Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

文京区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 715

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於東京都

    公寓每㎡價格比東京都平均高22%。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約9%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中42%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

4,900萬日圓

二手公寓中位數 · 132萬日圓/㎡

比東京都高23%

東京都47個市區町村中由高到低第8

價格在上漲嗎？

+26.0%

5年間

比東京都（+26.5%）慢

東京都50個市區町村中由高到低第38

當地收入買得起嗎？

6.4倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）好買

東京都50個市區町村中由高到低第36

租還是買？

43年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）長

東京都50個市區町村中由高到低第23

人口在增加嗎？

+4.1%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）快

東京都50個市區町村中由高到低第6

災害風險高嗎？

65%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第6

文京区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月11.4萬日圓（2023年），較2018年+7.9%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
7.9萬日圓
較2018年 +5.1% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
12.3萬日圓
較2018年 +15.6% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
16.9萬日圓
較2018年 +16.0% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
19.8萬日圓
較2018年 +29.3% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
30.2萬日圓
較2018年 +41.1% · 東京都：19.1萬日圓
每㎡租金
3,434日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（4,900萬日圓・40㎡）約等於同等面積平均租金（每月12.3萬日圓）的33年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象60,300戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均高22%。十年前溢價為30%，周邊正在追上。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約9%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中42%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交減少

近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,500萬日圓至9,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+4%。2025年淨遷入約每千人2.7人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為10.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月9.5萬日圓）的43年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為65%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字低於東京平均

2025年警方記錄的刑事案件共1,329宗，約每千名居民5.3宗（東京全體6.9宗）。單是單車失竊已佔21%，入屋盜竊有4宗。與2019年相比增加5%。

二手公寓價格相當於當地6.4年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為762萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+33%。二手公寓成交價中位數約為其6.4倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+13%，五年變化+47%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，24%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在文京区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
250,030
較2020年 +4.1%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+667
每千人 +2.67
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
10.5%
非出租或出售的空屋 4.6%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
9.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
64.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
5.3
2025年每千名居民（東京警視廳記錄1,329宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
762萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
147
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
6.8%
2024年登記居民15,923人
東京都：5.2%
診所
10.1
每萬名居民；醫院10間、牙科253間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
137萬日圓/㎡
1年 +13.2%・5年 +46.6%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
24.0%
50個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
50個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

文京区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,500萬日圓

125萬日圓/㎡

  • 音羽
  • 護国寺 · 步行5分
  • 1K · 20 m²
  • 2002年建
典型2026 Q1

5,300萬日圓

151萬日圓/㎡

  • 白山
  • 白山(東京) · 步行3分
  • 1LDK · 35 m²
  • 2010年建
較高價位2026 Q1

1億1,000萬日圓

157萬日圓/㎡

  • 音羽
  • 護国寺 · 步行1分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1987年建

獨棟

較低價位2025 Q3

8,700萬日圓

124萬日圓/㎡

  • 本駒込
  • 千石 · 步行6分
  • 土地70㎡ · 樓地板70㎡
  • 1976年建
典型2026 Q1

1億8,000萬日圓

171萬日圓/㎡

  • 西片
  • 東大前 · 步行3分
  • 土地100㎡ · 樓地板105㎡
  • 1973年建
較高價位2025 Q4

4億5,000萬日圓

132萬日圓/㎡

  • 千石
  • 千石 · 步行4分
  • 土地450㎡ · 樓地板340㎡
  • 1974年建
歷年成交價中位數
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓2億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,200萬日圓6,800萬日圓
20062,300萬日圓8,600萬日圓
20072,500萬日圓9,250萬日圓
20082,300萬日圓7,100萬日圓
20092,400萬日圓6,750萬日圓
20102,300萬日圓6,500萬日圓
20112,650萬日圓6,650萬日圓
20122,400萬日圓5,950萬日圓
20132,300萬日圓6,650萬日圓
20142,200萬日圓6,900萬日圓
20152,300萬日圓7,550萬日圓
20162,500萬日圓1億1,000萬日圓
20172,400萬日圓9,000萬日圓
20182,850萬日圓9,500萬日圓
20193,200萬日圓7,900萬日圓
20203,100萬日圓7,950萬日圓
20213,400萬日圓9,100萬日圓
20223,300萬日圓1億1,000萬日圓
20234,350萬日圓1億3,000萬日圓
20244,300萬日圓1億4,500萬日圓
20254,900萬日圓1億5,500萬日圓
2026年（部分）3,900萬日圓1億7,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約13%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200588萬日圓/㎡56.8萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
200680萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡74萬日圓/㎡
200775萬日圓/㎡69.6萬日圓/㎡82萬日圓/㎡
200876萬日圓/㎡65.8萬日圓/㎡78.5萬日圓/㎡
200970萬日圓/㎡54.7萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡
201076.7萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡70.5萬日圓/㎡
201175萬日圓/㎡48.7萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
201269.1萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡71萬日圓/㎡
201370.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡73萬日圓/㎡
201477.1萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
201586萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡83.5萬日圓/㎡
201690萬日圓/㎡67.6萬日圓/㎡87萬日圓/㎡
201794.3萬日圓/㎡70.8萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201896萬日圓/㎡74.3萬日圓/㎡98萬日圓/㎡
2019102萬日圓/㎡75.2萬日圓/㎡89萬日圓/㎡
2020105萬日圓/㎡78.1萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2021113萬日圓/㎡87.9萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2022114萬日圓/㎡100萬日圓/㎡130萬日圓/㎡
2023120萬日圓/㎡100萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
2024120萬日圓/㎡100萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
2025132萬日圓/㎡118萬日圓/㎡150萬日圓/㎡
2026年（部分）140萬日圓/㎡121萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約28年時每㎡價格下跌約四分之一。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0220萬日圓/㎡118萬日圓/㎡
1171萬日圓/㎡122萬日圓/㎡
2149萬日圓/㎡–
3144萬日圓/㎡118萬日圓/㎡
4143萬日圓/㎡–
5146萬日圓/㎡–
6152萬日圓/㎡–
7145萬日圓/㎡128萬日圓/㎡
8140萬日圓/㎡–
9135萬日圓/㎡–
10138萬日圓/㎡–
11126萬日圓/㎡94.8萬日圓/㎡
12134萬日圓/㎡–
13135萬日圓/㎡–
14130萬日圓/㎡–
15130萬日圓/㎡–
16117萬日圓/㎡–
17117萬日圓/㎡–
18120萬日圓/㎡–
19116萬日圓/㎡–
20120萬日圓/㎡–
21120萬日圓/㎡–
22122萬日圓/㎡–
23119萬日圓/㎡–
24120萬日圓/㎡–
25115萬日圓/㎡–
26116萬日圓/㎡–
27110萬日圓/㎡–
28109萬日圓/㎡–
29109萬日圓/㎡–
30106萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
31108萬日圓/㎡–
3292.9萬日圓/㎡–
3386.7萬日圓/㎡–
3488.3萬日圓/㎡70.6萬日圓/㎡
3595萬日圓/㎡–
3696萬日圓/㎡–
3790萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
3889.7萬日圓/㎡–
3995萬日圓/㎡–
40100萬日圓/㎡–
41100萬日圓/㎡–
42107萬日圓/㎡–
4380萬日圓/㎡–
4481.3萬日圓/㎡–
4593.3萬日圓/㎡90.5萬日圓/㎡
4691.4萬日圓/㎡–
47100萬日圓/㎡–
4875.6萬日圓/㎡–
49–60.9萬日圓/㎡
5082.5萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–58.2萬日圓/㎡105萬日圓/㎡–
200646.6萬日圓/㎡58.3萬日圓/㎡105萬日圓/㎡–
200751.1萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡95萬日圓/㎡–
2008–66.6萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
2009–61.8萬日圓/㎡85.3萬日圓/㎡–
2010–63.3萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡–
201145.5萬日圓/㎡63.5萬日圓/㎡80萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201247.1萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
201346.7萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡88.3萬日圓/㎡
201449.2萬日圓/㎡66.4萬日圓/㎡85萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2015–73.3萬日圓/㎡95萬日圓/㎡106萬日圓/㎡
201660萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡96.5萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
201766.2萬日圓/㎡81.7萬日圓/㎡100萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
201868萬日圓/㎡87.3萬日圓/㎡105萬日圓/㎡119萬日圓/㎡
201971.7萬日圓/㎡85.7萬日圓/㎡110萬日圓/㎡114萬日圓/㎡
202070.6萬日圓/㎡90萬日圓/㎡111萬日圓/㎡122萬日圓/㎡
202174萬日圓/㎡95.2萬日圓/㎡115萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
202277.1萬日圓/㎡100萬日圓/㎡115萬日圓/㎡134萬日圓/㎡
202382.9萬日圓/㎡104萬日圓/㎡120萬日圓/㎡147萬日圓/㎡
202492.8萬日圓/㎡110萬日圓/㎡125萬日圓/㎡147萬日圓/㎡
202596.7萬日圓/㎡118萬日圓/㎡136萬日圓/㎡174萬日圓/㎡
2026年（部分）–126萬日圓/㎡146萬日圓/㎡235萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200644.3萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡68.7萬日圓/㎡–
2007–56.4萬日圓/㎡80萬日圓/㎡–
2008–53.7萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡–
2009–42.9萬日圓/㎡68萬日圓/㎡–
2010–44.9萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡–
2011–43.4萬日圓/㎡––
2012–40萬日圓/㎡–70.7萬日圓/㎡
2013–50.5萬日圓/㎡–69.1萬日圓/㎡
2014–46.3萬日圓/㎡–70萬日圓/㎡
2015–54.7萬日圓/㎡–81.1萬日圓/㎡
2016–56.7萬日圓/㎡–83.8萬日圓/㎡
2017–56.2萬日圓/㎡–85.6萬日圓/㎡
201846.2萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡–85.3萬日圓/㎡
2019–58.1萬日圓/㎡–90萬日圓/㎡
2020–62萬日圓/㎡–91.3萬日圓/㎡
2021–71.5萬日圓/㎡––
2022–64.9萬日圓/㎡––
2023–86.4萬日圓/㎡––
2024–78.3萬日圓/㎡––
2025100萬日圓/㎡91.3萬日圓/㎡––

文京区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
春日(東京)6,000萬日圓135萬日圓/㎡1億5,000萬日圓522167,327-49% 較2019年
江戸川橋4,000萬日圓123萬日圓/㎡2億8,500萬日圓517748,975-9% 較2019年
茗荷谷4,200萬日圓125萬日圓/㎡1億3,500萬日圓716776,244-2% 較2019年
千石6,400萬日圓125萬日圓/㎡1億5,000萬日圓514630,408-1% 較2019年
護国寺4,550萬日圓110萬日圓/㎡2億1,000萬日圓413939,316-9% 較2019年
千駄木3,650萬日圓114萬日圓/㎡1億1,000萬日圓513827,607-7% 較2019年
本郷三丁目6,250萬日圓143萬日圓/㎡2億日圓512370,103-11% 較2019年
白山(東京)2,750萬日圓120萬日圓/㎡1億3,000萬日圓59245,428-11% 較2019年
本駒込3,700萬日圓125萬日圓/㎡1億2,500萬日圓48320,191-12% 較2019年
湯島3,200萬日圓138萬日圓/㎡1億6,000萬日圓48135,983-4% 較2019年
新大塚2,700萬日圓110萬日圓/㎡1億3,500萬日圓57225,095-3% 較2019年
駒込3,950萬日圓120萬日圓/㎡1億4,000萬日圓967121,822-13% 較2019年
後楽園4,350萬日圓134萬日圓/㎡1億4,000萬日圓96699,051-7% 較2019年
根津6,400萬日圓127萬日圓/㎡–36526,589-10% 較2019年
東大前3,800萬日圓123萬日圓/㎡1億4,500萬日圓46225,870-11% 較2019年

文京区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,400萬日圓20 m²488
2LDK8,000萬日圓55 m²288
1LDK5,100萬日圓40 m²241
3LDK1億1,000萬日圓70 m²209
1DK3,250萬日圓30 m²76
2DK4,500萬日圓45 m²40
1R1,900萬日圓15 m²21
Open floor5,700萬日圓55 m²19

文京区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,900萬日圓（每㎡132萬日圓，共502筆）。

文京区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億5,500萬日圓（共136筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。