大分市の不動産相場【2026年版】地価の上昇率は大分県1位、バブル期の水準に迫る
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 826
要点
- 1地価がバブル期に迫る
大分市は人口約47万人の大分県の県庁所在地です。
- 2ファミリー向けの市場
マンション取引の約66%がファミリー向けで、最も多く売買されるのは約2,100万円の75㎡の3LDK、次が約2,300万円の85㎡の4LDKです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,500万円
中古マンションの中央値 · 21.4万円/㎡
大分県より3%高い
値上がりしている？
+7.1%
5年間
大分県（+11.9%）より緩やか
大分県の9市区町村中 高い順に6位
地元の年収で買える？
4.3年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
大分県（4.6×）より買いやすい
大分県の8市区町村中 高い順に3位
借りる？買う？
27年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
大分県（28）並み
大分県の8市区町村中 高い順に4位
人は増えている？
-1.1%
人口（2020→25年）
減少は大分県（-4.2%）より緩やか
大分県の9市区町村中 高い順に2位
災害リスクは？
57%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
大分県（37%）より高い
大分県の9市区町村中 高い順に2位
売却を考えているなら：AIで無料査定する（ざっくりAI査定＋） → PR
大分市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.9万円（2023年）。2018年から-1.3%。 大分県：4.7万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 大分市大分県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.6万円 2018年比 -6.5% · 大分県：3.6万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.1万円 2018年比 +7.9% · 大分県：4.7万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.7万円 2018年比 -0.5% · 大分県：5.4万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.6万円 2018年比 +7.4% · 大分県：5.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.7万円 2018年比 -2.2% · 大分県：5.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 7.4万円 2018年比 +36.9% · 大分県：6万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,304円
- 中央値・月額 · 大分県：1,192円
- 中古マンションの中央値（1,500万円・75㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.6万円）の約19年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 74,430戸。
地価がバブル期に迫る
大分市は人口約47万人の大分県の県庁所在地です。公示地価の住宅地は過去1年で4.5%、5年で約20%、10年で約28%上がり、いずれも大分県内で最も高い上昇率です。住宅地は1991年の水準をわずか約2%下回るところまで戻っています。
価格
2025年の取引は約830件でした（マンション約130件、戸建て約370件、土地約320件）。中古マンションの㎡単価は約21万円で大分県平均とほぼ同じ、中古マンションの中央値は約1,500万円です。㎡単価は過去5年で年約3.7%上がりました。戸建ての中央値は約2,800万円で、戸建ての㎡単価は県内で最も高く、県平均の約1.7倍です。
ファミリー向けの市場
マンション取引の約66%がファミリー向けで、最も多く売買されるのは約2,100万円の75㎡の3LDK、次が約2,300万円の85㎡の4LDKです。家賃の中央値は約4万7千円、中古マンションの中央値は家賃の約27年分です。
駅
大分駅と高城、南大分のマンションは㎡単価約24〜25万円で、鶴崎・牧は約14〜15万円です。典型的な徒歩時間は14〜19分で、車中心の街です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約39%高くなっています。
人口とリスク
2020年から2025年で人口は1.1%減りましたが、大分県全体（−4.2%）よりずっと小さな減少で、世帯数は3.0%増えました。今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約57%です。地価地点の約62%が浸水想定区域に入り、約20%は3m以上の深さ、約31%が別府湾沿いの津波浸水想定区域に入ります。
大分市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 470,172
- 2020年比 -1.1%
- 大分県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -615
- 人口千人あたり -1.31
- 大分県：-2.76
- 空き家率（2023年）
- 13.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.7%
- 大分県：19.1%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 大分県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 56.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 大分県：37.1%
- 納税者1人あたり所得
- 352万円
- 2023年分の課税対象所得
- 大分県：326万円
- 昼夜間人口比率
- 101
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.0%
- 2024年・住民登録 4,852人
- 大分県：1.8%
- 診療所
- 8.1
- 人口1万人あたり・病院53、歯科228（2020年）
- 大分県：8.9
- 公示地価（2026年）
- 5.7万円/㎡
- 1年 +4.5%・5年 +19.5%
- 大分県：4.3万円/㎡
- 洪水リスク
- 61.9%
- 地価公示地点113か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 19.5%）
- 大分県：52.0%
- 津波リスク
- 31.0%
- 地価公示地点113か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 大分県：25.3%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点113か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 大分県：3.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
大分市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
570万円
16.3万円/㎡
- 城崎町
- 大分 · 徒歩21分
- 1LDK · 35 m²
- 1992年築
1,500万円
15.8万円/㎡
- 金池町
- 大分 · 徒歩15分
- 4LDK · 95 m²
- 1995年築
2,800万円
32.9万円/㎡
- 府内町
- 大分 · 徒歩7分
- 2LDK · 85 m²
- 1998年築
戸建て
1,400万円
11.7万円/㎡
- 大州浜
- 牧(大分) · 徒歩24分
- 土地200㎡ · 延床120㎡
- 1984年築
2,600万円
23.6万円/㎡
- 青葉台
- 西大分
- 土地220㎡ · 延床110㎡
- 1988年築
4,400万円
20万円/㎡
- 大在浜
- 大在 · 徒歩19分
- 土地360㎡ · 延床220㎡
- 2001年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 1,800万円 |
| 2010 | 950万円 | 1,850万円 |
| 2011 | 980万円 | 2,000万円 |
| 2012 | 915万円 | 1,900万円 |
| 2013 | 950万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 1,100万円 | 2,100万円 |
| 2015 | 1,200万円 | 2,200万円 |
| 2016 | 1,000万円 | 2,200万円 |
| 2017 | 1,000万円 | 2,200万円 |
| 2018 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2019 | 1,250万円 | 2,300万円 |
| 2020 | 1,500万円 | 2,350万円 |
| 2021 | 1,400万円 | 2,600万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,500万円 |
| 2023 | 1,850万円 | 2,500万円 |
| 2024 | 1,800万円 | 2,500万円 |
| 2025 | 1,500万円 | 2,800万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,600万円 | 2,600万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.8万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2008 | 15.1万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2009 | 14.7万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2010 | 13.9万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2011 | 13.8万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2012 | 13.3万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2013 | 13.7万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2014 | 15.3万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2015 | 15.8万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2016 | 14.7万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2017 | 15.2万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2018 | 18.8万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2019 | 16.9万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2022 | 21.3万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2023 | 24.5万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2024 | 22.9万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2025 | 21.4万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 21万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31万円/㎡ |
| 1 | – | 31.2万円/㎡ |
| 2 | – | 34.3万円/㎡ |
| 3 | – | 33.6万円/㎡ |
| 4 | 42.1万円/㎡ | – |
| 5 | 45万円/㎡ | 31.2万円/㎡ |
| 6 | – | 25万円/㎡ |
| 7 | – | 26.1万円/㎡ |
| 8 | 41.4万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 9 | – | 23.8万円/㎡ |
| 10 | 35.1万円/㎡ | 23.2万円/㎡ |
| 11 | – | 25.1万円/㎡ |
| 12 | 32.3万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 13 | 33.5万円/㎡ | 19.3万円/㎡ |
| 14 | 32万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 15 | 30.5万円/㎡ | 23.1万円/㎡ |
| 16 | 32.3万円/㎡ | – |
| 17 | 32.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 18 | 28.4万円/㎡ | 22.1万円/㎡ |
| 19 | 28万円/㎡ | 20.6万円/㎡ |
| 20 | 24.4万円/㎡ | 16.5万円/㎡ |
| 21 | 23.9万円/㎡ | 17.7万円/㎡ |
| 22 | 23.6万円/㎡ | – |
| 23 | 22.9万円/㎡ | 16.2万円/㎡ |
| 24 | 20万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 25 | 21.3万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 26 | 18.9万円/㎡ | 15.5万円/㎡ |
| 27 | 20万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 28 | 20万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 29 | 17.3万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 30 | 11.7万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 31 | 13.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 32 | 12.3万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 33 | 16.3万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 34 | 16.7万円/㎡ | 13.4万円/㎡ |
| 35 | 18.5万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 36 | 14万円/㎡ | 11.8万円/㎡ |
| 37 | 12.7万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 38 | 11.5万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 39 | 15.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ |
| 40 | – | 12.2万円/㎡ |
| 41 | – | 12.2万円/㎡ |
| 42 | – | 10.2万円/㎡ |
| 43 | 9.9万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 44 | – | 10.6万円/㎡ |
| 45 | – | 10.3万円/㎡ |
| 46 | – | 10.9万円/㎡ |
| 47 | – | 8.7万円/㎡ |
| 48 | – | 10.2万円/㎡ |
| 49 | – | 9.5万円/㎡ |
| 50 | – | 10.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 12.1万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 11.6万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2010 | 12.3万円/㎡ | 29万円/㎡ | – |
| 2011 | 12.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2012 | 12.4万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | – |
| 2013 | 12.7万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | – |
| 2014 | 14.4万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | – |
| 2015 | 13.5万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2016 | 9.2万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 11.9万円/㎡ | 27万円/㎡ | – |
| 2018 | 16.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2019 | 14.1万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2020 | 16.3万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 37.4万円/㎡ |
| 2021 | 15.7万円/㎡ | 28万円/㎡ | – |
| 2022 | 17.5万円/㎡ | 28.4万円/㎡ | 43.1万円/㎡ |
| 2023 | 17万円/㎡ | 34.8万円/㎡ | – |
| 2024 | 16.5万円/㎡ | 30万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2025 | 16.8万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | 16.8万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9.6万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.2万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 10.5万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 24万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.5万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 8.6万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2012 | 9.7万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2013 | 9.7万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2014 | 8.3万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2015 | 10万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 20.4万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2016 | 9.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | – | 25.7万円/㎡ |
| 2017 | 11.1万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2018 | 9.7万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | 26.8万円/㎡ |
| 2019 | 11.5万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2020 | 8.6万円/㎡ | 13万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 2021 | 10万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 19万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2022 | 11.3万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 26.8万円/㎡ |
| 2023 | 11.4万円/㎡ | 13万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2024 | 9万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 2025 | 10.2万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 25.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | – |
大分市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 大分 | 1,950万円 | 24.5万円/㎡ | 3,750万円 | 16 | 350 | 33,898-9% 2019年比 |
| 高城 | 1,800万円 | 25万円/㎡ | 2,800万円 | 16 | 224 | 3,166-8% 2019年比 |
| 鶴崎 | 1,100万円 | 14万円/㎡ | 2,100万円 | 19 | 152 | 3,700-4% 2019年比 |
| 牧(大分) | 855万円 | 14.8万円/㎡ | 3,450万円 | 14 | 142 | 1,354-7% 2019年比 |
| 大在 | 200万円 | 7.6万円/㎡ | 2,800万円 | 15 | 124 | 4,236-4% 2019年比 |
| 南大分 | 1,900万円 | 24万円/㎡ | 2,650万円 | 15 | 118 | 1,222+13% 2019年比 |
| 敷戸 | – | – | 2,300万円 | 20 | 72 | 1,948-9% 2019年比 |
| 豊後国分 | – | – | 1,300万円 | 26 | 71 | 616-8% 2019年比 |
| 中判田 | – | – | 2,500万円 | 17 | 70 | 1,462-13% 2019年比 |
| 坂ノ市 | – | – | 2,500万円 | 14 | 55 | 2,390-2% 2019年比 |
| 滝尾 | – | – | 3,000万円 | 18 | 55 | 776+3% 2019年比 |
| 古国府 | 1,700万円 | 21.9万円/㎡ | 3,200万円 | 13 | 51 | 1,030+7% 2019年比 |
| 西大分 | 2,700万円 | 37.1万円/㎡ | 2,350万円 | 21 | 51 | 972+1% 2019年比 |
| 賀来 | – | – | 2,150万円 | 11 | 27 | 994-9% 2019年比 |
| 幸崎 | – | – | 220万円 | 16 | 23 | – |
大分市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 75 m² | 165 |
| 4LDK | 2,300万円 | 85 m² | 91 |
| 2LDK | 2,100万円 | 70 m² | 51 |
| 1K | 210万円 | 20 m² | 40 |
| 1DK | 450万円 | 30 m² | 13 |
| 2DK | 440万円 | 42.5 m² | 12 |
大分市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,500万円（㎡単価21.4万円/㎡、133件）です。
大分市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,800万円（373件）です。
大分市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+7.1%、住宅地㎡単価は+36.7%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。