Matsuyama Castle, Ehime
照片：Matsuyama Castle, Ehime · Tuan P. / Unsplash

愛媛県房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 2,335

重點

  1. 1
    走勢轉弱

    近五年公寓每㎡價格年均下跌約0.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

  2. 2
    落後於日本

    公寓每㎡價格比日本平均低62%。

  3. 3
    家庭自住市場

    近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

  4. 4
    成交減少

    近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,400萬日圓

二手公寓中位數 · 21.3萬日圓/㎡

比全國低62%

47都道府縣中由高到低第39

價格在上漲嗎？

-11.1%

5年間

比全國（+33.4%）慢

47都道府縣中由高到低第45

當地收入買得起嗎？

4.2倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比全國（6.6×）好買

47都道府縣中由高到低第41

租還是買？

26年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比全國（38）短

47都道府縣中由高到低第39

人口在增加嗎？

-5.6%

人口（2020→25年）

減少速度快於全國（-2.5%）

47都道府縣中由高到低第35

災害風險高嗎？

55%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於全國（38%）

47都道府縣中由高到低第11

愛媛県的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月4.8萬日圓（2023年），較2018年+3.6%。 日本：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.9萬日圓
較2018年 +3.5% · 日本：5.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
4.5萬日圓
較2018年 +1.7% · 日本：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.3萬日圓
較2018年 +3.5% · 日本：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6萬日圓
較2018年 +11.5% · 日本：8.8萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5.3萬日圓
較2018年 -0.2% · 日本：8.4萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
4.9萬日圓
較2018年 -12.7% · 日本：9.1萬日圓
每㎡租金
1,121日圓
中位數・每月 · 日本：1,598日圓
二手公寓中位數（1,400萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6萬日圓）的19年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象144,300戶。

數據透露了什麼

走勢轉弱

近五年公寓每㎡價格年均下跌約0.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低62%。十年前差距為44%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於560萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人4.5人，長期住房需求轉弱。

空置住宅多

2023年空屋率為19.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔12.2%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.5萬日圓）的26.2年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為55%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地4.2年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為336萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其4.2倍（上一級地區為6.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-3%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，59%位於最大規模淹水區，25%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

松山城周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在愛媛県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
1,260,088
較2020年 -5.6%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-5,694
每千人 -4.52
空屋率（2023年）
19.8%
非出租或出售的空屋 12.2%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
4.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
55.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
每名納稅人平均所得
336萬日圓
2023年應課稅所得
日本：393萬日圓
外籍居民
1.4%
2024年登記居民18,296人
日本：3.0%
診所
9.8
每萬名居民；醫院135間、牙科671間（2020年）
日本：8.5
公示地價（2026年）
4.1萬日圓/㎡
1年 -0.4%・5年 -3.5%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
58.8%
240個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.8%）
日本：42.6%
海嘯風險
24.6%
240個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
4.6%
240個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 松山城周辺地域 · 135 ha · 2024年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

愛媛県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

480萬日圓

19.2萬日圓/㎡

  • 本町、松山市
  • 本町６丁目 · 步行0分
  • 1R · 25 m²
  • 1981年建
典型2026 Q2

1,400萬日圓

18.7萬日圓/㎡

  • 東長戸、松山市
  • 本町６丁目 · 步行28分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1991年建
較高價位2026 Q2

2,500萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 祝谷、松山市
  • 上一万 · 步行21分
  • 3LDK · 125 m²
  • 1990年建

獨棟

較低價位2026 Q2

330萬日圓

3.5萬日圓/㎡

  • 中西町、新居浜市
  • 新居浜
  • 土地280㎡ · 樓地板95㎡
  • 1995年建
典型2026 Q2

1,200萬日圓

9.2萬日圓/㎡

  • 昭和町、松山市
  • 上一万 · 步行3分
  • 土地95㎡ · 樓地板130㎡
  • 1988年建
較高價位2026 Q2

2,900萬日圓

29萬日圓/㎡

  • 久米窪田町、松山市
  • 久米 · 步行16分
  • 土地130㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2023年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+8%，獨棟為-13%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,100萬日圓1,900萬日圓
20081,400萬日圓1,800萬日圓
20091,300萬日圓1,700萬日圓
20101,300萬日圓1,700萬日圓
20111,100萬日圓1,600萬日圓
20121,100萬日圓1,600萬日圓
20131,200萬日圓1,600萬日圓
20141,100萬日圓1,500萬日圓
20151,300萬日圓1,600萬日圓
20161,200萬日圓1,500萬日圓
20171,100萬日圓1,600萬日圓
20181,300萬日圓1,500萬日圓
20191,250萬日圓1,300萬日圓
20201,650萬日圓1,500萬日圓
20211,400萬日圓1,500萬日圓
20221,300萬日圓1,500萬日圓
20231,500萬日圓1,300萬日圓
20241,350萬日圓1,200萬日圓
20251,400萬日圓1,300萬日圓
2026年（部分）1,550萬日圓1,200萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約57%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200717.6萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡5.1萬日圓/㎡
200820萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
200918.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
201018.5萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
201117.5萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
201216.9萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201317.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201418萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201518.4萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201618.5萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201716.9萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201818.6萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
201918.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202024萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
202121.3萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
202220萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
202321.5萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
202420萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
202521.3萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
2026年（部分）21.2萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約27年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.1%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–30萬日圓/㎡
1–29.1萬日圓/㎡
2–28.8萬日圓/㎡
3–27萬日圓/㎡
4–24.5萬日圓/㎡
535.7萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
639萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
7–23萬日圓/㎡
835.7萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
9–19.1萬日圓/㎡
10–22.8萬日圓/㎡
11–20萬日圓/㎡
1228.9萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
1329.4萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
1426.7萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡
1531.1萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
1623.5萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
1729.4萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
1825.4萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
1921.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
2026.8萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
2125.3萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡
2225.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
23–13.1萬日圓/㎡
2421.7萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
2521.7萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
26–10.4萬日圓/㎡
2716.9萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡
2818.8萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
2916.5萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
3013.7萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
3113.6萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
3211萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
3313.3萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
3413.1萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
3512.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
3610.7萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
3710萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
38–7.2萬日圓/㎡
39–6.4萬日圓/㎡
4013.5萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡
418.5萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
42–8萬日圓/㎡
43–7.9萬日圓/㎡
44–6.5萬日圓/㎡
45–4.8萬日圓/㎡
46–5.3萬日圓/㎡
47–5萬日圓/㎡
48–4萬日圓/㎡
49–5.6萬日圓/㎡
502.2萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200717.5萬日圓/㎡––
200818.5萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡–
200916.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201015.7萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
201114.3萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡–
201214.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
201315.6萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡–
201414.7萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡–
201514萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201615.7萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡–
201714.4萬日圓/㎡30.2萬日圓/㎡–
201815.4萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡–
201913.8萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡–
202017.5萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
202115.2萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡
202214.1萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
202315.4萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡–
202415.6萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡–
202514萬日圓/㎡30萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
2026年（部分）15萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.1萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡–
200810萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20099.4萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡–
20109.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
20118.1萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡
20128.4萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
20138萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20147.9萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20157.6萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
20167.4萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
20177.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20187.1萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡15萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
20196.1萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
20206萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
20215.8萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡
20226.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
20235.9萬日圓/㎡9萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
20244.6萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
20254.2萬日圓/㎡7萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
2026年（部分）4.4萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡––

愛媛県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
松山市21.4萬日圓/㎡1,400萬日圓2,150萬日圓8萬日圓/㎡-11.8%
伊予郡松前町––2,800萬日圓5.7萬日圓/㎡–
東温市––1,300萬日圓2.6萬日圓/㎡–
四国中央市––1,700萬日圓2.1萬日圓/㎡–
今治市––700萬日圓2.7萬日圓/㎡–
新居浜市––600萬日圓2.1萬日圓/㎡–
西条市––790萬日圓1.7萬日圓/㎡–
宇和島市––500萬日圓2.5萬日圓/㎡–
伊予市––500萬日圓4萬日圓/㎡–
八幡浜市––495萬日圓––
大洲市–––1.9萬日圓/㎡–

愛媛県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
新居浜1,200萬日圓14.5萬日圓/㎡930萬日圓19257
今治1,450萬日圓20.7萬日圓/㎡1,100萬日圓16187
いよ立花1,400萬日圓17.5萬日圓/㎡2,000萬日圓8142
伊予西条1,400萬日圓20萬日圓/㎡1,300萬日圓15128
宇和島––580萬日圓18115
余戸––2,300萬日圓12102
土居田1,035萬日圓14.8萬日圓/㎡2,800萬日圓1097
本町６丁目825萬日圓14.1萬日圓/㎡2,000萬日圓1281
八幡浜––625萬日圓1674
勝山町3,150萬日圓42.4萬日圓/㎡2,400萬日圓871
川之江––1,250萬日圓1870
伊予三島––2,000萬日圓2066
伊予富田––845萬日圓2066
衣山370萬日圓12.7萬日圓/㎡2,300萬日圓1166
道後公園1,900萬日圓27.3萬日圓/㎡2,900萬日圓1165

愛媛県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,700萬日圓70 m²212
2LDK1,700萬日圓65 m²66
4LDK1,600萬日圓85 m²58
1K205萬日圓20 m²40
1LDK1,450萬日圓45 m²14
1DK310萬日圓27.5 m²14
2DK750萬日圓50 m²11

愛媛県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,400萬日圓（每㎡21.3萬日圓，共169筆）。

愛媛県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,300萬日圓（共1030筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。