Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

大田区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 2,121

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約3.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於東京都

    公寓每㎡價格與東京都平均相若。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約16%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中51%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,100萬日圓

二手公寓中位數 · 103萬日圓/㎡

比東京都低4%

東京都47個市區町村中由高到低第18

價格在上漲嗎？

+21.0%

5年間

比東京都（+26.5%）慢

東京都50個市區町村中由高到低第44

當地收入買得起嗎？

6.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）好買

東京都50個市區町村中由高到低第37

租還是買？

32年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）短

東京都50個市區町村中由高到低第42

人口在增加嗎？

+1.5%

人口（2020→25年）

與東京都（+1.4%）相近

東京都50個市區町村中由高到低第17

災害風險高嗎？

64%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第7

大田区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月9萬日圓（2023年），較2018年+4.0%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
7萬日圓
較2018年 +0.7% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
10.1萬日圓
較2018年 +11.6% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
12.6萬日圓
較2018年 +8.1% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
13.2萬日圓
較2018年 +8.3% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
11.7萬日圓
較2018年 -15.2% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
11.6萬日圓
較2018年 -14.1% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
2,922日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（3,100萬日圓・30㎡）約等於同等面積平均租金（每月10.1萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象173,990戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於東京都

公寓每㎡價格與東京都平均相若。十年前差距為1%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約16%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中51%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,300萬日圓至5,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+2%。2025年淨遷入約每千人7.5人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為10.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.1%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月8萬日圓）的32.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為64%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字低於東京平均

2025年警方記錄的刑事案件共4,121宗，約每千名居民5.4宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔34%，入屋盜竊有79宗。與2019年相比減少18%。

二手公寓價格相當於當地6.3年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為494萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其6.3倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+27%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，65%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

羽田空港南・川崎殿町・大師河原地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在大田区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
759,409
較2020年 +1.5%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+5,733
每千人 +7.55
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
10.8%
非出租或出售的空屋 2.1%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
8萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
63.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
5.4
2025年每千名居民（東京警視廳記錄4,121宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
494萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
97
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
4.3%
2024年登記居民32,041人
東京都：5.2%
診所
8.3
每萬名居民；醫院28間、牙科551間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
61.5萬日圓/㎡
1年 +7.8%・5年 +27.3%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
64.8%
91個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 1.1%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
91個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 羽田空港南・川崎殿町・大師河原地域 · 339 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大田区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,200萬日圓

110萬日圓/㎡

  • 池上
  • 池上 · 步行3分
  • 1K · 20 m²
  • 2007年建
典型2026 Q2

3,200萬日圓

128萬日圓/㎡

  • 仲池上
  • 西馬込 · 步行7分
  • 1K · 25 m²
  • 2017年建
較高價位2026 Q2

6,000萬日圓

109萬日圓/㎡

  • 西蒲田
  • 蒲田 · 步行8分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1997年建

獨棟

較低價位2025 Q4

5,600萬日圓

70萬日圓/㎡

  • 東六郷
  • 六郷土手 · 步行7分
  • 土地55㎡ · 樓地板80㎡
  • 2025年建
典型2026 Q1

8,300萬日圓

83萬日圓/㎡

  • 西六郷
  • 雑色 · 步行12分
  • 土地95㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

1億6,000萬日圓

80萬日圓/㎡

  • 東蒲田
  • 京急蒲田 · 步行10分
  • 土地110㎡ · 樓地板200㎡
  • 2017年建
歷年成交價中位數
0日圓5,000萬日圓1億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,050萬日圓5,100萬日圓
20062,200萬日圓5,600萬日圓
20072,300萬日圓5,900萬日圓
20082,400萬日圓5,500萬日圓
20092,400萬日圓4,800萬日圓
20102,400萬日圓4,850萬日圓
20112,200萬日圓5,000萬日圓
20122,400萬日圓4,800萬日圓
20132,300萬日圓4,900萬日圓
20142,400萬日圓5,000萬日圓
20152,400萬日圓5,400萬日圓
20162,400萬日圓5,800萬日圓
20172,300萬日圓5,500萬日圓
20182,400萬日圓5,900萬日圓
20192,400萬日圓5,700萬日圓
20202,500萬日圓5,700萬日圓
20212,400萬日圓6,200萬日圓
20222,600萬日圓6,600萬日圓
20232,600萬日圓6,600萬日圓
20242,700萬日圓7,000萬日圓
20253,100萬日圓8,000萬日圓
2026年（部分）3,000萬日圓8,300萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約26%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200549.4萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
200657.8萬日圓/㎡55萬日圓/㎡51萬日圓/㎡
200760.6萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡54萬日圓/㎡
200861.5萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡51萬日圓/㎡
200955萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
201058.5萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
201158.2萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201253.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡
201356萬日圓/㎡49萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
201460萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201566.7萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
201670.8萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
201772.3萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡54萬日圓/㎡
201876.9萬日圓/㎡60萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
201978.6萬日圓/㎡60萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡
202085萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
202188萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
202291.2萬日圓/㎡67.6萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
202392.9萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
202495萬日圓/㎡70萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
2025103萬日圓/㎡76.2萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
2026年（部分）106萬日圓/㎡80萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約27年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約1.6%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約27年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡27年前較新屋下跌約32%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0140萬日圓/㎡75.8萬日圓/㎡
1132萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2124萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡
3112萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
4108萬日圓/㎡83.4萬日圓/㎡
5109萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡
6108萬日圓/㎡70.6萬日圓/㎡
7104萬日圓/㎡72.6萬日圓/㎡
8105萬日圓/㎡71.5萬日圓/㎡
9105萬日圓/㎡67.9萬日圓/㎡
10105萬日圓/㎡63.7萬日圓/㎡
11110萬日圓/㎡73.7萬日圓/㎡
12105萬日圓/㎡73.4萬日圓/㎡
13110萬日圓/㎡63.7萬日圓/㎡
14105萬日圓/㎡77.8萬日圓/㎡
1596萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡
16100萬日圓/㎡71.3萬日圓/㎡
17100萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡
18100萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡
1995萬日圓/㎡63.8萬日圓/㎡
2092.5萬日圓/㎡63.9萬日圓/㎡
2195萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡
2290.8萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡
2385.4萬日圓/㎡59.8萬日圓/㎡
2485.4萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡
2586.1萬日圓/㎡54.7萬日圓/㎡
2680萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
2786.3萬日圓/㎡51.8萬日圓/㎡
2873.3萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
2976.7萬日圓/㎡48.3萬日圓/㎡
3072萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
3176萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡
3273.3萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡
3373.3萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡
3466.7萬日圓/㎡51.2萬日圓/㎡
3565萬日圓/㎡46.4萬日圓/㎡
3671.7萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡
3765.7萬日圓/㎡50.3萬日圓/㎡
3867.7萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡
3963.2萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡
4067.5萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
4170.8萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
4256.4萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡
4354.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
4459.2萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡
4559.1萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡
4661萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
4757.2萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡
4860萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡
4955.6萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
5058.7萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.8%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約24%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200534.3萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
200636.5萬日圓/㎡49.1萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200740萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡97.1萬日圓/㎡–
200840萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200935.8萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡70.6萬日圓/㎡–
201040萬日圓/㎡51.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
201140萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡70萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
201236.3萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
201335萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201443.6萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201542.5萬日圓/㎡58.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201646.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201751.1萬日圓/㎡62萬日圓/㎡85萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201844.9萬日圓/㎡61.7萬日圓/㎡85.9萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201946.7萬日圓/㎡61.7萬日圓/㎡90萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
202055萬日圓/㎡65.4萬日圓/㎡95萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202157.1萬日圓/㎡68.5萬日圓/㎡95萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202260萬日圓/㎡71.7萬日圓/㎡100萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
202356.6萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
202456.7萬日圓/㎡75.4萬日圓/㎡100萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
202563.3萬日圓/㎡83.1萬日圓/㎡105萬日圓/㎡115萬日圓/㎡
2026年（部分）67.8萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡110萬日圓/㎡119萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200544.2萬日圓/㎡41.9萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
200644.2萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡58.3萬日圓/㎡–
200742.7萬日圓/㎡46.9萬日圓/㎡62.6萬日圓/㎡–
200837.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡60萬日圓/㎡–
200928.1萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
201038.5萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
201134.1萬日圓/㎡40.9萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡55.2萬日圓/㎡
201235.5萬日圓/㎡40.3萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡
201339.1萬日圓/㎡39萬日圓/㎡48.1萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡
201434萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡54.9萬日圓/㎡
201535.6萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡58.1萬日圓/㎡
201640萬日圓/㎡44萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡
201740.6萬日圓/㎡43萬日圓/㎡50.4萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
201838.9萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡67.8萬日圓/㎡
201940萬日圓/㎡43.9萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡68.4萬日圓/㎡
202044.1萬日圓/㎡46.4萬日圓/㎡54.8萬日圓/㎡65.6萬日圓/㎡
202142.2萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡59.4萬日圓/㎡72.9萬日圓/㎡
202240萬日圓/㎡52.1萬日圓/㎡68.3萬日圓/㎡71.1萬日圓/㎡
202342.1萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡64.2萬日圓/㎡73.5萬日圓/㎡
202448萬日圓/㎡50萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡71.8萬日圓/㎡
202551.6萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡70.1萬日圓/㎡75.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–59萬日圓/㎡–80萬日圓/㎡

大田区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
蒲田2,800萬日圓103萬日圓/㎡6,800萬日圓7410399,179-14% 較2019年
大森(東京)2,750萬日圓105萬日圓/㎡8,000萬日圓9374156,466-19% 較2019年
西馬込2,900萬日圓93.3萬日圓/㎡7,200萬日圓1035742,045-15% 較2019年
大森町2,700萬日圓100萬日圓/㎡6,100萬日圓627920,738-8% 較2019年
雑色3,200萬日圓80萬日圓/㎡5,500萬日圓825629,756-7% 較2019年
平和島2,400萬日圓97.5萬日圓/㎡6,500萬日圓725642,038-14% 較2019年
矢口渡2,600萬日圓88萬日圓/㎡6,700萬日圓825224,574-4% 較2019年
武蔵新田2,400萬日圓96萬日圓/㎡7,000萬日圓723624,739-9% 較2019年
馬込2,500萬日圓105萬日圓/㎡6,600萬日圓722925,129-15% 較2019年
池上2,750萬日圓96.3萬日圓/㎡7,000萬日圓822134,089-7% 較2019年
大鳥居3,000萬日圓82.7萬日圓/㎡6,500萬日圓919928,495-1% 較2019年
京急蒲田2,600萬日圓115萬日圓/㎡6,700萬日圓619659,288-9% 較2019年
糀谷3,000萬日圓100萬日圓/㎡6,050萬日圓818927,152-6% 較2019年
梅屋敷(東京)2,400萬日圓100萬日圓/㎡6,000萬日圓914915,634-5% 較2019年
蓮沼2,500萬日圓102萬日圓/㎡6,750萬日圓41347,872-8% 較2019年

大田区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,300萬日圓20 m²1501
3LDK5,600萬日圓65 m²709
2LDK4,600萬日圓55 m²417
1LDK3,400萬日圓35 m²258
1DK2,700萬日圓25 m²157
2DK3,050萬日圓40 m²120
1R1,300萬日圓15 m²59
4LDK7,100萬日圓80 m²50

大田区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,100萬日圓（每㎡103萬日圓，共1242筆）。

大田区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為8,000萬日圓（共546筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。