徳島市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 462
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約1.9%下落しています。
- 2徳島県と連動
マンションの㎡単価は徳島県平均とほぼ同水準です。
- 3駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
- 4ファミリー向けの市場
最近の取引の68%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,100万円
中古マンションの中央値 · 17.3万円/㎡
徳島県より0%高い
値上がりしている？
-8.4%
5年間
徳島県（-8.4%）並み
徳島県の8市区町村中 高い順に5位
地元の年収で買える？
2.9年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
徳島県（3.2×）より買いやすい
徳島県の5市区町村中 高い順に3位
借りる？買う？
19年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
徳島県（20）並み
徳島県の5市区町村中 高い順に3位
人は増えている？
-4.5%
人口（2020→25年）
減少は徳島県（-6.1%）より緩やか
徳島県の8市区町村中 高い順に3位
災害リスクは？
77%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
徳島県（75%）並み
徳島県の8市区町村中 高い順に4位
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徳島市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5万円（2023年）。2018年から+3.8%。 徳島県：4.9万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 徳島市徳島県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.8万円 2018年比 +2.5% · 徳島県：3.7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5万円 2018年比 +6.7% · 徳島県：4.8万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.8万円 2018年比 +10.6% · 徳島県：5.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.4万円 2018年比 -5.6% · 徳島県：6.2万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.4万円 2018年比 -10.1% · 徳島県：5.2万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,251円
- 中央値・月額 · 徳島県：1,164円
- 中古マンションの中央値（1,100万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.4万円）の約14年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 38,710戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約1.9%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
徳島県と連動
マンションの㎡単価は徳島県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の68%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は678万円〜2,050万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.5%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.6人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は18.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約19.1年分です（広域では約20.2年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は77%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
中古マンション価格は地域の所得の2.9年分
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で380万円です（上位地域は344万円）。2014年分から+17%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約2.9倍（上位地域は3.2倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は横ばい
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-1%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ39%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、97%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が33%）、83%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
徳島市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 241,075
- 2020年比 -4.5%
- 徳島県：-6.1%
- 2025年の転入超過
- -640
- 人口千人あたり -2.65
- 徳島県：-3.62
- 空き家率（2023年）
- 18.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.1%
- 徳島県：21.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 徳島県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 77.4%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 徳島県：74.5%
- 納税者1人あたり所得
- 380万円
- 2023年分の課税対象所得
- 徳島県：344万円
- 昼夜間人口比率
- 107
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.2%
- 2024年・住民登録 3,032人
- 徳島県：1.3%
- 診療所
- 11.6
- 人口1万人あたり・病院46、歯科176（2020年）
- 徳島県：10.6
- 公示地価（2026年）
- 6.9万円/㎡
- 1年 0.0%・5年 -0.6%
- 徳島県：3.8万円/㎡
- 洪水リスク
- 96.5%
- 地価公示地点57か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 33.3%）
- 徳島県：86.3%
- 津波リスク
- 82.5%
- 地価公示地点57か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 徳島県：72.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点57か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 徳島県：1.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
徳島市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
630万円
10.5万円/㎡
- 富田橋
- 二軒屋 · 徒歩5分
- 2LDK · 60 m²
- 1991年築
1,200万円
18.5万円/㎡
- 八万町
- 文化の森 · 徒歩20分
- 3LDK · 65 m²
- 1995年築
2,500万円
35.7万円/㎡
- 北前川町
- 徳島 · 徒歩13分
- 3LDK · 70 m²
- 2012年築
戸建て
780万円
6.5万円/㎡
- 八万町
- 文化の森 · 徒歩25分
- 土地150㎡ · 延床120㎡
- 1984年築
1,800万円
1.6万円/㎡
- 上八万町
- 文化の森
- 土地1400㎡ · 延床1100㎡
- 1992年築
3,500万円
20万円/㎡
- 福島
- 徳島 · 徒歩20分
- 土地180㎡ · 延床175㎡
- 1989年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 915万円 | 1,650万円 |
| 2008 | 860万円 | 1,800万円 |
| 2009 | 880万円 | 1,800万円 |
| 2010 | 800万円 | 1,700万円 |
| 2011 | 800万円 | 1,600万円 |
| 2012 | 855万円 | 1,800万円 |
| 2013 | 950万円 | 1,700万円 |
| 2014 | 1,050万円 | 1,500万円 |
| 2015 | 1,000万円 | 1,700万円 |
| 2016 | 850万円 | 1,700万円 |
| 2017 | 1,200万円 | 1,700万円 |
| 2018 | 865万円 | 1,500万円 |
| 2019 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 2020 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2021 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 2022 | 1,200万円 | 1,900万円 |
| 2023 | 1,300万円 | 1,500万円 |
| 2024 | 1,300万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 1,100万円 | 1,800万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,300万円 | 1,900万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 13.2万円/㎡ | 13.4万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2008 | 13.5万円/㎡ | 13万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2009 | 13.8万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2010 | 12万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2011 | 11.7万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2012 | 14.1万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2013 | 14.6万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2014 | 15.7万円/㎡ | 11万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2015 | 14万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2016 | 12.8万円/㎡ | 13万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2017 | 16.7万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2018 | 14.8万円/㎡ | 11.1万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2019 | 20.7万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2020 | 18.9万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2021 | 17.5万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2022 | 18.3万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2023 | 20.5万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2024 | 18.6万円/㎡ | 10.1万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2025 | 17.3万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 17.4万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 28.6万円/㎡ |
| 1 | – | 22.1万円/㎡ |
| 2 | – | 31.8万円/㎡ |
| 16 | 28.3万円/㎡ | – |
| 20 | – | 12.3万円/㎡ |
| 22 | 21.4万円/㎡ | – |
| 24 | – | 12.7万円/㎡ |
| 25 | – | 10.4万円/㎡ |
| 26 | – | 11.1万円/㎡ |
| 27 | – | 14.3万円/㎡ |
| 28 | – | 8.3万円/㎡ |
| 29 | 14.7万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 30 | 13.5万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 31 | 14.7万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 32 | 13.6万円/㎡ | 11.2万円/㎡ |
| 33 | 13.4万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 34 | 12.7万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 35 | 11.6万円/㎡ | 10.5万円/㎡ |
| 36 | – | 6.2万円/㎡ |
| 37 | – | 6万円/㎡ |
| 38 | – | 9万円/㎡ |
| 40 | – | 6万円/㎡ |
| 41 | – | 6.9万円/㎡ |
| 43 | – | 4.8万円/㎡ |
| 44 | – | 5.3万円/㎡ |
| 45 | – | 3.6万円/㎡ |
| 46 | – | 6.6万円/㎡ |
| 47 | – | 3.7万円/㎡ |
| 48 | – | 5.6万円/㎡ |
| 49 | – | 5万円/㎡ |
| 50 | – | 5.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 12万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.4万円/㎡ | – |
| 2009 | 12.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 10万円/㎡ | – |
| 2011 | 11万円/㎡ | – |
| 2012 | 12.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.2万円/㎡ | – |
| 2014 | 13.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 13.1万円/㎡ | – |
| 2016 | 12万円/㎡ | – |
| 2017 | 15.4万円/㎡ | – |
| 2018 | 12.5万円/㎡ | – |
| 2019 | 14.6万円/㎡ | – |
| 2020 | 13.3万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 2021 | 13.9万円/㎡ | – |
| 2022 | 13.4万円/㎡ | – |
| 2023 | 15万円/㎡ | – |
| 2024 | 12.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 12.5万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 9.2万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.3万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | – |
| 2010 | 7.9万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 22万円/㎡ | – |
| 2011 | 8.7万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | – | – |
| 2012 | 7.3万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | – | 23.2万円/㎡ |
| 2013 | 8.4万円/㎡ | 10万円/㎡ | – | – |
| 2014 | 7.5万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 7.7万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | 22.8万円/㎡ |
| 2016 | 5.9万円/㎡ | 12万円/㎡ | – | 24.8万円/㎡ |
| 2017 | 7.1万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | – | 24.8万円/㎡ |
| 2018 | 7.7万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | – | 24万円/㎡ |
| 2019 | 6.9万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | – | 27.8万円/㎡ |
| 2020 | 6.1万円/㎡ | 8.7万円/㎡ | – | 23.5万円/㎡ |
| 2021 | 6.8万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 5.8万円/㎡ | 9.5万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.5万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 4.2万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.2万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | – | – |
| 2026年（途中まで） | – | 8.4万円/㎡ | – | – |
徳島市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 徳島 | 1,600万円 | 23万円/㎡ | 1,900万円 | 16 | 239 | 13,004-20% 2019年比 |
| 阿波富田 | 1,500万円 | 20万円/㎡ | 1,100万円 | 9 | 79 | 900-9% 2019年比 |
| 文化の森 | 870万円 | 13.1万円/㎡ | 1,550万円 | 22 | 70 | 248-18% 2019年比 |
| 佐古 | 1,100万円 | 17.3万円/㎡ | 2,350万円 | 9 | 64 | 1,760+3% 2019年比 |
| 二軒屋 | 840万円 | 19.8万円/㎡ | 1,600万円 | 13 | 53 | 1,234-3% 2019年比 |
| 蔵本 | – | – | 2,100万円 | 14 | 48 | 848-6% 2019年比 |
| 鮎喰 | – | – | 1,900万円 | 16 | 46 | 418-1% 2019年比 |
| 府中(徳島) | – | – | 1,750万円 | 16 | 46 | 1,096-6% 2019年比 |
| 地蔵橋 | – | – | 1,200万円 | 14 | 31 | 584-9% 2019年比 |
| 吉成 | – | – | 1,450万円 | 26 | 20 | 542-17% 2019年比 |
| 中田(徳島) | – | – | 1,200万円 | 26 | 17 | 826-12% 2019年比 |
徳島市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,450万円 | 70 m² | 110 |
| 2LDK | 1,350万円 | 65 m² | 32 |
| 4LDK | 1,500万円 | 85 m² | 15 |
| 1K | 295万円 | 20 m² | 10 |
徳島市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,100万円（㎡単価17.3万円/㎡、76件）です。
徳島市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,800万円（179件）です。
徳島市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-8.4%、住宅地㎡単価は+6.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。