Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

世田谷区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,871

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約5.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於東京都

    公寓每㎡價格比東京都平均高6%。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約6%。

  4. 4
    混合型市場

    小型單位（31%）與家庭單位（30%）並存，投資與自住需求兼有。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

5,300萬日圓

二手公寓中位數 · 112萬日圓/㎡

比東京都高4%

東京都47個市區町村中由高到低第14

價格在上漲嗎？

+27.7%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第34

當地收入買得起嗎？

8.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）難買

東京都50個市區町村中由高到低第14

租還是買？

49年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）長

東京都50個市區町村中由高到低第8

人口在增加嗎？

+1.4%

人口（2020→25年）

與東京都（+1.4%）相近

東京都50個市區町村中由高到低第19

災害風險高嗎？

45%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第27

世田谷区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月10.2萬日圓（2023年），較2018年+6.3%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
7.4萬日圓
較2018年 +4.7% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
10.7萬日圓
較2018年 +8.6% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
13.4萬日圓
較2018年 +5.0% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
17.4萬日圓
較2018年 +5.4% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
17.5萬日圓
較2018年 +8.8% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
18.6萬日圓
較2018年 -9.7% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
3,019日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（5,300萬日圓・50㎡）約等於同等面積平均租金（每月13.4萬日圓）的33年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象200,000戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均高6%。十年前溢價為13%，周邊正在追上。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約6%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

混合型市場

小型單位（31%）與家庭單位（30%）並存，投資與自住需求兼有。

成交減少

近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,900萬日圓至8,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人6人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為10.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.4%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月9萬日圓）的49.3年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為45%。

罪案數字低於東京平均

2025年警方記錄的刑事案件共4,599宗，約每千名居民4.8宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔40%，入屋盜竊有39宗。與2019年相比減少12%。

二手公寓價格相當於當地8.0年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為660萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+24%。二手公寓成交價中位數約為其8.0倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+7%，五年變化+22%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，27%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在世田谷区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
956,608
較2020年 +1.4%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+5,780
每千人 +6.04
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
10.9%
非出租或出售的空屋 4.4%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
9萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
44.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
4.8
2025年每千名居民（東京警視廳記錄4,599宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
660萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
91
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
3.0%
2024年登記居民28,202人
東京都：5.2%
診所
9.3
每萬名居民；醫院28間、牙科770間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
79.2萬日圓/㎡
1年 +6.8%・5年 +22.0%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
27.0%
141個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.8%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
141個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

世田谷区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

2,600萬日圓

173萬日圓/㎡

  • 上馬
  • 三軒茶屋 · 步行10分
  • 1K · 15 m²
  • 1985年建
典型2026 Q1

5,200萬日圓

94.5萬日圓/㎡

  • 玉堤
  • 尾山台 · 步行18分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1995年建
較高價位2026 Q2

9,900萬日圓

110萬日圓/㎡

  • 南烏山
  • 芦花公園 · 步行7分
  • 3LDK · 90 m²
  • 2009年建

獨棟

較低價位2026 Q2

7,000萬日圓

82.4萬日圓/㎡

  • 祖師谷
  • 祖師ケ谷大蔵 · 步行15分
  • 土地90㎡ · 樓地板85㎡
  • 2011年建
典型2026 Q2

1億1,000萬日圓

129萬日圓/㎡

  • 弦巻
  • 桜新町 · 步行11分
  • 土地70㎡ · 樓地板85㎡
  • 2017年建
較高價位2025 Q4

2億5,000萬日圓

43.9萬日圓/㎡

  • 宇奈根
  • 喜多見
  • 土地600㎡ · 樓地板570㎡
  • 2023年建
歷年成交價中位數
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,900萬日圓6,500萬日圓
20062,900萬日圓7,000萬日圓
20072,900萬日圓7,800萬日圓
20083,600萬日圓6,900萬日圓
20093,400萬日圓6,200萬日圓
20103,800萬日圓6,300萬日圓
20113,200萬日圓6,400萬日圓
20123,400萬日圓6,200萬日圓
20133,300萬日圓6,400萬日圓
20143,300萬日圓6,600萬日圓
20153,400萬日圓7,000萬日圓
20163,500萬日圓7,800萬日圓
20173,600萬日圓7,500萬日圓
20183,700萬日圓7,300萬日圓
20194,050萬日圓7,500萬日圓
20204,400萬日圓7,400萬日圓
20214,500萬日圓8,050萬日圓
20224,100萬日圓9,500萬日圓
20234,500萬日圓1億日圓
20245,000萬日圓1億日圓
20255,300萬日圓1億1,000萬日圓
2026年（部分）5,500萬日圓1億3,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約14%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200565.2萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
200661.7萬日圓/㎡68.1萬日圓/㎡61萬日圓/㎡
200766.7萬日圓/㎡69.8萬日圓/㎡67萬日圓/㎡
200870萬日圓/㎡66萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
200964.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
201071.1萬日圓/㎡61.8萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
201165.5萬日圓/㎡61.8萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
201264.6萬日圓/㎡60.7萬日圓/㎡54萬日圓/㎡
201364.8萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
201468.9萬日圓/㎡62.7萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
201573.3萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
201675.4萬日圓/㎡70.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201780萬日圓/㎡70萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
201881.4萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
201982.9萬日圓/㎡71.8萬日圓/㎡66萬日圓/㎡
202087.7萬日圓/㎡72.2萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
202191.4萬日圓/㎡78.8萬日圓/㎡68.5萬日圓/㎡
202296.4萬日圓/㎡85.7萬日圓/㎡77萬日圓/㎡
2023100萬日圓/㎡90萬日圓/㎡83.5萬日圓/㎡
2024107萬日圓/㎡92.2萬日圓/㎡87萬日圓/㎡
2025112萬日圓/㎡95.7萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
2026年（部分）125萬日圓/㎡106萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約27年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約1.9%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約15年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡15年前較新屋下跌約22%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0152萬日圓/㎡98.8萬日圓/㎡
1160萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
2140萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
3127萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
4132萬日圓/㎡96.9萬日圓/㎡
5129萬日圓/㎡89.4萬日圓/㎡
6127萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡
7126萬日圓/㎡90.5萬日圓/㎡
8116萬日圓/㎡88.9萬日圓/㎡
9120萬日圓/㎡94.1萬日圓/㎡
10112萬日圓/㎡93.1萬日圓/㎡
11114萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡
12108萬日圓/㎡88.9萬日圓/㎡
13111萬日圓/㎡80.5萬日圓/㎡
14109萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡
15114萬日圓/㎡81.1萬日圓/㎡
16107萬日圓/㎡85.2萬日圓/㎡
17108萬日圓/㎡77.6萬日圓/㎡
18103萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
19105萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
20110萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡
21108萬日圓/㎡78.8萬日圓/㎡
22104萬日圓/㎡77.2萬日圓/㎡
23104萬日圓/㎡78.8萬日圓/㎡
24108萬日圓/㎡75.1萬日圓/㎡
25112萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡
2698.2萬日圓/㎡68.1萬日圓/㎡
27106萬日圓/㎡75.1萬日圓/㎡
2896.4萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡
2997.1萬日圓/㎡63.6萬日圓/㎡
3093.7萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
3184萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
3286.7萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡
3386.7萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡
3483.3萬日圓/㎡74.5萬日圓/㎡
3578.3萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
3678.9萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡
3773.3萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡
3877.8萬日圓/㎡69.8萬日圓/㎡
3975萬日圓/㎡62.4萬日圓/㎡
4080萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡
4186.7萬日圓/㎡77.1萬日圓/㎡
4294萬日圓/㎡56.9萬日圓/㎡
4385萬日圓/㎡62.1萬日圓/㎡
4477.8萬日圓/㎡69.8萬日圓/㎡
4573.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
4667.5萬日圓/㎡61萬日圓/㎡
4775.6萬日圓/㎡78.6萬日圓/㎡
4877萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
4968.8萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
5071.4萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲4.6%，反而高於2000年代物件的3.5%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約16%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200543.1萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡85.7萬日圓/㎡–
200643.3萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡88.3萬日圓/㎡–
200749.9萬日圓/㎡64.7萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡–
200848.8萬日圓/㎡68萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡–
200944.6萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡75.7萬日圓/㎡–
201045.4萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡95萬日圓/㎡–
201144.8萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80.6萬日圓/㎡–
201246.7萬日圓/㎡58.5萬日圓/㎡75.7萬日圓/㎡76.3萬日圓/㎡
201349萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡76萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
201447.3萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡81.8萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡
201552.2萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡86.1萬日圓/㎡96.3萬日圓/㎡
201652.5萬日圓/㎡70萬日圓/㎡86.2萬日圓/㎡102萬日圓/㎡
201754.3萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡87.7萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201858.3萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201953.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡92.6萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
202064萬日圓/㎡77.9萬日圓/㎡93.9萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
202166.1萬日圓/㎡83.8萬日圓/㎡97.2萬日圓/㎡113萬日圓/㎡
202271.4萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡104萬日圓/㎡117萬日圓/㎡
202372萬日圓/㎡90萬日圓/㎡109萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
202473.3萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡115萬日圓/㎡131萬日圓/㎡
202582.2萬日圓/㎡97.8萬日圓/㎡123萬日圓/㎡136萬日圓/㎡
2026年（部分）–110萬日圓/㎡129萬日圓/㎡148萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200548.9萬日圓/㎡54.6萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡–
200650.6萬日圓/㎡59萬日圓/㎡72.8萬日圓/㎡–
200757.9萬日圓/㎡61.9萬日圓/㎡75.2萬日圓/㎡–
200850.7萬日圓/㎡58.5萬日圓/㎡71.1萬日圓/㎡–
200945.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡65萬日圓/㎡–
201055.8萬日圓/㎡56.4萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡
201150.8萬日圓/㎡50萬日圓/㎡65.8萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
201246.3萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡62萬日圓/㎡65.4萬日圓/㎡
201346萬日圓/㎡52.8萬日圓/㎡62.4萬日圓/㎡68.4萬日圓/㎡
201449.2萬日圓/㎡52.6萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
201552.9萬日圓/㎡54.1萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡74.7萬日圓/㎡
201655.8萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡70萬日圓/㎡78.9萬日圓/㎡
201751.8萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡68.4萬日圓/㎡77.3萬日圓/㎡
201852.6萬日圓/㎡57.9萬日圓/㎡71.1萬日圓/㎡81.1萬日圓/㎡
201964.3萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡78.7萬日圓/㎡
202057.5萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡68.7萬日圓/㎡78.8萬日圓/㎡
202164.7萬日圓/㎡65.6萬日圓/㎡71.3萬日圓/㎡88.9萬日圓/㎡
202266.7萬日圓/㎡68.3萬日圓/㎡78.9萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡
202364萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡85.6萬日圓/㎡94.4萬日圓/㎡
202474.6萬日圓/㎡70.8萬日圓/㎡85.7萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡
202572.7萬日圓/㎡76.9萬日圓/㎡87.3萬日圓/㎡98.4萬日圓/㎡
2026年（部分）–86.4萬日圓/㎡–117萬日圓/㎡

世田谷区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
三軒茶屋3,600萬日圓120萬日圓/㎡1億5,000萬日圓8318217,582+22% 較2019年
千歳烏山4,100萬日圓88萬日圓/㎡8,100萬日圓1131777,686-7% 較2019年
千歳船橋4,300萬日圓96萬日圓/㎡9,300萬日圓1027154,215-11% 較2019年
駒沢大学3,550萬日圓117萬日圓/㎡1億3,000萬日圓826671,168-12% 較2019年
用賀5,800萬日圓118萬日圓/㎡1億日圓926663,244-6% 較2019年
桜新町7,300萬日圓121萬日圓/㎡1億5,000萬日圓1020265,657-10% 較2019年
祖師ケ谷大蔵5,150萬日圓96萬日圓/㎡9,000萬日圓1119145,932-10% 較2019年
二子玉川8,450萬日圓144萬日圓/㎡1億日圓11177138,041-15% 較2019年
尾山台5,950萬日圓100萬日圓/㎡1億3,000萬日圓1217530,063-2% 較2019年
経堂4,100萬日圓92.8萬日圓/㎡1億1,000萬日圓816079,305-4% 較2019年
成城学園前7,700萬日圓97.8萬日圓/㎡9,000萬日圓1415978,145-12% 較2019年
上野毛5,500萬日圓100萬日圓/㎡1億2,000萬日圓812321,449-5% 較2019年
池尻大橋4,950萬日圓121萬日圓/㎡8,600萬日圓910560,918-4% 較2019年
等々力7,500萬日圓114萬日圓/㎡1億3,000萬日圓1010326,931-9% 較2019年
芦花公園5,300萬日圓90萬日圓/㎡7,800萬日圓69813,515-9% 較2019年

世田谷区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK8,000萬日圓70 m²698
1K2,300萬日圓20 m²646
2LDK6,500萬日圓60 m²592
1LDK4,550萬日圓40 m²278
1DK3,250萬日圓30 m²104
2DK3,800萬日圓45 m²75
4LDK1億日圓90 m²36
1R1,200萬日圓15 m²31

世田谷区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為5,300萬日圓（每㎡112萬日圓，共867筆）。

世田谷区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億1,000萬日圓（共656筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。