徳島市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 462
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,100萬日圓
二手公寓中位數 · 17.3萬日圓/㎡
比徳島県高0%
價格在上漲嗎？
-8.4%
5年間
與徳島県（-8.4%）相近
徳島県8個市區町村中由高到低第5
當地收入買得起嗎？
2.9倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比徳島県（3.2×）好買
徳島県5個市區町村中由高到低第3
租還是買？
19年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
與徳島県（20）相近
徳島県5個市區町村中由高到低第3
人口在增加嗎？
-4.5%
人口（2020→25年）
減少幅度小於徳島県（-6.1%）
徳島県8個市區町村中由高到低第3
災害風險高嗎？
77%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與徳島県（75%）相近
徳島県8個市區町村中由高到低第4
徳島市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5萬日圓（2023年），較2018年+3.8%。 徳島県：4.9萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 徳島市徳島県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.8萬日圓 較2018年 +2.5% · 徳島県：3.7萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5萬日圓 較2018年 +6.7% · 徳島県：4.8萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.8萬日圓 較2018年 +10.6% · 徳島県：5.5萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.4萬日圓 較2018年 -5.6% · 徳島県：6.2萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.4萬日圓 較2018年 -10.1% · 徳島県：5.2萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,251日圓
- 中位數・每月 · 徳島県：1,164日圓
- 二手公寓中位數（1,100萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.4萬日圓）的14年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象38,710戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年公寓每㎡價格年均下跌約1.9%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
與徳島県同步
公寓每㎡價格與徳島県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
家庭自住市場
近年成交中68%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於678萬日圓至2,050萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-4%。2025年淨遷出約每千人2.6人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為18.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.1%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的19.1年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為77%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
二手公寓價格相當於當地2.9年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為380萬日圓（上一級地區為344萬日圓）。較2014年變化+17%。二手公寓成交價中位數約為其2.9倍（上一級地區為3.2倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-1%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，97%位於最大規模淹水區，83%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在徳島市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 241,075
- 較2020年 -4.5%
- 徳島県：-6.1%
- 2025年淨遷入
- -640
- 每千人 -2.65
- 徳島県：-3.62
- 空屋率（2023年）
- 18.1%
- 非出租或出售的空屋 7.1%
- 徳島県：21.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 徳島県：4.5萬日圓
- 強震風險
- 77.4%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 徳島県：74.5%
- 每名納稅人平均所得
- 380萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 徳島県：344萬日圓
- 日間人口
- 107
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.2%
- 2024年登記居民3,032人
- 徳島県：1.3%
- 診所
- 11.6
- 每萬名居民；醫院46間、牙科176間（2020年）
- 徳島県：10.6
- 公示地價（2026年）
- 6.9萬日圓/㎡
- 1年 0.0%・5年 -0.6%
- 徳島県：3.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 96.5%
- 57個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 33.3%）
- 徳島県：86.3%
- 海嘯風險
- 82.5%
- 57個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 徳島県：72.5%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 57個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 徳島県：1.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
徳島市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
630萬日圓
10.5萬日圓/㎡
- 富田橋
- 二軒屋 · 步行5分
- 2LDK · 60 m²
- 1991年建
1,200萬日圓
18.5萬日圓/㎡
- 八万町
- 文化の森 · 步行20分
- 3LDK · 65 m²
- 1995年建
2,500萬日圓
35.7萬日圓/㎡
- 北前川町
- 徳島 · 步行13分
- 3LDK · 70 m²
- 2012年建
獨棟
780萬日圓
6.5萬日圓/㎡
- 八万町
- 文化の森 · 步行25分
- 土地150㎡ · 樓地板120㎡
- 1984年建
1,800萬日圓
1.6萬日圓/㎡
- 上八万町
- 文化の森
- 土地1400㎡ · 樓地板1100㎡
- 1992年建
3,500萬日圓
20萬日圓/㎡
- 福島
- 徳島 · 步行20分
- 土地180㎡ · 樓地板175㎡
- 1989年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 915萬日圓 | 1,650萬日圓 |
| 2008 | 860萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2009 | 880萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2010 | 800萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2011 | 800萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2012 | 855萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2013 | 950萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2014 | 1,050萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2015 | 1,000萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2016 | 850萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2017 | 1,200萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2018 | 865萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2019 | 1,500萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2020 | 1,400萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2021 | 1,500萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2022 | 1,200萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2023 | 1,300萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2024 | 1,300萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2025 | 1,100萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,300萬日圓 | 1,900萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 13.2萬日圓/㎡ | 13.4萬日圓/㎡ | 7.9萬日圓/㎡ |
| 2008 | 13.5萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 13.8萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 12萬日圓/㎡ | 11.2萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 11.7萬日圓/㎡ | 11.3萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.1萬日圓/㎡ | 11.8萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2013 | 14.6萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ |
| 2014 | 15.7萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2015 | 14萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2016 | 12.8萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 16.7萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2018 | 14.8萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 20.7萬日圓/㎡ | 11.3萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2020 | 18.9萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | 17.5萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 18.3萬日圓/㎡ | 12.3萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 20.5萬日圓/㎡ | 10.2萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2024 | 18.6萬日圓/㎡ | 10.1萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2025 | 17.3萬日圓/㎡ | 12.1萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 17.4萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 28.6萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 22.1萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 31.8萬日圓/㎡ |
| 16 | 28.3萬日圓/㎡ | – |
| 20 | – | 12.3萬日圓/㎡ |
| 22 | 21.4萬日圓/㎡ | – |
| 24 | – | 12.7萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 10.4萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 11.1萬日圓/㎡ |
| 27 | – | 14.3萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 8.3萬日圓/㎡ |
| 29 | 14.7萬日圓/㎡ | 11.7萬日圓/㎡ |
| 30 | 13.5萬日圓/㎡ | 9萬日圓/㎡ |
| 31 | 14.7萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ |
| 32 | 13.6萬日圓/㎡ | 11.2萬日圓/㎡ |
| 33 | 13.4萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ |
| 34 | 12.7萬日圓/㎡ | 8.6萬日圓/㎡ |
| 35 | 11.6萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 6.2萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 6萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 9萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 6萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 6.9萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 4.8萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 5.3萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 3.6萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 6.6萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 3.7萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 5.6萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 5萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 5.4萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 12萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 11.4萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 12.7萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 10萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 11萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 12.4萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 13.2萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 13.3萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 13.1萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 12萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 15.4萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 12.5萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 14.6萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 13.3萬日圓/㎡ | 27.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 13.9萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 13.4萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 15萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 12.5萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 12.5萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11萬日圓/㎡ | 14.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | 9.2萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ | 22.9萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 8.3萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | 21.9萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 7.9萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 8.7萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2012 | 7.3萬日圓/㎡ | 11.7萬日圓/㎡ | – | 23.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 8.4萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | – | – |
| 2014 | 7.5萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | – |
| 2015 | 7.7萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | 22.8萬日圓/㎡ |
| 2016 | 5.9萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ | – | 24.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 7.1萬日圓/㎡ | 10.2萬日圓/㎡ | – | 24.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.7萬日圓/㎡ | 10.2萬日圓/㎡ | – | 24萬日圓/㎡ |
| 2019 | 6.9萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | – | 27.8萬日圓/㎡ |
| 2020 | 6.1萬日圓/㎡ | 8.7萬日圓/㎡ | – | 23.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | 6.8萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | 5.8萬日圓/㎡ | 9.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.5萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 4.2萬日圓/㎡ | 9.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.2萬日圓/㎡ | 10.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2026年（部分） | – | 8.4萬日圓/㎡ | – | – |
徳島市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 徳島 | 1,600萬日圓 | 23萬日圓/㎡ | 1,900萬日圓 | 16 | 239 | 13,004-20% 較2019年 |
| 阿波富田 | 1,500萬日圓 | 20萬日圓/㎡ | 1,100萬日圓 | 9 | 79 | 900-9% 較2019年 |
| 文化の森 | 870萬日圓 | 13.1萬日圓/㎡ | 1,550萬日圓 | 22 | 70 | 248-18% 較2019年 |
| 佐古 | 1,100萬日圓 | 17.3萬日圓/㎡ | 2,350萬日圓 | 9 | 64 | 1,760+3% 較2019年 |
| 二軒屋 | 840萬日圓 | 19.8萬日圓/㎡ | 1,600萬日圓 | 13 | 53 | 1,234-3% 較2019年 |
| 蔵本 | – | – | 2,100萬日圓 | 14 | 48 | 848-6% 較2019年 |
| 鮎喰 | – | – | 1,900萬日圓 | 16 | 46 | 418-1% 較2019年 |
| 府中(徳島) | – | – | 1,750萬日圓 | 16 | 46 | 1,096-6% 較2019年 |
| 地蔵橋 | – | – | 1,200萬日圓 | 14 | 31 | 584-9% 較2019年 |
| 吉成 | – | – | 1,450萬日圓 | 26 | 20 | 542-17% 較2019年 |
| 中田(徳島) | – | – | 1,200萬日圓 | 26 | 17 | 826-12% 較2019年 |
徳島市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,450萬日圓 | 70 m² | 110 |
| 2LDK | 1,350萬日圓 | 65 m² | 32 |
| 4LDK | 1,500萬日圓 | 85 m² | 15 |
| 1K | 295萬日圓 | 20 m² | 10 |
徳島市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,100萬日圓（每㎡17.3萬日圓，共76筆）。
徳島市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,800萬日圓（共179筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。