照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

東大阪市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,034

重點

1
穩定上漲
公寓每㎡價格年均上漲約5.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
2
與大阪府同步
公寓每㎡價格比大阪府平均低39%。
3
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約67%。
4
家庭自住市場
近年成交中69%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,000萬日圓

二手公寓中位數 · 33.8萬日圓/㎡

比大阪府低39%

大阪府55個市區町村中由高到低第31

價格在上漲嗎？

+41.0%

5年間

比大阪府（+50.0%）慢

大阪府64個市區町村中由高到低第16

當地收入買得起嗎？

5.6倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與大阪府（5.6×）相近

大阪府68個市區町村中由高到低第26

租還是買？

31年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與大阪府（32）相近

大阪府64個市區町村中由高到低第30

人口在增加嗎？

-2.3%

人口（2020→25年）

減少速度快於大阪府（-0.8%）

大阪府68個市區町村中由高到低第37

災害風險高嗎？

68%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於大阪府（43%）

大阪府68個市區町村中由高到低第3

東大阪市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.7萬日圓（2023年），較2018年+1.5%。大阪府：6.4萬日圓

面積	常見格局	平均月租
29㎡以下套房・1K	套房・1K	4.5萬日圓較2018年 -0.2% · 大阪府：5萬日圓
30–49㎡ 1LDK・2DK	1LDK・2DK	6萬日圓較2018年 +8.9% · 大阪府：6.5萬日圓
50–69㎡ 2LDK・3DK	2LDK・3DK	7.2萬日圓較2018年 +7.2% · 大阪府：8萬日圓
70–99㎡ 3LDK・家庭	3LDK・家庭	6.9萬日圓較2018年 -4.6% · 大阪府：8.9萬日圓
100–149㎡多為獨棟	多為獨棟	6.9萬日圓較2018年 +0.3% · 大阪府：8.2萬日圓
150㎡以上多為獨棟	多為獨棟	6.5萬日圓較2018年 -16.6% · 大阪府：7.7萬日圓

每㎡租金: 1,636日圓; 中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓; 二手公寓中位數（2,000萬日圓・60㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.2萬日圓）的23年。; 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。對象73,820戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與大阪府同步

公寓每㎡價格比大阪府平均低39%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約67%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中69%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至2,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷入約每千人5.2人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為16.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.4萬日圓）的31年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為68%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地5.6年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為359萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+17%。二手公寓成交價中位數約為其5.6倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+1%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，43%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，10%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在東大阪市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）: 482,618; 較2020年 -2.3%; 大阪府：-0.8%
2025年淨遷入: +2,502; 每千人 +5.18; 大阪府：+1.79
空屋率（2023年）: 16.3%; 非出租或出售的空屋 5.0%; 大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）: 5.4萬日圓; 每月，所有租賃住宅; 大阪府：5.8萬日圓
強震風險: 67.6%; 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率; 大阪府：43.3%
每名納稅人平均所得: 359萬日圓; 2023年應課稅所得; 大阪府：393萬日圓
日間人口: 104; 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民: 4.7%; 2024年登記居民22,355人; 大阪府：3.7%
診所: 8.3; 每萬名居民；醫院21間、牙科290間（2020年）; 大阪府：9.8
公示地價（2026年）: 15萬日圓/㎡; 1年 +0.9%・5年 +0.9%; 大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險: 42.5%; 73個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）; 大阪府：42.5%
土石災害風險: 9.6%; 73個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例; 大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

東大阪市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,300萬日圓

21.7萬日圓/㎡

水走
吉田(大阪) · 步行7分
3LDK · 60 m²
1986年建

典型2026 Q2

2,000萬日圓

28.6萬日圓/㎡

稲田三島町
徳庵 · 步行13分
3LDK · 70 m²
2008年建

較高價位2026 Q1

2,800萬日圓

43.1萬日圓/㎡

荒本北
荒本 · 步行8分
3LDK · 65 m²
2004年建

獨棟

較低價位2025 Q3

640萬日圓

12.8萬日圓/㎡

稲田新町
徳庵 · 步行9分
土地35㎡ · 樓地板50㎡
1966年建

典型2026 Q1

2,100萬日圓

22.1萬日圓/㎡

足代北
布施 · 步行6分
土地55㎡ · 樓地板95㎡
1969年建

較高價位2026 Q1

4,500萬日圓

37.5萬日圓/㎡

東山町
新石切 · 步行8分
土地100㎡ · 樓地板120㎡
2026年建

歷年成交價中位數近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲25%。每㎡價格亦上漲33%，屬實質漲價。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟
2007	1,400萬日圓	2,500萬日圓
2008	1,600萬日圓	2,700萬日圓
2009	1,100萬日圓	2,500萬日圓
2010	1,400萬日圓	2,500萬日圓
2011	1,100萬日圓	2,400萬日圓
2012	1,100萬日圓	2,550萬日圓
2013	1,300萬日圓	2,500萬日圓
2014	1,100萬日圓	2,200萬日圓
2015	1,250萬日圓	2,100萬日圓
2016	1,500萬日圓	2,400萬日圓
2017	1,550萬日圓	2,200萬日圓
2018	1,600萬日圓	2,300萬日圓
2019	1,600萬日圓	2,400萬日圓
2020	1,600萬日圓	2,600萬日圓
2021	1,650萬日圓	2,600萬日圓
2022	1,900萬日圓	2,450萬日圓
2023	1,600萬日圓	2,300萬日圓
2024	1,900萬日圓	2,400萬日圓
2025	2,000萬日圓	2,300萬日圓
2026年（部分）	2,000萬日圓	1,800萬日圓

歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約41%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟	土地
2007	21.7萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	17萬日圓/㎡
2008	23.2萬日圓/㎡	21.1萬日圓/㎡	16萬日圓/㎡
2009	18.2萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
2010	20萬日圓/㎡	21.5萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2011	17.5萬日圓/㎡	18.5萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2012	18.3萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2013	20萬日圓/㎡	19萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2014	17.7萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2015	18.3萬日圓/㎡	16.1萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡
2016	21.7萬日圓/㎡	17.4萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2017	23.3萬日圓/㎡	18.6萬日圓/㎡	14萬日圓/㎡
2018	25萬日圓/㎡	17.8萬日圓/㎡	14萬日圓/㎡
2019	25萬日圓/㎡	19.4萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
2020	24萬日圓/㎡	20.9萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2021	26.7萬日圓/㎡	21萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
2022	29.6萬日圓/㎡	18萬日圓/㎡	16萬日圓/㎡
2023	25.5萬日圓/㎡	17.8萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
2024	29.7萬日圓/㎡	18.9萬日圓/㎡	17萬日圓/㎡
2025	33.8萬日圓/㎡	18.5萬日圓/㎡	19萬日圓/㎡
2026年（部分）	47.2萬日圓/㎡	17萬日圓/㎡	17萬日圓/㎡

按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約9年時每㎡價格下跌約四分之一，約12年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.8%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約39年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡39年前較新屋下跌約70%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。

顯示數據表

屋齡（年）	公寓	獨棟
0	92萬日圓/㎡	36.8萬日圓/㎡
1	60.8萬日圓/㎡	33.7萬日圓/㎡
2	–	35.8萬日圓/㎡
3	–	31萬日圓/㎡
4	–	32.6萬日圓/㎡
5	–	31萬日圓/㎡
6	–	34.2萬日圓/㎡
8	–	31.4萬日圓/㎡
9	46.7萬日圓/㎡	31.1萬日圓/㎡
10	–	28.4萬日圓/㎡
11	–	28.2萬日圓/㎡
12	44.3萬日圓/㎡	33.3萬日圓/㎡
13	36.9萬日圓/㎡	27.2萬日圓/㎡
14	38.5萬日圓/㎡	27.1萬日圓/㎡
15	37.4萬日圓/㎡	27.5萬日圓/㎡
16	37.6萬日圓/㎡	23.6萬日圓/㎡
17	36萬日圓/㎡	27.1萬日圓/㎡
18	36.3萬日圓/㎡	27.1萬日圓/㎡
19	41.2萬日圓/㎡	24.4萬日圓/㎡
20	37.5萬日圓/㎡	20.6萬日圓/㎡
21	40萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡
22	35.6萬日圓/㎡	22.1萬日圓/㎡
23	38.6萬日圓/㎡	18.1萬日圓/㎡
24	27.7萬日圓/㎡	14.5萬日圓/㎡
25	25.6萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
26	27.6萬日圓/㎡	15.7萬日圓/㎡
27	27.6萬日圓/㎡	15.6萬日圓/㎡
28	22.2萬日圓/㎡	13.4萬日圓/㎡
29	28.8萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡
30	20.8萬日圓/㎡	17.4萬日圓/㎡
31	26.5萬日圓/㎡	11.9萬日圓/㎡
32	26.3萬日圓/㎡	15.6萬日圓/㎡
33	22.4萬日圓/㎡	15.4萬日圓/㎡
34	20萬日圓/㎡	10.4萬日圓/㎡
35	17.5萬日圓/㎡	12.9萬日圓/㎡
36	20萬日圓/㎡	12.1萬日圓/㎡
37	20萬日圓/㎡	8.4萬日圓/㎡
38	18.2萬日圓/㎡	11.3萬日圓/㎡
39	20萬日圓/㎡	12.1萬日圓/㎡
40	17.5萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡
41	16.5萬日圓/㎡	8.4萬日圓/㎡
42	18.6萬日圓/㎡	7.7萬日圓/㎡
43	20萬日圓/㎡	10.1萬日圓/㎡
44	20.7萬日圓/㎡	11.1萬日圓/㎡
45	20萬日圓/㎡	9.7萬日圓/㎡
46	–	11萬日圓/㎡
47	–	9.9萬日圓/㎡
48	–	9.7萬日圓/㎡
49	–	10萬日圓/㎡
50	17.5萬日圓/㎡	10.2萬日圓/㎡

按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲3.9%，反而高於2000年代物件的2.6%，顯示土地價值是主要推動力。

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010
2007	–	20萬日圓/㎡	38.3萬日圓/㎡
2008	–	20萬日圓/㎡	42.9萬日圓/㎡
2009	13.2萬日圓/㎡	18.3萬日圓/㎡	32萬日圓/㎡
2010	13.4萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	32.9萬日圓/㎡
2011	–	16.9萬日圓/㎡	–
2012	–	17.1萬日圓/㎡	27.7萬日圓/㎡
2013	–	18.5萬日圓/㎡	28萬日圓/㎡
2014	16萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	29萬日圓/㎡
2015	13.1萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	32.3萬日圓/㎡
2016	–	19.4萬日圓/㎡	33.1萬日圓/㎡
2017	–	20萬日圓/㎡	33.3萬日圓/㎡
2018	–	21.6萬日圓/㎡	32.4萬日圓/㎡
2019	–	20萬日圓/㎡	32.2萬日圓/㎡
2020	–	20萬日圓/㎡	34.3萬日圓/㎡
2021	–	20.8萬日圓/㎡	36萬日圓/㎡
2022	–	25萬日圓/㎡	36.4萬日圓/㎡
2023	–	21.7萬日圓/㎡	37.3萬日圓/㎡
2024	20萬日圓/㎡	23.1萬日圓/㎡	40.8萬日圓/㎡
2025	22.7萬日圓/㎡	23.3萬日圓/㎡	38.5萬日圓/㎡
2026年（部分）	–	25萬日圓/㎡	–

按建造年代的獨棟每㎡價格

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	15.1萬日圓/㎡	16.5萬日圓/㎡	35.3萬日圓/㎡	–
2008	13.8萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	35.2萬日圓/㎡	–
2009	12.1萬日圓/㎡	15.3萬日圓/㎡	31.8萬日圓/㎡	–
2010	11.4萬日圓/㎡	12.7萬日圓/㎡	32.1萬日圓/㎡	32.6萬日圓/㎡
2011	10萬日圓/㎡	13.3萬日圓/㎡	23.3萬日圓/㎡	32萬日圓/㎡
2012	10萬日圓/㎡	12.8萬日圓/㎡	23.5萬日圓/㎡	33萬日圓/㎡
2013	9.5萬日圓/㎡	13.2萬日圓/㎡	23.9萬日圓/㎡	33.5萬日圓/㎡
2014	8.3萬日圓/㎡	12.6萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	31萬日圓/㎡
2015	8.1萬日圓/㎡	11.6萬日圓/㎡	21.5萬日圓/㎡	32.2萬日圓/㎡
2016	8.4萬日圓/㎡	12.9萬日圓/㎡	21.1萬日圓/㎡	32萬日圓/㎡
2017	8.5萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡	21.1萬日圓/㎡	32.2萬日圓/㎡
2018	9.6萬日圓/㎡	13.6萬日圓/㎡	24萬日圓/㎡	33.3萬日圓/㎡
2019	9.2萬日圓/㎡	12.6萬日圓/㎡	23.8萬日圓/㎡	33萬日圓/㎡
2020	9.2萬日圓/㎡	12.9萬日圓/㎡	21.8萬日圓/㎡	32.4萬日圓/㎡
2021	9.5萬日圓/㎡	12.1萬日圓/㎡	25.1萬日圓/㎡	29.2萬日圓/㎡
2022	10萬日圓/㎡	13.6萬日圓/㎡	23.3萬日圓/㎡	30.3萬日圓/㎡
2023	10萬日圓/㎡	13.6萬日圓/㎡	22.9萬日圓/㎡	31.1萬日圓/㎡
2024	9.6萬日圓/㎡	14.1萬日圓/㎡	24.8萬日圓/㎡	30萬日圓/㎡
2025	9.7萬日圓/㎡	14萬日圓/㎡	24.1萬日圓/㎡	33.4萬日圓/㎡
2026年（部分）	10萬日圓/㎡	14.7萬日圓/㎡	–	–

東大阪市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站	二手公寓成交價中位數	公寓每㎡價格	獨棟住宅成交價中位數（含土地）	步行（分）	筆數	每日乘客量（2023年）
瓢箪山(大阪)	2,550萬日圓	42.1萬日圓/㎡	1,350萬日圓	11	230	19,086-12% 較2019年
若江岩田	1,500萬日圓	21.5萬日圓/㎡	1,900萬日圓	11	160	14,793-7% 較2019年
新石切	1,400萬日圓	21.1萬日圓/㎡	1,750萬日圓	14	159	17,153-6% 較2019年
弥刀	1,100萬日圓	17萬日圓/㎡	2,000萬日圓	9	151	9,292-10% 較2019年
長瀬	–	–	2,900萬日圓	8	113	27,079-12% 較2019年
河内小阪	2,050萬日圓	32.6萬日圓/㎡	2,600萬日圓	7	112	21,984-18% 較2019年
荒本	2,300萬日圓	80萬日圓/㎡	4,600萬日圓	8	110	14,440-11% 較2019年
河内花園	1,300萬日圓	23.6萬日圓/㎡	2,000萬日圓	7	109	10,663-3% 較2019年
八戸ノ里	2,100萬日圓	31.8萬日圓/㎡	1,900萬日圓	10	107	26,217-3% 較2019年
吉田(大阪)	1,500萬日圓	25.5萬日圓/㎡	3,350萬日圓	11	102	14,949-3% 較2019年
東花園	1,750萬日圓	31.8萬日圓/㎡	1,600萬日圓	9	97	17,245-10% 較2019年
布施	3,000萬日圓	46.2萬日圓/㎡	3,200萬日圓	6	96	34,790-12% 較2019年
石切	1,500萬日圓	21.4萬日圓/㎡	825萬日圓	8	83	7,423-16% 較2019年
鴻池新田	2,100萬日圓	32.3萬日圓/㎡	2,800萬日圓	9	82	24,224-11% 較2019年
枚岡	1,400萬日圓	20萬日圓/㎡	1,000萬日圓	6	65	4,227-12% 較2019年

東大阪市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局	二手公寓成交價中位數	常見面積	筆數
3LDK	1,900萬日圓	65 m²	261
2LDK	1,800萬日圓	60 m²	85
4LDK	2,400萬日圓	80 m²	29
1K	2,000萬日圓	20 m²	17
1LDK	2,350萬日圓	37.5 m²	12

東大阪市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,000萬日圓（每㎡33.8萬日圓，共205筆）。

東大阪市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,300萬日圓（共591筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。