松山市の不動産相場【2026年版】四国最大の市、価格は横ばいで割安
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,032
要点
- 1家賃に対して割安
家賃の中央値は約4万6千円で、中古マンションの中央値は家賃の約25年分です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,400万円
中古マンションの中央値 · 21.4万円/㎡
愛媛県より0%高い
値上がりしている？
-11.8%
5年間
愛媛県（-11.1%）より緩やか
愛媛県の10市区町村中 高い順に7位
地元の年収で買える？
4.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
愛媛県（4.2×）並み
愛媛県の10市区町村中 高い順に3位
借りる？買う？
25年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
愛媛県（26）並み
愛媛県の10市区町村中 高い順に3位
人は増えている？
-2.8%
人口（2020→25年）
減少は愛媛県（-5.6%）より緩やか
愛媛県の11市区町村中 高い順に2位
災害リスクは？
47%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
愛媛県（55%）より低い
愛媛県の11市区町村中 高い順に9位
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松山市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.9万円（2023年）。2018年から+3.4%。 愛媛県：4.8万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 松山市愛媛県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.8万円 2018年比 +5.1% · 愛媛県：3.9万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.6万円 2018年比 -1.2% · 愛媛県：4.5万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.5万円 2018年比 +3.6% · 愛媛県：5.3万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.6万円 2018年比 +13.6% · 愛媛県：6万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.7万円 2018年比 -8.3% · 愛媛県：5.3万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.6万円 2018年比 -13.3% · 愛媛県：4.9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,179円
- 中央値・月額 · 愛媛県：1,121円
- 中古マンションの中央値（1,400万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.6万円）の約18年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 83,870戸。
四国最大の都市
松山市は人口約50万人で、2025年の取引は約1,030件でした。そのほぼ半分が土地（約490件）です。愛媛県でマンションの取引がまとまってあるのは松山市だけで、中古マンションの㎡単価は約21万円、中古マンションの中央値は約1,400万円です。戸建ての中央値は約2,150万円で、戸建ての㎡単価は県平均の約1.75倍です。
価格は横ばい
マンションの㎡単価は過去5年で横ばい（年約−0.1%）で、その前の5年（年約2.9%）から伸びが止まりました。戸建ての㎡単価は過去5年で年約1.6%下がっています。公示地価の住宅地は5年でほぼ変わらず、それでも県内では最も強い動きです。売れるマンションの築年数の中央値は約32年です。
家賃に対して割安
家賃の中央値は約4万6千円で、中古マンションの中央値は家賃の約25年分です。マンション取引の約61%がファミリー向け、約17%がワンルームです。最も多く売買されるのは約1,900万円の70㎡の3LDKです。
駅で大きく違う
松山は路面電車と伊予鉄道の街です。中心部の勝山町のマンションは㎡単価約42万円、道後公園は約27万円と高く、いよ立花・土居田・本町6丁目・衣山は約13〜18万円です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約2倍です。松山城周辺は2024年に都市再生緊急整備地域に指定されました。
人口とリスク
2020年から2025年で人口は2.8%減りましたが、愛媛県全体（−5.6%）より小さな減少です。空き家率は約15%、住宅の約6.7%が長期の空き家です。地価地点の約78%が浸水想定区域に入りますが、3m以上の深さはわずか（約1%）です。今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約47%です。
松山市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 497,041
- 2020年比 -2.8%
- 愛媛県：-5.6%
- 2025年の転入超過
- -671
- 人口千人あたり -1.35
- 愛媛県：-4.52
- 空き家率（2023年）
- 15.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.7%
- 愛媛県：19.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.6万円
- 月額・借家全体
- 愛媛県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 47.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 愛媛県：55.1%
- 納税者1人あたり所得
- 353万円
- 2023年分の課税対象所得
- 愛媛県：336万円
- 昼夜間人口比率
- 101
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.0%
- 2024年・住民登録 5,028人
- 愛媛県：1.4%
- 診療所
- 10.0
- 人口1万人あたり・病院41、歯科255（2020年）
- 愛媛県：9.8
- 公示地価（2026年）
- 8.9万円/㎡
- 1年 +0.2%・5年 0.0%
- 愛媛県：4.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 78.2%
- 地価公示地点78か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 1.3%）
- 愛媛県：58.8%
- 津波リスク
- 7.7%
- 地価公示地点78か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 愛媛県：24.6%
- 土砂災害リスク
- 2.6%
- 地価公示地点78か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 愛媛県：4.6%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 松山城周辺地域 · 135 ha · 2024年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
松山市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
420万円
5.6万円/㎡
- 土居田町
- 土居田 · 徒歩5分
- 3LDK · 75 m²
- 1988年築
1,400万円
18.7万円/㎡
- 東長戸
- 本町６丁目 · 徒歩28分
- 3LDK · 75 m²
- 1991年築
2,500万円
20万円/㎡
- 祝谷
- 上一万 · 徒歩21分
- 3LDK · 125 m²
- 1990年築
戸建て
900万円
8.2万円/㎡
- 畑寺町
- 道後温泉
- 土地200㎡ · 延床110㎡
- 1982年築
2,200万円
18.3万円/㎡
- 北久米町
- 北久米 · 徒歩19分
- 土地150㎡ · 延床120㎡
- 1990年築
4,200万円
12.4万円/㎡
- 緑町
- 赤十字病院前 · 徒歩4分
- 土地100㎡ · 延床340㎡
- 1991年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,000万円 | 2,400万円 |
| 2008 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,200万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 2,300万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2013 | 1,300万円 | 2,100万円 |
| 2014 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 2,300万円 |
| 2016 | 1,300万円 | 2,150万円 |
| 2017 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 2,200万円 |
| 2019 | 1,300万円 | 2,200万円 |
| 2020 | 1,700万円 | 2,200万円 |
| 2021 | 1,500万円 | 2,200万円 |
| 2022 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2023 | 1,550万円 | 2,100万円 |
| 2024 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2025 | 1,400万円 | 2,150万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,600万円 | 2,200万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.6万円/㎡ | 20万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 2008 | 20万円/㎡ | 17万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
| 2009 | 18.6万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 2010 | 19.3万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2011 | 18万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2012 | 17.1万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2013 | 18.7万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2014 | 19.2万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2015 | 18.6万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2016 | 19.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2017 | 18.6万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2018 | 19万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 6.7万円/㎡ |
| 2019 | 19.4万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2020 | 24.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2021 | 21.8万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2022 | 21.5万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2023 | 24万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2024 | 22万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2025 | 21.4万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 24.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 30.5万円/㎡ |
| 1 | – | 30万円/㎡ |
| 2 | – | 29.3万円/㎡ |
| 3 | – | 26.7万円/㎡ |
| 5 | – | 25.4万円/㎡ |
| 6 | 39万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 7 | – | 23.2万円/㎡ |
| 10 | – | 23.9万円/㎡ |
| 11 | – | 23.3万円/㎡ |
| 12 | 30.6万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 13 | 30万円/㎡ | 18.6万円/㎡ |
| 14 | 30万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 15 | 31.7万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 16 | 26.7万円/㎡ | 20.4万円/㎡ |
| 17 | 33.7万円/㎡ | 16.3万円/㎡ |
| 18 | 26.2万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 19 | 22.9万円/㎡ | 18.3万円/㎡ |
| 20 | 27万円/㎡ | 16.6万円/㎡ |
| 21 | 25.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 22 | – | 13.8万円/㎡ |
| 23 | – | 15.6万円/㎡ |
| 24 | 24.6万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 25 | 24.6万円/㎡ | 14.4万円/㎡ |
| 26 | – | 13.4万円/㎡ |
| 27 | 18.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 28 | 20.7万円/㎡ | 11.9万円/㎡ |
| 29 | 18.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 30 | 14.1万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 31 | 13.8万円/㎡ | 11.2万円/㎡ |
| 32 | 12万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 33 | 13.9万円/㎡ | 10.6万円/㎡ |
| 34 | 13.1万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 35 | 12.7万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 36 | 10.7万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 37 | 10万円/㎡ | 9.5万円/㎡ |
| 38 | – | 12.3万円/㎡ |
| 39 | – | 9.3万円/㎡ |
| 40 | 13.5万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 41 | 8.5万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 42 | – | 11.3万円/㎡ |
| 43 | – | 10.7万円/㎡ |
| 44 | – | 8.9万円/㎡ |
| 45 | – | 9万円/㎡ |
| 46 | – | 8.6万円/㎡ |
| 47 | – | 5.7万円/㎡ |
| 48 | – | 7.1万円/㎡ |
| 49 | – | 9.5万円/㎡ |
| 50 | – | 8.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 17.5万円/㎡ | – |
| 2008 | 18.5万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2009 | 16.4万円/㎡ | 30.6万円/㎡ |
| 2010 | 15.8万円/㎡ | 30.7万円/㎡ |
| 2011 | 14.3万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 2012 | 14.7万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2013 | 15.6万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2014 | 15万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2015 | 14.7万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2016 | 16万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 2017 | 14.7万円/㎡ | 31.3万円/㎡ |
| 2018 | 15.6万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2019 | 15万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2020 | 18.4万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2021 | 15.7万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2022 | 14.7万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2023 | 15.7万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2024 | 15.8万円/㎡ | 28.5万円/㎡ |
| 2025 | 13.6万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 16.4万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 26万円/㎡ | – |
| 2008 | 12万円/㎡ | 14.9万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 13.5万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 26.8万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.3万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2011 | 11.4万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 2012 | 11.3万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2013 | 11.3万円/㎡ | 13万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 2015 | 10.2万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2016 | 11万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2017 | 9.7万円/㎡ | 13万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2018 | 9.9万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 2019 | 7.3万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2020 | 9.2万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2021 | 9.3万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2022 | 8.8万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 23.1万円/㎡ |
| 2023 | 9.4万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2024 | 8.6万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | – |
| 2025 | 8.6万円/㎡ | 10万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 7.6万円/㎡ | 12万円/㎡ | – | – |
松山市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| いよ立花 | 1,400万円 | 17.5万円/㎡ | 2,200万円 | 8 | 106 | 1,980-12% 2019年比 |
| 余戸 | – | – | 2,300万円 | 12 | 102 | 2,275-9% 2019年比 |
| 土居田 | 1,035万円 | 14.8万円/㎡ | 2,800万円 | 10 | 97 | 2,192-10% 2019年比 |
| 本町６丁目 | 825万円 | 14.1万円/㎡ | 2,000万円 | 12 | 81 | – |
| 勝山町 | 3,150万円 | 42.4万円/㎡ | 2,400万円 | 8 | 71 | 1,472-10% 2019年比 |
| 衣山 | 370万円 | 12.7万円/㎡ | 2,300万円 | 11 | 66 | 2,087-7% 2019年比 |
| 道後公園 | 1,900万円 | 27.3万円/㎡ | 2,900万円 | 11 | 65 | 642-10% 2019年比 |
| 福音寺 | – | – | 2,400万円 | 14 | 63 | 1,707+1% 2019年比 |
| 山西 | – | – | 2,400万円 | 13 | 58 | 2,179-7% 2019年比 |
| 北久米 | 575万円 | 10万円/㎡ | 2,300万円 | 18 | 57 | 1,217-4% 2019年比 |
| 道後温泉 | 870万円 | 15.8万円/㎡ | 1,650万円 | 13 | 57 | 2,767-10% 2019年比 |
| 市坪 | – | – | 2,500万円 | 15 | 56 | 396-33% 2019年比 |
| 伊予和気 | – | – | 2,200万円 | 20 | 53 | 650-18% 2019年比 |
| 三津 | 775万円 | 13万円/㎡ | 850万円 | 8 | 53 | 1,731-14% 2019年比 |
| 土橋(愛媛) | 2,000万円 | 28.6万円/㎡ | 3,300万円 | 9 | 40 | 965-2% 2019年比 |
松山市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,900万円 | 70 m² | 166 |
| 2LDK | 1,950万円 | 65 m² | 48 |
| 4LDK | 1,600万円 | 85 m² | 45 |
| 1K | 200万円 | 20 m² | 39 |
| 1LDK | 1,450万円 | 45 m² | 14 |
| 1DK | 320万円 | 30 m² | 13 |
松山市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,400万円（㎡単価21.4万円/㎡、139件）です。
松山市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,150万円（406件）です。
松山市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-11.8%、住宅地㎡単価は+14.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。