三鷹市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 298
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
5,500萬日圓
二手公寓中位數 · 93.3萬日圓/㎡
比東京都低13%
東京都47個市區町村中由高到低第19
價格在上漲嗎？
+41.7%
5年間
比東京都（+26.5%）快
東京都50個市區町村中由高到低第8
當地收入買得起嗎？
10.5倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比東京都（6.8×）難買
東京都50個市區町村中由高到低第2
租還是買？
62年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比東京都（39）長
東京都50個市區町村中由高到低第2
人口在增加嗎？
-0.2%
人口（2020→25年）
比東京都（+1.4%）慢
東京都50個市區町村中由高到低第34
災害風險高嗎？
47%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於東京都（53%）
東京都50個市區町村中由高到低第24
三鷹市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月8.5萬日圓（2023年），較2018年+1.3%。 東京都：9.5萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 三鷹市東京都 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 6.3萬日圓 較2018年 -2.3% · 東京都：7萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 8.7萬日圓 較2018年 +1.6% · 東京都：9.9萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 12.8萬日圓 較2018年 +15.2% · 東京都：12.6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 14.4萬日圓 較2018年 +4.5% · 東京都：15.5萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 13.3萬日圓 較2018年 +10.2% · 東京都：19.1萬日圓 | |
| 150㎡以上 多為獨棟 | 多為獨棟 | 8.3萬日圓 較2018年 +7.4% · 東京都：27.1萬日圓 |
- 每㎡租金
- 2,570日圓
- 中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
- 二手公寓中位數（5,500萬日圓・60㎡）約等於同等面積平均租金（每月12.8萬日圓）的36年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象36,460戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約7%，快於前五年的2.4%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
與東京都同步
公寓每㎡價格比東京都平均低12%。十年來位置變化不大，與大市同步。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約33%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中53%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約19%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於4,000萬日圓至6,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口穩定
2020至2025年人口變化0%。2025年淨遷入約每千人5.5人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為10.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.5%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.4萬日圓）的62年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為47%。
罪案數字低於東京平均
2025年警方記錄的刑事案件共829宗，約每千名居民4.3宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔31%，入屋盜竊有6宗。與2019年相比減少10%。
二手公寓價格相當於當地10.5年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為523萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其10.5倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+18%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，43%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在三鷹市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 194,959
- 較2020年 -0.2%
- 東京都：+1.4%
- 2025年淨遷入
- +1,062
- 每千人 +5.45
- 東京都：+4.58
- 空屋率（2023年）
- 10.8%
- 非出租或出售的空屋 2.5%
- 東京都：10.9%
- 租金中位數（2023年）
- 7.4萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 東京都：7.8萬日圓
- 強震風險
- 46.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 東京都：52.8%
- 警方記錄的罪案
- 4.3
- 2025年每千名居民（東京警視廳記錄829宗）
- 東京都：6.9
- 每名納稅人平均所得
- 523萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 東京都：542萬日圓
- 日間人口
- 90
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.5%
- 2024年登記居民4,811人
- 東京都：5.2%
- 診所
- 7.1
- 每萬名居民；醫院8間、牙科101間（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地價（2026年）
- 48.2萬日圓/㎡
- 1年 +4.8%・5年 +17.7%
- 東京都：40.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 42.9%
- 42個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 東京都：42.5%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 42個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 東京都：0.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
三鷹市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
3,400萬日圓
61.8萬日圓/㎡
- 中原
- 仙川 · 步行9分
- 3LDK · 55 m²
- 1978年建
6,000萬日圓
75萬日圓/㎡
- 牟礼
- 三鷹台 · 步行23分
- 4LDK · 80 m²
- 2014年建
6,900萬日圓
125萬日圓/㎡
- 上連雀
- 三鷹 · 步行4分
- 3LDK · 55 m²
- 1997年建
獨棟
4,700萬日圓
58.8萬日圓/㎡
- 大沢
- 多磨 · 步行25分
- 土地105㎡ · 樓地板80㎡
- 2025年建
6,300萬日圓
78.8萬日圓/㎡
- 北野
- 仙川 · 步行15分
- 土地100㎡ · 樓地板80㎡
- 2022年建
8,700萬日圓
91.6萬日圓/㎡
- 野崎
- 武蔵境 · 步行28分
- 土地115㎡ · 樓地板95㎡
- 2024年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 3,100萬日圓 | 5,700萬日圓 |
| 2008 | 3,300萬日圓 | 5,000萬日圓 |
| 2009 | 3,500萬日圓 | 4,400萬日圓 |
| 2010 | 3,100萬日圓 | 4,700萬日圓 |
| 2011 | 3,600萬日圓 | 4,900萬日圓 |
| 2012 | 3,300萬日圓 | 4,700萬日圓 |
| 2013 | 3,750萬日圓 | 4,700萬日圓 |
| 2014 | 3,500萬日圓 | 5,100萬日圓 |
| 2015 | 3,700萬日圓 | 5,200萬日圓 |
| 2016 | 3,800萬日圓 | 5,200萬日圓 |
| 2017 | 3,700萬日圓 | 5,400萬日圓 |
| 2018 | 4,200萬日圓 | 5,400萬日圓 |
| 2019 | 4,000萬日圓 | 5,400萬日圓 |
| 2020 | 4,300萬日圓 | 5,200萬日圓 |
| 2021 | 4,400萬日圓 | 5,200萬日圓 |
| 2022 | 4,900萬日圓 | 6,300萬日圓 |
| 2023 | 5,000萬日圓 | 6,900萬日圓 |
| 2024 | 5,400萬日圓 | 7,000萬日圓 |
| 2025 | 5,500萬日圓 | 7,000萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 6,000萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 50.8萬日圓/㎡ | 62.9萬日圓/㎡ | 38萬日圓/㎡ |
| 2008 | 57.3萬日圓/㎡ | 55.2萬日圓/㎡ | 36.5萬日圓/㎡ |
| 2009 | 55.5萬日圓/㎡ | 50萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ |
| 2010 | 53.3萬日圓/㎡ | 52.2萬日圓/㎡ | 33萬日圓/㎡ |
| 2011 | 56.3萬日圓/㎡ | 52.6萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ |
| 2012 | 50萬日圓/㎡ | 49.5萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ |
| 2013 | 55.4萬日圓/㎡ | 50.6萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 2014 | 55.7萬日圓/㎡ | 57.6萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ |
| 2015 | 60萬日圓/㎡ | 56.5萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 2016 | 60萬日圓/㎡ | 57.7萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ |
| 2017 | 61.3萬日圓/㎡ | 57.3萬日圓/㎡ | 37萬日圓/㎡ |
| 2018 | 61.3萬日圓/㎡ | 55.6萬日圓/㎡ | 34萬日圓/㎡ |
| 2019 | 64.4萬日圓/㎡ | 57.5萬日圓/㎡ | 33萬日圓/㎡ |
| 2020 | 65.9萬日圓/㎡ | 58.8萬日圓/㎡ | 38萬日圓/㎡ |
| 2021 | 71.4萬日圓/㎡ | 56.8萬日圓/㎡ | 40萬日圓/㎡ |
| 2022 | 80萬日圓/㎡ | 65.9萬日圓/㎡ | 42.5萬日圓/㎡ |
| 2023 | 84.3萬日圓/㎡ | 67.4萬日圓/㎡ | 42萬日圓/㎡ |
| 2024 | 89.2萬日圓/㎡ | 73.9萬日圓/㎡ | 45萬日圓/㎡ |
| 2025 | 93.3萬日圓/㎡ | 69.4萬日圓/㎡ | 49.5萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 78.8萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 75.3萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 72.7萬日圓/㎡ |
| 2 | 121萬日圓/㎡ | – |
| 3 | 116萬日圓/㎡ | – |
| 4 | 117萬日圓/㎡ | – |
| 5 | 124萬日圓/㎡ | – |
| 7 | 82.5萬日圓/㎡ | 57.6萬日圓/㎡ |
| 8 | 109萬日圓/㎡ | – |
| 9 | 104萬日圓/㎡ | – |
| 10 | 100萬日圓/㎡ | – |
| 11 | 86萬日圓/㎡ | – |
| 13 | 99.2萬日圓/㎡ | – |
| 14 | 64.6萬日圓/㎡ | – |
| 16 | 70.7萬日圓/㎡ | – |
| 17 | 75.3萬日圓/㎡ | – |
| 18 | 81.3萬日圓/㎡ | – |
| 19 | 80萬日圓/㎡ | 69.4萬日圓/㎡ |
| 20 | 72.3萬日圓/㎡ | – |
| 21 | 69.7萬日圓/㎡ | – |
| 23 | 76.9萬日圓/㎡ | 51.3萬日圓/㎡ |
| 24 | 91萬日圓/㎡ | – |
| 25 | 76.7萬日圓/㎡ | 46.4萬日圓/㎡ |
| 26 | 77.7萬日圓/㎡ | 61.2萬日圓/㎡ |
| 29 | 88.3萬日圓/㎡ | – |
| 30 | – | 50.2萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 39.7萬日圓/㎡ |
| 34 | 80萬日圓/㎡ | – |
| 35 | – | 37.3萬日圓/㎡ |
| 50 | 55.4萬日圓/㎡ | 44.4萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 50.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | 50萬日圓/㎡ | – | – |
| 2009 | 49.2萬日圓/㎡ | 66.1萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 49.3萬日圓/㎡ | 60.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 50萬日圓/㎡ | 58.5萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 47.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | 46.5萬日圓/㎡ | 57.6萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 52.7萬日圓/㎡ | 60萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 58.5萬日圓/㎡ | 62.7萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 58.6萬日圓/㎡ | 61.4萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 56.7萬日圓/㎡ | 61.7萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 61.3萬日圓/㎡ | 60萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 56.7萬日圓/㎡ | 63.8萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 63.3萬日圓/㎡ | 64.3萬日圓/㎡ | 78.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 72萬日圓/㎡ | 67.7萬日圓/㎡ | 94萬日圓/㎡ |
| 2022 | 74.8萬日圓/㎡ | 71.5萬日圓/㎡ | 98.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 77.6萬日圓/㎡ | 78.3萬日圓/㎡ | 114萬日圓/㎡ |
| 2024 | 80萬日圓/㎡ | 80萬日圓/㎡ | 114萬日圓/㎡ |
| 2025 | 90萬日圓/㎡ | 90.8萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 58.3萬日圓/㎡ | 64.9萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 47.2萬日圓/㎡ | 62.9萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 52.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 35萬日圓/㎡ | 56.1萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 40萬日圓/㎡ | – | 60萬日圓/㎡ |
| 2012 | 33.8萬日圓/㎡ | – | 58.6萬日圓/㎡ |
| 2013 | 41.6萬日圓/㎡ | – | 54.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | – | 58.9萬日圓/㎡ |
| 2015 | 43.4萬日圓/㎡ | – | 60.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 41萬日圓/㎡ | – | 60萬日圓/㎡ |
| 2017 | 41.1萬日圓/㎡ | – | 60萬日圓/㎡ |
| 2018 | 43.5萬日圓/㎡ | – | 61.1萬日圓/㎡ |
| 2019 | 46.9萬日圓/㎡ | – | 62.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | 34.7萬日圓/㎡ | 43萬日圓/㎡ | 61.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 40.4萬日圓/㎡ | – | 59.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | 47.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 52.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 51.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 56.1萬日圓/㎡ | – | – |
三鷹市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三鷹 | 5,400萬日圓 | 96.9萬日圓/㎡ | 7,900萬日圓 | 14 | 310 | 167,532-15% 較2019年 |
| 武蔵境 | 4,700萬日圓 | 78.8萬日圓/㎡ | 6,600萬日圓 | 21 | 110 | 150,834-11% 較2019年 |
| 三鷹台 | 5,500萬日圓 | 77.5萬日圓/㎡ | 7,250萬日圓 | 18 | 80 | 19,085-14% 較2019年 |
| つつじケ丘 | – | – | 5,550萬日圓 | 14 | 51 | 39,731-12% 較2019年 |
| 仙川 | – | – | 6,100萬日圓 | 19 | 49 | 69,377-16% 較2019年 |
| 井の頭公園 | – | – | 9,050萬日圓 | 12 | 41 | 6,484-5% 較2019年 |
| 吉祥寺 | 5,700萬日圓 | 82.8萬日圓/㎡ | – | 21 | 31 | 376,317-13% 較2019年 |
| 西調布 | – | – | 4,700萬日圓 | 23 | 11 | 16,168-8% 較2019年 |
| 久我山 | – | – | – | 16 | 11 | 37,302-9% 較2019年 |
| 多磨 | – | – | 4,650萬日圓 | 21 | 10 | 12,371-10% 較2019年 |
| 調布 | – | – | 5,600萬日圓 | 24 | 10 | 115,507-11% 較2019年 |
三鷹市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 6,000萬日圓 | 65 m² | 135 |
| 2LDK | 5,300萬日圓 | 60 m² | 67 |
| 1K | 1,300萬日圓 | 15 m² | 19 |
| 1LDK | 4,900萬日圓 | 32.5 m² | 18 |
| 4LDK | 6,400萬日圓 | 80 m² | 10 |
三鷹市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為5,500萬日圓（每㎡93.3萬日圓，共89筆）。
三鷹市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為7,000萬日圓（共141筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。