037.5萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
201136萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201235.4萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201335.4萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201435.2萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201537.5萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201643.6萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201743.5萬日圓/㎡41萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201845.7萬日圓/㎡41萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201946.2萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202048.6萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202152萬日圓/㎡44.1萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
202254萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202357萬日圓/㎡50.2萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
202463.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
202569.2萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
2026年（部分）76萬日圓/㎡48.2萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約7年時每㎡價格下跌約四分之一，約25年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。獨棟約10年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡10年前較新屋下跌約21%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0136萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡
1135萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡
2120萬日圓/㎡52.8萬日圓/㎡
3108萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
4109萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
576.9萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡
682.6萬日圓/㎡51.3萬日圓/㎡
778萬日圓/㎡51.5萬日圓/㎡
884.8萬日圓/㎡45.2萬日圓/㎡
973.9萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
1064萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡
1172萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡
1276.6萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡
1367萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡
1474.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
1569.2萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
1660.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
1766.3萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡
1861.5萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡
1958.2萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡
2057.3萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
2154.6萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡
2260萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
2360萬日圓/㎡41.2萬日圓/㎡
2452.7萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
2557.8萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
2650.5萬日圓/㎡–
2750萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
2850萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
2955萬日圓/㎡30.1萬日圓/㎡
3049.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
3147.3萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
3245.5萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
3341.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
3444.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
3542.9萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
3642.1萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
3744.3萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡
3840萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
3945.5萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
4044.7萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
4139.2萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
4244萬日圓/㎡24.9萬日圓/㎡
4341.8萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
4437.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
4533.5萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡
4641.5萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
4731.4萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
4835.7萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
49–26.3萬日圓/㎡
5036.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約4.1%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約26%。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–30萬日圓/㎡––
200622.9萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡–
2007–32.7萬日圓/㎡67.7萬日圓/㎡–
200825.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡51.3萬日圓/㎡–
2009–31.3萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡–
201030萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
201129.1萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡–
2012–31.2萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡
2013–30萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡
201426萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡44.1萬日圓/㎡–
201525萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡59.2萬日圓/㎡
201632.4萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡
201736.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡47.7萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
201832萬日圓/㎡39.3萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
201933.3萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡55萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡
202036.2萬日圓/㎡40萬日圓/㎡55.7萬日圓/㎡69.4萬日圓/㎡
202140萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡67.7萬日圓/㎡
202240萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡63.6萬日圓/㎡71.7萬日圓/㎡
202340萬日圓/㎡48萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡79.3萬日圓/㎡
202433.3萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
202537.8萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡70萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2026年（部分）–55萬日圓/㎡78.3萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–30萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡–
200623.5萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡–
200728.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡–
200826.7萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡–
200923.6萬日圓/㎡26萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡–
201022萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡–
201122.9萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡
201218.6萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201321.6萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡30.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201419.2萬日圓/㎡22萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡23.7萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
201623.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡
201722.5萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–45萬日圓/㎡
201823.8萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡33萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡
201924.7萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡46萬日圓/㎡
202025萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡
202124.4萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡45.8萬日圓/㎡
202223.1萬日圓/㎡30.2萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡
202327萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
202432.2萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡50.3萬日圓/㎡
202532.6萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡47.6萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡
2026年（部分）–24.8萬日圓/㎡––

葛飾区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
金町3,000萬日圓60萬日圓/㎡4,200萬日圓1243995,976-7% 較2019年
新小岩3,000萬日圓72.5萬日圓/㎡5,250萬日圓10316141,472-8% 較2019年
お花茶屋2,700萬日圓53.8萬日圓/㎡5,050萬日圓927731,424-8% 較2019年
亀有3,050萬日圓77.1萬日圓/㎡4,800萬日圓822677,840-9% 較2019年
京成立石2,500萬日圓60萬日圓/㎡4,700萬日圓921733,675-14% 較2019年
青砥2,950萬日圓71萬日圓/㎡5,000萬日圓1018946,937-8% 較2019年
堀切菖蒲園2,600萬日圓65萬日圓/㎡4,600萬日圓917621,209-6% 較2019年
四ツ木3,200萬日圓58.2萬日圓/㎡5,200萬日圓914617,398+2% 較2019年
京成高砂2,500萬日圓50萬日圓/㎡4,400萬日圓812597,368-9% 較2019年
綾瀬2,700萬日圓86.7萬日圓/㎡5,200萬日圓1194372,622-18% 較2019年
柴又2,500萬日圓50萬日圓/㎡5,000萬日圓7738,453-12% 較2019年
新柴又2,550萬日圓48.5萬日圓/㎡4,900萬日圓5705,070+4% 較2019年
京成小岩2,200萬日圓110萬日圓/㎡4,500萬日圓95317,629-6% 較2019年
小岩2,100萬日圓47.1萬日圓/㎡5,200萬日圓1851116,612-12% 較2019年

葛飾区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,900萬日圓65 m²392
1K2,300萬日圓20 m²330
2LDK2,900萬日圓50 m²208
1LDK2,100萬日圓40 m²55
2DK1,900萬日圓45 m²49
4LDK5,250萬日圓80 m²38
1DK1,900萬日圓25 m²33
3DK1,800萬日圓50 m²25

葛飾区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,900萬日圓（每㎡69.2萬日圓，共407筆）。

葛飾区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,000萬日圓（共415筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。