Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

北区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 843

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約5.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    表現優於東京都

    公寓每㎡價格比東京都平均低6%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約23%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中44%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,600萬日圓

二手公寓中位數 · 104萬日圓/㎡

比東京都低3%

東京都47個市區町村中由高到低第17

價格在上漲嗎？

+38.7%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第14

當地收入買得起嗎？

8.2倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）難買

東京都50個市區町村中由高到低第13

租還是買？

39年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與東京都（39）相近

東京都50個市區町村中由高到低第26

人口在增加嗎？

+3.7%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）快

東京都50個市區町村中由高到低第8

災害風險高嗎？

63%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第8

北区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月8.8萬日圓（2023年），較2018年+7.0%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
7.1萬日圓
較2018年 +6.9% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
9.2萬日圓
較2018年 +9.6% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
12.9萬日圓
較2018年 +15.4% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
14.1萬日圓
較2018年 +12.3% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
10.4萬日圓
較2018年 -18.7% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
10.5萬日圓
較2018年 +47.2% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
2,856日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（3,600萬日圓・40㎡）約等於同等面積平均租金（每月9.2萬日圓）的33年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象76,990戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

表現優於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均低6%。十年前低12%，正在追上周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約23%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

單身與投資者市場

近年公寓成交中44%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,700萬日圓至5,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+4%。2025年淨遷入約每千人8.7人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為11.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.7萬日圓）的39.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為63%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字與東京平均相若

2025年警方記錄的刑事案件共2,442宗，約每千名居民6.6宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔27%，入屋盜竊有29宗。與2019年相比增加3%。

二手公寓價格相當於當地8.2年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為441萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+24%。二手公寓成交價中位數約為其8.2倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+11%，五年變化+38%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，67%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在北区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
368,290
較2020年 +3.7%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+3,199
每千人 +8.69
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.9%
非出租或出售的空屋 2.0%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
7.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
63.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
6.6
2025年每千名居民（東京警視廳記錄2,442宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
441萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
94
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
8.7%
2024年登記居民31,471人
東京都：5.2%
診所
8.0
每萬名居民；醫院19間、牙科238間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
63.2萬日圓/㎡
1年 +11.3%・5年 +37.5%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
66.7%
54個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 37.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
54個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

北区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,600萬日圓

104萬日圓/㎡

  • 岸町
  • 王子 · 步行3分
  • 1K · 25 m²
  • 2010年建
典型2026 Q1

3,600萬日圓

144萬日圓/㎡

  • 赤羽
  • 赤羽 · 步行6分
  • 1DK · 25 m²
  • 2021年建
較高價位2026 Q2

6,800萬日圓

136萬日圓/㎡

  • 東田端
  • 田端 · 步行3分
  • 2LDK · 50 m²
  • 2019年建

獨棟

較低價位2026 Q2

4,000萬日圓

47.1萬日圓/㎡

  • 栄町
  • 梶原 · 步行3分
  • 土地45㎡ · 樓地板85㎡
  • 1993年建
典型2026 Q1

6,200萬日圓

72.9萬日圓/㎡

  • 赤羽北
  • 北赤羽 · 步行9分
  • 土地65㎡ · 樓地板85㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q3

1億3,000萬日圓

86.7萬日圓/㎡

  • 田端
  • 田端 · 步行6分
  • 土地260㎡ · 樓地板150㎡
  • 1999年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓8,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,200萬日圓4,500萬日圓
20062,200萬日圓4,200萬日圓
20072,400萬日圓4,900萬日圓
20082,500萬日圓4,400萬日圓
20092,400萬日圓4,200萬日圓
20102,400萬日圓4,000萬日圓
20112,350萬日圓4,000萬日圓
20122,600萬日圓4,100萬日圓
20132,300萬日圓3,800萬日圓
20142,500萬日圓4,100萬日圓
20152,700萬日圓4,300萬日圓
20162,700萬日圓4,700萬日圓
20172,700萬日圓5,000萬日圓
20182,800萬日圓5,000萬日圓
20192,900萬日圓5,100萬日圓
20202,800萬日圓5,200萬日圓
20212,950萬日圓5,200萬日圓
20222,800萬日圓6,000萬日圓
20233,100萬日圓6,300萬日圓
20243,200萬日圓6,100萬日圓
20253,600萬日圓6,400萬日圓
2026年（部分）3,550萬日圓6,750萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約32%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200545.7萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
200662.4萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
200784萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
200858.3萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡
200949.2萬日圓/㎡46萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201053.3萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201153.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
201250萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201351.7萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201453.8萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
201557.1萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201666.2萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
201772萬日圓/㎡54萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201876萬日圓/㎡50萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201975.4萬日圓/㎡50.1萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
202075萬日圓/㎡55.2萬日圓/㎡54萬日圓/㎡
202183.5萬日圓/㎡56萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
202288.6萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡
202392.3萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202492萬日圓/㎡64.9萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2025104萬日圓/㎡68萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2026年（部分）110萬日圓/㎡71.3萬日圓/㎡66萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約20年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約1.6%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約29年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡29年前較新屋下跌約33%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0116萬日圓/㎡71.9萬日圓/㎡
1124萬日圓/㎡69.1萬日圓/㎡
2124萬日圓/㎡80.3萬日圓/㎡
3107萬日圓/㎡75.1萬日圓/㎡
4108萬日圓/㎡67.5萬日圓/㎡
5108萬日圓/㎡–
6108萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡
7104萬日圓/㎡69.7萬日圓/㎡
8104萬日圓/㎡–
999.2萬日圓/㎡–
10104萬日圓/㎡–
11100萬日圓/㎡–
12100萬日圓/㎡–
1393.3萬日圓/㎡–
1492萬日圓/㎡–
1592.8萬日圓/㎡–
1695.4萬日圓/㎡–
1792萬日圓/㎡63.5萬日圓/㎡
1888.6萬日圓/㎡62.3萬日圓/㎡
1987.5萬日圓/㎡–
2079.3萬日圓/㎡–
2178萬日圓/㎡–
2275萬日圓/㎡–
2373.3萬日圓/㎡–
2483.8萬日圓/㎡–
2577.7萬日圓/㎡–
2672.7萬日圓/㎡–
2780.8萬日圓/㎡48.2萬日圓/㎡
2880萬日圓/㎡–
2972.3萬日圓/㎡51.7萬日圓/㎡
3080萬日圓/㎡–
3174.2萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡
3280萬日圓/㎡45.2萬日圓/㎡
3372.7萬日圓/㎡56.4萬日圓/㎡
3462萬日圓/㎡49.7萬日圓/㎡
3563.3萬日圓/㎡–
3665.6萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡
3760萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
3861.2萬日圓/㎡–
3969.5萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡
4052.3萬日圓/㎡–
4162.3萬日圓/㎡–
4255.4萬日圓/㎡40.2萬日圓/㎡
4355.4萬日圓/㎡34.9萬日圓/㎡
4463.3萬日圓/㎡–
4658.1萬日圓/㎡–
4750萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
4847萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
4966.7萬日圓/㎡40.7萬日圓/㎡
5054.5萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–45.5萬日圓/㎡––
2006–45.5萬日圓/㎡95萬日圓/㎡–
2007–47.1萬日圓/㎡102萬日圓/㎡–
200839.1萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡96萬日圓/㎡–
2009–44.1萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡–
2010–45萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
2011–48萬日圓/㎡59.2萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2012–43.1萬日圓/㎡55萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
201334.2萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
2014–46.2萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
201540萬日圓/㎡50.9萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡95.7萬日圓/㎡
201650萬日圓/㎡53.9萬日圓/㎡77.1萬日圓/㎡92.3萬日圓/㎡
2017–56.9萬日圓/㎡80萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
2018–61.5萬日圓/㎡80萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
2019–56.2萬日圓/㎡84萬日圓/㎡94萬日圓/㎡
202050萬日圓/㎡59.3萬日圓/㎡83.6萬日圓/㎡94.5萬日圓/㎡
202152.1萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡86.9萬日圓/㎡96.9萬日圓/㎡
202247.1萬日圓/㎡68萬日圓/㎡88.2萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
202353.3萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202461.1萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡92萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202561.8萬日圓/㎡80萬日圓/㎡99.3萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
2026年（部分）–75.9萬日圓/㎡105萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–33.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
200627.7萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡51.3萬日圓/㎡–
200728.4萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡–
2008–36萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡–
2009–32.2萬日圓/㎡51萬日圓/㎡–
201032.7萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡50.9萬日圓/㎡–
201128.7萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡–48.8萬日圓/㎡
2012–28萬日圓/㎡–47.1萬日圓/㎡
201326.1萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡–47.4萬日圓/㎡
201429.2萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–50萬日圓/㎡
201524.6萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–52.3萬日圓/㎡
2016–33.1萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡
201735.9萬日圓/㎡41.7萬日圓/㎡–58.5萬日圓/㎡
201830.6萬日圓/㎡39.6萬日圓/㎡–65.7萬日圓/㎡
2019–41.1萬日圓/㎡–62.2萬日圓/㎡
2020–38.5萬日圓/㎡–61.7萬日圓/㎡
202128.9萬日圓/㎡47.6萬日圓/㎡–59.1萬日圓/㎡
202237.5萬日圓/㎡45.2萬日圓/㎡––
2023–47.6萬日圓/㎡––
202438.5萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡–70.7萬日圓/㎡
202544.7萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡––

北区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
王子3,200萬日圓98萬日圓/㎡6,950萬日圓8280171,699-11% 較2019年
赤羽3,300萬日圓96萬日圓/㎡7,000萬日圓6208183,284-6% 較2019年
東十条2,700萬日圓100萬日圓/㎡6,400萬日圓619144,082-9% 較2019年
王子神谷4,300萬日圓92.9萬日圓/㎡5,400萬日圓619034,794-7% 較2019年
北赤羽4,500萬日圓82.9萬日圓/㎡5,200萬日圓516135,908-6% 較2019年
西巣鴨2,700萬日圓96萬日圓/㎡5,750萬日圓613128,375-6% 較2019年
田端3,000萬日圓105萬日圓/㎡8,600萬日圓813078,462-17% 較2019年
赤羽岩淵3,500萬日圓100萬日圓/㎡5,400萬日圓39889,097-11% 較2019年
志茂3,000萬日圓92萬日圓/㎡6,500萬日圓69814,514+5% 較2019年
十条(東京)3,800萬日圓108萬日圓/㎡6,200萬日圓98966,724-10% 較2019年
駒込3,500萬日圓113萬日圓/㎡1億2,000萬日圓682121,822-13% 較2019年
板橋2,800萬日圓104萬日圓/㎡5,000萬日圓57363,704-8% 較2019年
浮間舟渡3,500萬日圓67.2萬日圓/㎡–105242,462-4% 較2019年
上中里––6,200萬日圓64713,790-14% 較2019年
西ケ原6,000萬日圓96.9萬日圓/㎡5,350萬日圓5418,735-1% 較2019年

北区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,500萬日圓25 m²499
3LDK5,700萬日圓65 m²296
2LDK4,700萬日圓50 m²230
1LDK3,900萬日圓40 m²99
1DK3,050萬日圓30 m²52
2DK3,300萬日圓45 m²43
4LDK6,100萬日圓80 m²24
1R1,300萬日圓15 m²21

北区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,600萬日圓（每㎡104萬日圓，共459筆）。

北区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為6,400萬日圓（共237筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。