Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

八王子市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,118

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.1%，快於前五年的0.6%。

  2. 2
    落後於東京都

    公寓每㎡價格比東京都平均低63%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約22%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中58%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,300萬日圓

二手公寓中位數 · 38萬日圓/㎡

比東京都低65%

東京都47個市區町村中由高到低第42

價格在上漲嗎？

+30.0%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第26

當地收入買得起嗎？

5.7倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）好買

東京都50個市區町村中由高到低第42

租還是買？

33年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）短

東京都50個市區町村中由高到低第38

人口在增加嗎？

-0.9%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）慢

東京都50個市區町村中由高到低第40

災害風險高嗎？

19%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第47

八王子市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.2萬日圓（2023年），較2018年+7.4%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5萬日圓
較2018年 +11.1% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.8萬日圓
較2018年 +7.3% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.6萬日圓
較2018年 -0.3% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
9.1萬日圓
較2018年 +7.0% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
7.5萬日圓
較2018年 -20.7% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6.5萬日圓
較2018年 -9.6% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
1,927日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（2,300萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.6萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象77,060戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.1%，快於前五年的0.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均低63%。十年前差距為54%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約22%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中58%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人4.8人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為11.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.6%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.8萬日圓）的32.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為19%。

罪案數字低於東京平均

2025年警方記錄的刑事案件共3,010宗，約每千名居民5.2宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔26%，入屋盜竊有52宗。與2019年相比減少13%。

二手公寓價格相當於當地5.7年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為404萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+15%。二手公寓成交價中位數約為其5.7倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+10%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，25%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在八王子市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
574,087
較2020年 -0.9%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+2,740
每千人 +4.77
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.1%
非出租或出售的空屋 2.6%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
5.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
19.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
5.2
2025年每千名居民（東京警視廳記錄3,010宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
404萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
99
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
3.0%
2024年登記居民16,750人
東京都：5.2%
診所
6.7
每萬名居民；醫院38間、牙科287間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
11.8萬日圓/㎡
1年 +3.9%・5年 +10.4%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
25.4%
142個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
2.8%
142個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

八王子市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

700萬日圓

11.7萬日圓/㎡

  • 元横山町
  • 八王子 · 步行13分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1974年建
典型2026 Q1

2,400萬日圓

120萬日圓/㎡

  • 横山町
  • 八王子 · 步行8分
  • 1K · 20 m²
  • 2019年建
較高價位2026 Q1

4,000萬日圓

57.1萬日圓/㎡

  • 大和田町
  • 京王八王子 · 步行11分
  • 2LDK · 70 m²
  • 2023年建

獨棟

較低價位2025 Q4

1,800萬日圓

21.2萬日圓/㎡

  • 犬目町
  • 八王子
  • 土地170㎡ · 樓地板85㎡
  • 1997年建
典型2026 Q2

3,400萬日圓

34萬日圓/㎡

  • 館町
  • 狭間 · 步行16分
  • 土地120㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q2

5,000萬日圓

43.5萬日圓/㎡

  • 越野
  • 京王堀之内 · 步行20分
  • 土地175㎡ · 樓地板115㎡
  • 2012年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20072,000萬日圓3,200萬日圓
20081,900萬日圓3,200萬日圓
20092,100萬日圓3,000萬日圓
20102,100萬日圓3,100萬日圓
20111,900萬日圓3,200萬日圓
20121,800萬日圓3,000萬日圓
20131,700萬日圓2,900萬日圓
20142,000萬日圓3,000萬日圓
20151,900萬日圓3,000萬日圓
20162,000萬日圓3,000萬日圓
20172,000萬日圓3,000萬日圓
20182,100萬日圓3,050萬日圓
20192,000萬日圓3,000萬日圓
20202,000萬日圓3,100萬日圓
20212,100萬日圓3,100萬日圓
20222,300萬日圓3,400萬日圓
20232,500萬日圓3,500萬日圓
20242,400萬日圓3,500萬日圓
20252,300萬日圓3,400萬日圓
2026年（部分）2,550萬日圓3,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約20%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200731.4萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
200826.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200929.7萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201028.9萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201127.9萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201225萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201325.1萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201428.9萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201528.5萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201628.6萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201728.8萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201829.1萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201930萬日圓/㎡28萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202029.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202130.8萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202236萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202336.9萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202438.1萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202538萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
2026年（部分）41.6萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約24年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.6%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約12年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡12年前較新屋下跌約32%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
072萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
194萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡
277.8萬日圓/㎡40.9萬日圓/㎡
364.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
470.3萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
581.7萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
673.9萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
760.9萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
864.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
960.9萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡
1050萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
1165萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
1258.3萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
1360萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
1449.1萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡
1546.7萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡
1647.3萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡
1742.9萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
1841.3萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
1941.1萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
2042.9萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡
2145萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
2240萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
2338.9萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡
2438.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
2538.1萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
2628.7萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
2733萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
2833.3萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡
2926.7萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡
3028萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
3123.7萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
3227.3萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡
3326.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
3421.3萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
3516萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
3620萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
3717.9萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
3822.7萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡
3922.3萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
4025.8萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
4133.1萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
4230.3萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
4327.4萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡
4420萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
4523.6萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
4628.3萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡
4723.3萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
4821.5萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡
4921.6萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
5021.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約2.9%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約37%。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–28.5萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡–
200816.4萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡–
200915.1萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡–
201017.6萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡–
201117.8萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡–
201218.3萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–
201315.9萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡–
201417萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡
201518.5萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡
201618.6萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡–
201717萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡24萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡51.5萬日圓/㎡
201916.6萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡
202018.7萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡52.6萬日圓/㎡
202123.8萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡56.9萬日圓/㎡
202224萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡71.7萬日圓/㎡
202325萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡
202425萬日圓/㎡30萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202520萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡49.7萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡
2026年（部分）–29.7萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200722.8萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–
200818.3萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡36萬日圓/㎡–
200918.6萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡–
201017.3萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡
201116.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡32萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201214.5萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
201314.9萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
201416.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡34.2萬日圓/㎡
201515.8萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
201614.6萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
201715.8萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡26萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
201814.8萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201917.1萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
202014.5萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
202113.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
202217.2萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡
202315萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
202417.7萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡28萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡
202513.8萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
2026年（部分）9.5萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡––

八王子市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
八王子2,700萬日圓53.8萬日圓/㎡2,800萬日圓11762151,038-11% 較2019年
西八王子1,700萬日圓31.7萬日圓/㎡3,600萬日圓1232858,406-9% 較2019年
高尾(東京)2,100萬日圓32.5萬日圓/㎡2,600萬日圓1622173,082-13% 較2019年
京王八王子2,050萬日圓39.7萬日圓/㎡3,600萬日圓1215748,379-17% 較2019年
めじろ台2,050萬日圓34.5萬日圓/㎡3,800萬日圓1014914,132-16% 較2019年
八王子みなみ野3,200萬日圓43.5萬日圓/㎡6,400萬日圓1913933,886-9% 較2019年
南大沢3,300萬日圓38.5萬日圓/㎡4,700萬日圓1413553,668-15% 較2019年
京王堀之内2,800萬日圓35萬日圓/㎡5,000萬日圓1312228,572-11% 較2019年
北野(東京)2,600萬日圓40萬日圓/㎡4,100萬日圓1111120,230-12% 較2019年
狭間1,500萬日圓25.8萬日圓/㎡3,400萬日圓7657,718-1% 較2019年
小宮––3,200萬日圓14565,286-13% 較2019年
山田(東京)––3,500萬日圓9435,002-4% 較2019年
北八王子2,300萬日圓33.8萬日圓/㎡3,100萬日圓124213,920-28% 較2019年
長沼(東京)––3,600萬日圓10413,692-8% 較2019年
片倉––4,500萬日圓103710,064-4% 較2019年

八王子市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,900萬日圓70 m²427
1K500萬日圓15 m²179
2LDK2,100萬日圓60 m²139
4LDK3,600萬日圓95 m²105
1LDK2,100萬日圓40 m²25
1DK2,000萬日圓22.5 m²16
2DK1,300萬日圓50 m²15
1R385萬日圓15 m²10

八王子市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,300萬日圓（每㎡38萬日圓，共374筆）。

八王子市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,400萬日圓（共544筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。