Kumamoto Castle, Kumamoto
照片：Kumamoto Castle, Kumamoto · Mohammed Kertiou / Unsplash

熊本県房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 2,769

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約3.1%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於日本

    公寓每㎡價格比日本平均低54%。

  3. 3
    家庭自住市場

    近年成交中62%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

  4. 4
    典型成交價區間

    去年一半的公寓成交價介於905萬日圓至3,000萬日圓之間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,900萬日圓

二手公寓中位數 · 27.7萬日圓/㎡

比全國低50%

47都道府縣中由高到低第19

價格在上漲嗎？

+29.5%

5年間

比全國（+33.4%）慢

47都道府縣中由高到低第12

當地收入買得起嗎？

5.7倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比全國（6.6×）好買

47都道府縣中由高到低第14

租還是買？

34年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比全國（38）短

47都道府縣中由高到低第12

人口在增加嗎？

-3.5%

人口（2020→25年）

減少速度快於全國（-2.5%）

47都道府縣中由高到低第14

災害風險高嗎？

15%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於全國（38%）

47都道府縣中由高到低第31

熊本県的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年+3.8%。 日本：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4萬日圓
較2018年 +7.3% · 日本：5.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
4.8萬日圓
較2018年 +2.7% · 日本：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.6萬日圓
較2018年 +2.8% · 日本：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.5萬日圓
較2018年 +10.7% · 日本：8.8萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5.8萬日圓
較2018年 +7.6% · 日本：8.4萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
7萬日圓
較2018年 +15.7% · 日本：9.1萬日圓
每㎡租金
1,208日圓
中位數・每月 · 日本：1,598日圓
二手公寓中位數（1,900萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.5萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象192,600戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.1%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低54%。十年前差距為42%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中62%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於905萬日圓至3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為14.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.7萬日圓）的34年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為15%。

二手公寓價格相當於當地5.7年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為331萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其5.7倍（上一級地區為6.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+12%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，51%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，1%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在熊本県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
1,678,090
較2020年 -3.5%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-2,333
每千人 -1.39
空屋率（2023年）
14.9%
非出租或出售的空屋 7.6%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
4.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
14.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
每名納稅人平均所得
331萬日圓
2023年應課稅所得
日本：393萬日圓
外籍居民
1.7%
2024年登記居民28,883人
日本：3.0%
診所
8.9
每萬名居民；醫院211間、牙科849間（2020年）
日本：8.5
公示地價（2026年）
5.4萬日圓/㎡
1年 +2.7%・5年 +12.0%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
51.3%
236個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 3.4%）
日本：42.6%
土石災害風險
0.8%
236個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

熊本県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

890萬日圓

11.9萬日圓/㎡

  • 八景水谷、熊本市北区
  • 八景水谷 · 步行3分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1992年建
典型2026 Q2

2,100萬日圓

26.3萬日圓/㎡

  • 健軍本町、熊本市東区
  • 新水前寺
  • 4LDK · 80 m²
  • 1995年建
較高價位2026 Q1

3,500萬日圓

46.7萬日圓/㎡

  • 新町、熊本市中央区
  • 熊本 · 步行18分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2021年建

獨棟

較低價位2026 Q1

560萬日圓

4.5萬日圓/㎡

  • 高島町、八代市
  • 八代
  • 土地200㎡ · 樓地板125㎡
  • 1967年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

21.1萬日圓/㎡

  • 池田、熊本市北区
  • 池田(熊本) · 步行18分
  • 土地110㎡ · 樓地板90㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q1

3,800萬日圓

36.2萬日圓/㎡

  • 大字広崎、上益城郡益城町
  • 新水前寺
  • 土地150㎡ · 樓地板105㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007890萬日圓1,700萬日圓
20081,200萬日圓1,700萬日圓
20091,300萬日圓1,300萬日圓
20101,100萬日圓1,700萬日圓
20111,000萬日圓1,700萬日圓
2012980萬日圓1,700萬日圓
2013950萬日圓1,600萬日圓
20141,300萬日圓1,600萬日圓
20151,200萬日圓1,800萬日圓
20161,500萬日圓1,600萬日圓
20171,350萬日圓1,800萬日圓
20181,500萬日圓1,900萬日圓
20191,600萬日圓2,000萬日圓
20201,550萬日圓2,100萬日圓
20211,500萬日圓2,100萬日圓
20221,800萬日圓1,900萬日圓
20231,700萬日圓2,000萬日圓
20241,600萬日圓1,900萬日圓
20251,900萬日圓2,000萬日圓
2026年（部分）2,100萬日圓2,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約43%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200714.2萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
200817.3萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
200917.3萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201015.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201115.3萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201216萬日圓/㎡12萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201314.9萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201418.6萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201518.8萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201618.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201718.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
201819.5萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
201921.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
202021.4萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡2.9萬日圓/㎡
202121.4萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202224.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202323.5萬日圓/㎡15萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
202422.6萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
202527.7萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
2026年（部分）30.9萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約25年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.9%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約24年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡24年前較新屋下跌約63%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
047.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
155.8萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
245.9萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡
343.3萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡
443.3萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
545萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡
642.7萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
744萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡
837.1萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
943.1萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
1044萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
1135.7萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡
1239.9萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡
1333.3萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡
1427.8萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡
1529.4萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
1629.1萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡
1729.3萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡
1829.4萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡
19–17.4萬日圓/㎡
2022萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
2122萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
2226.2萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡
2323.7萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡
2425.3萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
2522.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
2616.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
2718.5萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡
2821.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
2916萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
3014.6萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
3114萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3213.7萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
3313.4萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
3415.3萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
3516.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
3617.5萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
3714.4萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
3816.9萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
39–8.4萬日圓/㎡
40–8.6萬日圓/㎡
41–7.7萬日圓/㎡
42–7.6萬日圓/㎡
43–5.6萬日圓/㎡
44–8萬日圓/㎡
45–7.6萬日圓/㎡
46–5.9萬日圓/㎡
47–5.9萬日圓/㎡
48–8.1萬日圓/㎡
49–6.3萬日圓/㎡
50–4.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200714.3萬日圓/㎡––
200815.3萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡–
200914.2萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡–
201013萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
201114.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
201213.3萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡–
201314.2萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡–
201414.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201516萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡–
201615萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
201713.1萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡
201815.3萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201917.3萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡42.6萬日圓/㎡
202017.7萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡
202116.5萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡
202217.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡
202315萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
202416萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
202516.7萬日圓/㎡34.2萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
2026年（部分）21萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710.4萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡–
20088.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡–
20097.1萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡–
20108.1萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
20117萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
20127.4萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
20137.3萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡
20147.4萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
20157.1萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20166.9萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20177萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
20188.6萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
20197萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
20207.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20218萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
20227.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20236.7萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
20245.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
20256萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡
2026年（部分）4.7萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡

熊本県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
菊池郡菊陽町––3,700萬日圓2.1萬日圓/㎡–
熊本市中央区26.2萬日圓/㎡1,800萬日圓3,950萬日圓15萬日圓/㎡+17.0%
菊池郡大津町––3,300萬日圓3.7萬日圓/㎡–
熊本市東区26.1萬日圓/㎡1,750萬日圓3,150萬日圓7.9萬日圓/㎡+26.7%
合志市––2,800萬日圓2.6萬日圓/㎡–
熊本市南区––2,500萬日圓4.8萬日圓/㎡–
熊本市北区––2,200萬日圓4.3萬日圓/㎡–
熊本市西区––2,300萬日圓6.6萬日圓/㎡–
菊池市––2,000萬日圓9,400日圓/㎡–
荒尾市––1,200萬日圓1.1萬日圓/㎡–
宇土市––1,300萬日圓2.1萬日圓/㎡–
玉名市––990萬日圓1.2萬日圓/㎡–
宇城市––830萬日圓1.5萬日圓/㎡–
八代市––1,000萬日圓1.8萬日圓/㎡–
人吉市––730萬日圓1.4萬日圓/㎡–
山鹿市––700萬日圓1.6萬日圓/㎡–
水俣市––560萬日圓––
上天草市––500萬日圓––
天草市––500萬日圓1.7萬日圓/㎡–
上益城郡御船町–––1.5萬日圓/㎡–
上益城郡益城町–––3.9萬日圓/㎡–

熊本県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
新水前寺1,750萬日圓23.6萬日圓/㎡3,200萬日圓14483
水前寺1,400萬日圓20.8萬日圓/㎡3,250萬日圓16365
熊本2,100萬日圓30.3萬日圓/㎡3,100萬日圓18340
八代––1,000萬日圓20220
御代志––2,000萬日圓19204
上熊本(ＪＲ・熊本電鉄)1,800萬日圓23.5萬日圓/㎡2,400萬日圓19184
南熊本1,400萬日圓22.1萬日圓/㎡3,000萬日圓14183
植木––800萬日圓16172
武蔵塚2,700萬日圓35.5萬日圓/㎡2,700萬日圓20168
西熊本2,750萬日圓36.8萬日圓/㎡2,800萬日圓16165
東海学園前1,400萬日圓23.1萬日圓/㎡3,300萬日圓14145
宇土––2,000萬日圓20133
肥後大津––3,000萬日圓16115
松橋––860萬日圓16103
光の森––3,400萬日圓1698

熊本県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓70 m²226
4LDK2,400萬日圓85 m²98
2LDK1,900萬日圓60 m²81
1K220萬日圓20 m²69
1LDK1,400萬日圓50 m²17
1DK450萬日圓25 m²13
2DK745萬日圓45 m²12

熊本県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,900萬日圓（每㎡27.7萬日圓，共159筆）。

熊本県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,000萬日圓（共1362筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。