Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

杉並区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,432

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約3.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於東京都

    公寓每㎡價格與東京都平均相若。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約13%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中47%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,700萬日圓

二手公寓中位數 · 107萬日圓/㎡

比東京都低1%

東京都47個市區町村中由高到低第15

價格在上漲嗎？

+21.4%

5年間

比東京都（+26.5%）慢

東京都50個市區町村中由高到低第42

當地收入買得起嗎？

6.7倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與東京都（6.8×）相近

東京都50個市區町村中由高到低第32

租還是買？

39年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與東京都（39）相近

東京都50個市區町村中由高到低第25

人口在增加嗎？

+1.1%

人口（2020→25年）

與東京都（+1.4%）相近

東京都50個市區町村中由高到低第24

災害風險高嗎？

61%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第9

杉並区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月9萬日圓（2023年），較2018年+5.2%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
6.8萬日圓
較2018年 +1.4% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
10.5萬日圓
較2018年 +15.7% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
12.9萬日圓
較2018年 +9.2% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
14.8萬日圓
較2018年 +9.0% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
18.4萬日圓
較2018年 +36.8% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
9萬日圓
較2018年 -42.0% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
2,975日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（3,700萬日圓・35㎡）約等於同等面積平均租金（每月10.5萬日圓）的29年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象163,540戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於東京都

公寓每㎡價格與東京都平均相若。十年前差距為9%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約13%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中47%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交減少

近三年成交量比前三年少約8%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,300萬日圓至6,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人6.7人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為9.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.7%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.8萬日圓）的39.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為61%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字低於東京平均

2025年警方記錄的刑事案件共2,547宗，約每千名居民4.3宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔32%，入屋盜竊有30宗。與2019年相比減少18%。

二手公寓價格相當於當地6.7年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為556萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+24%。二手公寓成交價中位數約為其6.7倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+30%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，22%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在杉並区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
597,566
較2020年 +1.1%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+3,996
每千人 +6.69
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
9.5%
非出租或出售的空屋 1.7%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
7.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
60.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
4.3
2025年每千名居民（東京警視廳記錄2,547宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
556萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
84
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
3.9%
2024年登記居民22,289人
東京都：5.2%
診所
8.7
每萬名居民；醫院20間、牙科424間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
69.4萬日圓/㎡
1年 +7.9%・5年 +29.5%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
22.1%
86個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
86個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

杉並区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,900萬日圓

127萬日圓/㎡

  • 天沼
  • 荻窪 · 步行9分
  • 1K · 15 m²
  • 1999年建
典型2026 Q2

3,200萬日圓

128萬日圓/㎡

  • 上高井戸
  • 上北沢 · 步行9分
  • 1K · 25 m²
  • 2014年建
較高價位2026 Q2

7,000萬日圓

87.5萬日圓/㎡

  • 上荻
  • 西荻窪 · 步行12分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2004年建

獨棟

較低價位2026 Q1

6,900萬日圓

98.6萬日圓/㎡

  • 善福寺
  • 西荻窪 · 步行15分
  • 土地60㎡ · 樓地板70㎡
  • 2002年建
典型2026 Q2

9,500萬日圓

106萬日圓/㎡

  • 和泉
  • 代田橋 · 步行7分
  • 土地100㎡ · 樓地板90㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q2

1億4,000萬日圓

147萬日圓/㎡

  • 高円寺南
  • 高円寺 · 步行5分
  • 土地65㎡ · 樓地板95㎡
  • 1996年建
歷年成交價中位數近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲28%。每㎡價格上漲14%，大部分屬實質漲價，其餘來自較大物件成交增加。
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,200萬日圓6,100萬日圓
20062,300萬日圓6,050萬日圓
20072,100萬日圓6,700萬日圓
20082,200萬日圓6,450萬日圓
20092,400萬日圓5,700萬日圓
20101,900萬日圓5,650萬日圓
20112,000萬日圓5,800萬日圓
20121,900萬日圓5,800萬日圓
20131,800萬日圓5,800萬日圓
20142,000萬日圓6,000萬日圓
20152,400萬日圓6,100萬日圓
20162,300萬日圓6,400萬日圓
20172,500萬日圓6,500萬日圓
20182,500萬日圓6,600萬日圓
20192,800萬日圓6,800萬日圓
20202,700萬日圓6,500萬日圓
20212,700萬日圓7,400萬日圓
20222,800萬日圓7,800萬日圓
20232,900萬日圓8,200萬日圓
20243,100萬日圓8,400萬日圓
20253,700萬日圓9,000萬日圓
2026年（部分）3,000萬日圓1億1,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約13%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200570萬日圓/㎡60萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
200662.9萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
200769.2萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
200864.6萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
200958.9萬日圓/㎡60萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
201060萬日圓/㎡61萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
201165萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
201258.5萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡46萬日圓/㎡
201360萬日圓/㎡61.2萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
201465萬日圓/㎡61.4萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201572萬日圓/㎡66.3萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
201674.5萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
201780萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
201880萬日圓/㎡69.4萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
201982.9萬日圓/㎡70.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
202087.8萬日圓/㎡73.2萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
202190.9萬日圓/㎡77.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202293.3萬日圓/㎡79.1萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
202393.3萬日圓/㎡84萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
2024100萬日圓/㎡87.1萬日圓/㎡73萬日圓/㎡
2025107萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
2026年（部分）111萬日圓/㎡97.8萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約24年時每㎡價格下跌約四分之一，約46年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約20年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡20年前較新屋下跌約24%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0135萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡
1156萬日圓/㎡97萬日圓/㎡
2136萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
3132萬日圓/㎡117萬日圓/㎡
4126萬日圓/㎡91.2萬日圓/㎡
5118萬日圓/㎡85.9萬日圓/㎡
6117萬日圓/㎡87.1萬日圓/㎡
7116萬日圓/㎡90.9萬日圓/㎡
8110萬日圓/㎡84.2萬日圓/㎡
9112萬日圓/㎡78.9萬日圓/㎡
10108萬日圓/㎡86.5萬日圓/㎡
11110萬日圓/㎡77.3萬日圓/㎡
12114萬日圓/㎡81.1萬日圓/㎡
13113萬日圓/㎡77.6萬日圓/㎡
14100萬日圓/㎡71.3萬日圓/㎡
15105萬日圓/㎡75.7萬日圓/㎡
16104萬日圓/㎡81.5萬日圓/㎡
17104萬日圓/㎡74.9萬日圓/㎡
18104萬日圓/㎡72.1萬日圓/㎡
19103萬日圓/㎡75.7萬日圓/㎡
20100萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡
21100萬日圓/㎡69.2萬日圓/㎡
22103萬日圓/㎡81.9萬日圓/㎡
2396.7萬日圓/㎡72.4萬日圓/㎡
24100萬日圓/㎡63.9萬日圓/㎡
2595萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2693.3萬日圓/㎡64.1萬日圓/㎡
27100萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡
2893.3萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡
2990萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡
3086.7萬日圓/㎡70.4萬日圓/㎡
3180萬日圓/㎡70.3萬日圓/㎡
3280萬日圓/㎡69.4萬日圓/㎡
3380萬日圓/㎡56.8萬日圓/㎡
3480萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡
3571.8萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡
3669萬日圓/㎡59.1萬日圓/㎡
3773.2萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡
3875萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
3966萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡
4078萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡
4173.3萬日圓/㎡64.7萬日圓/㎡
42–59.3萬日圓/㎡
43–58.1萬日圓/㎡
44–65萬日圓/㎡
45–65萬日圓/㎡
4656.4萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
4765.3萬日圓/㎡74.5萬日圓/㎡
4863.3萬日圓/㎡61.9萬日圓/㎡
4964.5萬日圓/㎡57.7萬日圓/㎡
5065.9萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲5%，反而高於2000年代物件的3.2%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約20%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–54.5萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200643.3萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
200744.4萬日圓/㎡60萬日圓/㎡94.4萬日圓/㎡–
200847.8萬日圓/㎡60萬日圓/㎡85.7萬日圓/㎡–
200940萬日圓/㎡55萬日圓/㎡73.1萬日圓/㎡–
201040萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
201140萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡83.8萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201240萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡–
201341.5萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡73.8萬日圓/㎡–
201440.7萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡77.1萬日圓/㎡94.7萬日圓/㎡
201550.5萬日圓/㎡66萬日圓/㎡82.7萬日圓/㎡94.3萬日圓/㎡
201652.2萬日圓/㎡68.3萬日圓/㎡85.4萬日圓/㎡98.2萬日圓/㎡
201750.9萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201854.3萬日圓/㎡75.2萬日圓/㎡90萬日圓/㎡103萬日圓/㎡
201957.1萬日圓/㎡72.9萬日圓/㎡92.9萬日圓/㎡96.9萬日圓/㎡
202060萬日圓/㎡80萬日圓/㎡99.1萬日圓/㎡103萬日圓/㎡
202157.1萬日圓/㎡80萬日圓/㎡100萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
202264.5萬日圓/㎡83.6萬日圓/㎡100萬日圓/㎡114萬日圓/㎡
202360萬日圓/㎡82.5萬日圓/㎡105萬日圓/㎡114萬日圓/㎡
202473.7萬日圓/㎡90萬日圓/㎡110萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
202575萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
2026年（部分）–99.3萬日圓/㎡120萬日圓/㎡141萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200545.7萬日圓/㎡51.8萬日圓/㎡65.1萬日圓/㎡–
200646.7萬日圓/㎡56.4萬日圓/㎡69.1萬日圓/㎡–
200750.8萬日圓/㎡58.1萬日圓/㎡72.7萬日圓/㎡–
200844.4萬日圓/㎡53.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡–
200945.9萬日圓/㎡48.5萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡–
201046.6萬日圓/㎡47.4萬日圓/㎡66萬日圓/㎡63.5萬日圓/㎡
201140萬日圓/㎡46萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡68.2萬日圓/㎡
201238.9萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡56.1萬日圓/㎡64.2萬日圓/㎡
201340萬日圓/㎡45.1萬日圓/㎡58萬日圓/㎡67.4萬日圓/㎡
201442.1萬日圓/㎡48萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡68.8萬日圓/㎡
201540萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡64萬日圓/㎡73.7萬日圓/㎡
201644.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡64萬日圓/㎡74.7萬日圓/㎡
201746.7萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡68.2萬日圓/㎡73.8萬日圓/㎡
201848萬日圓/㎡53.7萬日圓/㎡64.9萬日圓/㎡76.5萬日圓/㎡
201948萬日圓/㎡54.6萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡76.9萬日圓/㎡
202054.8萬日圓/㎡51.8萬日圓/㎡68.8萬日圓/㎡77.9萬日圓/㎡
202152萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡
202251.9萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡73.6萬日圓/㎡90.6萬日圓/㎡
202366.7萬日圓/㎡63萬日圓/㎡75萬日圓/㎡88萬日圓/㎡
202468.3萬日圓/㎡61.9萬日圓/㎡74.1萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
202563萬日圓/㎡66萬日圓/㎡87.7萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–65.5萬日圓/㎡––

杉並区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
荻窪3,200萬日圓104萬日圓/㎡9,000萬日圓10471242,043-12% 較2019年
西荻窪3,600萬日圓100萬日圓/㎡9,600萬日圓934183,258-9% 較2019年
方南町3,000萬日圓100萬日圓/㎡8,100萬日圓826938,148-4% 較2019年
高井戸3,950萬日圓100萬日圓/㎡8,450萬日圓921037,317-16% 較2019年
東高円寺2,900萬日圓100萬日圓/㎡1億2,000萬日圓620131,918-11% 較2019年
南阿佐ケ谷5,050萬日圓110萬日圓/㎡8,200萬日圓819126,654-5% 較2019年
阿佐ケ谷3,900萬日圓97.1萬日圓/㎡8,300萬日圓816680,642-13% 較2019年
高円寺2,650萬日圓105萬日圓/㎡9,950萬日圓716292,138-11% 較2019年
新高円寺2,150萬日圓86.7萬日圓/㎡7,400萬日圓714934,052-10% 較2019年
井荻4,150萬日圓80萬日圓/㎡7,650萬日圓811617,843-10% 較2019年
浜田山1億日圓128萬日圓/㎡9,800萬日圓811226,853-11% 較2019年
久我山2,600萬日圓87.5萬日圓/㎡8,600萬日圓711137,302-9% 較2019年
上井草4,900萬日圓77.9萬日圓/㎡8,000萬日圓810918,132-15% 較2019年
下井草2,300萬日圓93.9萬日圓/㎡7,300萬日圓810221,827-12% 較2019年
富士見ケ丘3,900萬日圓89.2萬日圓/㎡9,800萬日圓89212,575-10% 較2019年

杉並区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,100萬日圓20 m²627
3LDK7,000萬日圓70 m²333
2LDK5,800萬日圓55 m²249
1LDK3,900萬日圓35 m²236
1DK2,700萬日圓30 m²137
1R1,300萬日圓15 m²59
2DK3,500萬日圓40 m²49
4LDK9,800萬日圓85 m²15

杉並区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,700萬日圓（每㎡107萬日圓，共592筆）。

杉並区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為9,000萬日圓（共584筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。