照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

枚方市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 770

重點

1
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約3.4%，快於前五年的0.8%。
2
落後於大阪府
公寓每㎡價格比大阪府平均低47%。
3
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約88%。
4
家庭自住市場
近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,000萬日圓

二手公寓中位數 · 28.6萬日圓/㎡

比大阪府低48%

大阪府55個市區町村中由高到低第41

價格在上漲嗎？

+18.3%

5年間

比大阪府（+50.0%）慢

大阪府64個市區町村中由高到低第40

當地收入買得起嗎？

5.2倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比大阪府（5.6×）好買

大阪府68個市區町村中由高到低第31

租還是買？

32年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與大阪府（32）相近

大阪府64個市區町村中由高到低第27

人口在增加嗎？

-2.1%

人口（2020→25年）

減少速度快於大阪府（-0.8%）

大阪府68個市區町村中由高到低第36

災害風險高嗎？

25%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於大阪府（43%）

大阪府68個市區町村中由高到低第51

枚方市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.9萬日圓（2023年），較2018年+3.1%。大阪府：6.4萬日圓

面積	常見格局	平均月租
29㎡以下套房・1K	套房・1K	4.5萬日圓較2018年 +3.8% · 大阪府：5萬日圓
30–49㎡ 1LDK・2DK	1LDK・2DK	5.7萬日圓較2018年 +2.0% · 大阪府：6.5萬日圓
50–69㎡ 2LDK・3DK	2LDK・3DK	7萬日圓較2018年 +7.0% · 大阪府：8萬日圓
70–99㎡ 3LDK・家庭	3LDK・家庭	7.7萬日圓較2018年 -1.9% · 大阪府：8.9萬日圓
100–149㎡多為獨棟	多為獨棟	7.6萬日圓較2018年 -4.1% · 大阪府：8.2萬日圓
150㎡以上多為獨棟	多為獨棟	8.2萬日圓較2018年 +23.7% · 大阪府：7.7萬日圓

每㎡租金: 1,459日圓; 中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓; 二手公寓中位數（2,000萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.7萬日圓）的22年。; 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。對象35,010戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約3.4%，快於前五年的0.8%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於大阪府

公寓每㎡價格比大阪府平均低47%。十年前差距為19%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約88%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,100萬日圓至2,750萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.2萬日圓）的31.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為25%。

二手公寓價格相當於當地5.2年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為387萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+16%。二手公寓成交價中位數約為其5.2倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+7%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，39%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

枚方市駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在枚方市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）: 388,992; 較2020年 -2.1%; 大阪府：-0.8%
2025年淨遷入: +733; 每千人 +1.88; 大阪府：+1.79
空屋率（2023年）: 11.4%; 非出租或出售的空屋 4.6%; 大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）: 5.2萬日圓; 每月，所有租賃住宅; 大阪府：5.8萬日圓
強震風險: 25.3%; 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率; 大阪府：43.3%
每名納稅人平均所得: 387萬日圓; 2023年應課稅所得; 大阪府：393萬日圓
日間人口: 90; 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民: 1.6%; 2024年登記居民6,387人; 大阪府：3.7%
診所: 7.6; 每萬名居民；醫院25間、牙科212間（2020年）; 大阪府：9.8
公示地價（2026年）: 13萬日圓/㎡; 1年 +1.9%・5年 +6.7%; 大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險: 38.8%; 67個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 22.4%）; 大阪府：42.5%
土石災害風險: 0.0%; 67個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例; 大阪府：1.4%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

枚方市駅周辺地域 · 48 ha · 2020年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

枚方市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,100萬日圓

13.8萬日圓/㎡

東中振
光善寺 · 步行10分
3LDK · 80 m²
1982年建

典型2026 Q2

2,200萬日圓

33.8萬日圓/㎡

津田駅前
津田 · 步行4分
3LDK · 65 m²
1996年建

較高價位2026 Q2

3,200萬日圓

45.7萬日圓/㎡

出口
光善寺 · 步行10分
2LDK · 70 m²
2018年建

獨棟

較低價位2026 Q2

800萬日圓

8.9萬日圓/㎡

山之上
枚方市 · 步行23分
土地90㎡ · 樓地板90㎡
1975年建

典型2026 Q2

2,600萬日圓

17.9萬日圓/㎡

宇山東町
牧野 · 步行9分
土地230㎡ · 樓地板145㎡
1991年建

較高價位2026 Q2

4,300萬日圓

43萬日圓/㎡

北楠葉町
樟葉 · 步行20分
土地130㎡ · 樓地板100㎡
2023年建

歷年成交價中位數

顯示數據表

年份	公寓	獨棟
2007	1,400萬日圓	2,700萬日圓
2008	1,500萬日圓	2,600萬日圓
2009	1,500萬日圓	2,600萬日圓
2010	1,400萬日圓	2,500萬日圓
2011	1,500萬日圓	2,500萬日圓
2012	1,400萬日圓	2,600萬日圓
2013	1,500萬日圓	2,400萬日圓
2014	1,700萬日圓	2,300萬日圓
2015	1,600萬日圓	2,500萬日圓
2016	1,500萬日圓	2,700萬日圓
2017	1,500萬日圓	2,400萬日圓
2018	1,800萬日圓	2,400萬日圓
2019	1,600萬日圓	2,500萬日圓
2020	1,700萬日圓	2,600萬日圓
2021	1,900萬日圓	2,600萬日圓
2022	1,900萬日圓	2,500萬日圓
2023	1,800萬日圓	2,600萬日圓
2024	2,000萬日圓	2,700萬日圓
2025	2,000萬日圓	2,500萬日圓
2026年（部分）	2,350萬日圓	2,450萬日圓

歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約19%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟	土地
2007	20萬日圓/㎡	25.6萬日圓/㎡	14萬日圓/㎡
2008	21.3萬日圓/㎡	23.5萬日圓/㎡	14萬日圓/㎡
2009	20萬日圓/㎡	22.1萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2010	18.7萬日圓/㎡	22萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡
2011	21.4萬日圓/㎡	23.2萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡
2012	18.6萬日圓/㎡	23.2萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡
2013	20萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡
2014	23.1萬日圓/㎡	21.1萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡
2015	22.1萬日圓/㎡	22.4萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2016	20萬日圓/㎡	22.9萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2017	21.7萬日圓/㎡	20.9萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2018	24.9萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2019	23萬日圓/㎡	23萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2020	24.1萬日圓/㎡	24萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡
2021	26.2萬日圓/㎡	22.7萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2022	26.2萬日圓/㎡	21.3萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
2023	25.7萬日圓/㎡	22.5萬日圓/㎡	14萬日圓/㎡
2024	27.1萬日圓/㎡	22.4萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
2025	28.6萬日圓/㎡	22.6萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
2026年（部分）	33.1萬日圓/㎡	21.5萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡

按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約13年時跌至一半。獨棟約25年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡25年前較新屋下跌約55%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。

顯示數據表

屋齡（年）	公寓	獨棟
0	–	40.9萬日圓/㎡
1	77.9萬日圓/㎡	38.1萬日圓/㎡
2	–	33.7萬日圓/㎡
3	–	38.4萬日圓/㎡
5	–	30.5萬日圓/㎡
8	–	35.2萬日圓/㎡
10	–	30萬日圓/㎡
11	–	30萬日圓/㎡
12	–	25.6萬日圓/㎡
13	38.8萬日圓/㎡	25.6萬日圓/㎡
14	38.8萬日圓/㎡	–
15	38.2萬日圓/㎡	–
16	37.4萬日圓/㎡	25萬日圓/㎡
17	46.2萬日圓/㎡	24.4萬日圓/㎡
18	38.5萬日圓/㎡	23.4萬日圓/㎡
19	36.6萬日圓/㎡	22.2萬日圓/㎡
20	32萬日圓/㎡	22.2萬日圓/㎡
21	29.3萬日圓/㎡	24.7萬日圓/㎡
22	33.3萬日圓/㎡	21.1萬日圓/㎡
23	28.6萬日圓/㎡	17.7萬日圓/㎡
24	31.4萬日圓/㎡	17.8萬日圓/㎡
25	25.7萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
26	25.4萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡
27	26.2萬日圓/㎡	17.1萬日圓/㎡
28	27.7萬日圓/㎡	17.2萬日圓/㎡
29	22萬日圓/㎡	16.9萬日圓/㎡
30	22.7萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡
31	22.7萬日圓/㎡	14.2萬日圓/㎡
32	21.6萬日圓/㎡	14.5萬日圓/㎡
33	20萬日圓/㎡	19萬日圓/㎡
34	22.5萬日圓/㎡	9.3萬日圓/㎡
35	23.1萬日圓/㎡	14.8萬日圓/㎡
36	–	19.3萬日圓/㎡
37	–	17.3萬日圓/㎡
38	–	14.6萬日圓/㎡
39	–	12.7萬日圓/㎡
40	–	12.2萬日圓/㎡
41	–	10.3萬日圓/㎡
42	–	7.9萬日圓/㎡
43	12.8萬日圓/㎡	7.5萬日圓/㎡
44	16.6萬日圓/㎡	8.5萬日圓/㎡
45	13.8萬日圓/㎡	8.7萬日圓/㎡
46	13.3萬日圓/㎡	8.8萬日圓/㎡
47	17.9萬日圓/㎡	9.4萬日圓/㎡
48	16萬日圓/㎡	10.8萬日圓/㎡
49	13.3萬日圓/㎡	15.1萬日圓/㎡
50	10.4萬日圓/㎡	12.4萬日圓/㎡

按建造年代的公寓每㎡價格新建築表現更佳 — 2000年代建成的物件十年間年均上漲約2.3%，1981年前物件僅1.2%，市場明顯偏好新建築。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約49%。

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010
2007	12.3萬日圓/㎡	22.8萬日圓/㎡	31.1萬日圓/㎡
2008	12.3萬日圓/㎡	20.6萬日圓/㎡	33.3萬日圓/㎡
2009	11.8萬日圓/㎡	18.4萬日圓/㎡	30.4萬日圓/㎡
2010	11.1萬日圓/㎡	18.6萬日圓/㎡	29.3萬日圓/㎡
2011	11.9萬日圓/㎡	18.5萬日圓/㎡	27.8萬日圓/㎡
2012	11.2萬日圓/㎡	18.6萬日圓/㎡	30.6萬日圓/㎡
2013	11.9萬日圓/㎡	18.5萬日圓/㎡	29.4萬日圓/㎡
2014	12.4萬日圓/㎡	19.5萬日圓/㎡	30萬日圓/㎡
2015	11.4萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	33萬日圓/㎡
2016	9.8萬日圓/㎡	18.5萬日圓/㎡	34.3萬日圓/㎡
2017	12.1萬日圓/㎡	21.4萬日圓/㎡	35萬日圓/㎡
2018	12.8萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	31.3萬日圓/㎡
2019	10.3萬日圓/㎡	21.5萬日圓/㎡	35萬日圓/㎡
2020	13.1萬日圓/㎡	21.4萬日圓/㎡	31.9萬日圓/㎡
2021	11.6萬日圓/㎡	23.3萬日圓/㎡	35.3萬日圓/㎡
2022	15.7萬日圓/㎡	25.3萬日圓/㎡	32.6萬日圓/㎡
2023	10.2萬日圓/㎡	24.2萬日圓/㎡	37.6萬日圓/㎡
2024	13.6萬日圓/㎡	23.2萬日圓/㎡	41.7萬日圓/㎡
2025	13.2萬日圓/㎡	25.7萬日圓/㎡	37.5萬日圓/㎡
2026年（部分）	12.5萬日圓/㎡	–	–

按建造年代的獨棟每㎡價格

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	13.1萬日圓/㎡	18.3萬日圓/㎡	35.8萬日圓/㎡	–
2008	14.3萬日圓/㎡	15.9萬日圓/㎡	34.6萬日圓/㎡	–
2009	12.1萬日圓/㎡	14.7萬日圓/㎡	35.2萬日圓/㎡	–
2010	12.2萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡	32萬日圓/㎡	34.2萬日圓/㎡
2011	11.8萬日圓/㎡	13.1萬日圓/㎡	25.6萬日圓/㎡	33.7萬日圓/㎡
2012	11萬日圓/㎡	14.7萬日圓/㎡	25萬日圓/㎡	34.5萬日圓/㎡
2013	10.7萬日圓/㎡	14.4萬日圓/㎡	23萬日圓/㎡	33.3萬日圓/㎡
2014	10萬日圓/㎡	14.8萬日圓/㎡	22.7萬日圓/㎡	32.8萬日圓/㎡
2015	11.7萬日圓/㎡	16.1萬日圓/㎡	24.4萬日圓/㎡	34萬日圓/㎡
2016	10萬日圓/㎡	14.7萬日圓/㎡	21.9萬日圓/㎡	35.6萬日圓/㎡
2017	10萬日圓/㎡	15.1萬日圓/㎡	23.5萬日圓/㎡	33.7萬日圓/㎡
2018	9.3萬日圓/㎡	13.3萬日圓/㎡	19.4萬日圓/㎡	35萬日圓/㎡
2019	11.7萬日圓/㎡	15.5萬日圓/㎡	25.3萬日圓/㎡	37萬日圓/㎡
2020	7.9萬日圓/㎡	13.2萬日圓/㎡	21.8萬日圓/㎡	34.3萬日圓/㎡
2021	8.5萬日圓/㎡	14.1萬日圓/㎡	21.6萬日圓/㎡	30.5萬日圓/㎡
2022	9.5萬日圓/㎡	16.3萬日圓/㎡	23.2萬日圓/㎡	–
2023	10萬日圓/㎡	13.9萬日圓/㎡	24.4萬日圓/㎡	–
2024	9.3萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡	24.4萬日圓/㎡	31.8萬日圓/㎡
2025	10萬日圓/㎡	15.8萬日圓/㎡	24萬日圓/㎡	32.4萬日圓/㎡
2026年（部分）	9.3萬日圓/㎡	12.4萬日圓/㎡	–	–

枚方市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站	二手公寓成交價中位數	公寓每㎡價格	獨棟住宅成交價中位數（含土地）	步行（分）	筆數	每日乘客量（2023年）
枚方市	2,600萬日圓	34.3萬日圓/㎡	2,300萬日圓	16	276	70,819-12% 較2019年
樟葉	2,500萬日圓	35.7萬日圓/㎡	3,500萬日圓	15	252	47,388-11% 較2019年
牧野	1,900萬日圓	26.9萬日圓/㎡	3,000萬日圓	13	215	16,761-13% 較2019年
長尾(大阪)	1,100萬日圓	15.7萬日圓/㎡	1,900萬日圓	15	180	20,158-12% 較2019年
香里園	3,200萬日圓	63.6萬日圓/㎡	3,000萬日圓	18	171	44,082-11% 較2019年
光善寺	1,500萬日圓	23.2萬日圓/㎡	1,800萬日圓	10	163	15,236-13% 較2019年
枚方公園	2,200萬日圓	28萬日圓/㎡	3,500萬日圓	13	161	15,618-13% 較2019年
津田	2,000萬日圓	28.6萬日圓/㎡	1,100萬日圓	12	112	10,878-4% 較2019年
御殿山	1,190萬日圓	20.9萬日圓/㎡	2,500萬日圓	8	81	10,078-12% 較2019年
藤阪	590萬日圓	8.6萬日圓/㎡	5,050萬日圓	12	67	5,914-8% 較2019年
宮之阪	–	–	1,550萬日圓	5	50	4,517-10% 較2019年
星ケ丘(大阪)	–	–	2,700萬日圓	7	38	3,667-14% 較2019年
村野	–	–	1,750萬日圓	8	19	3,973-13% 較2019年

枚方市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局	二手公寓成交價中位數	常見面積	筆數
3LDK	1,900萬日圓	70 m²	329
2LDK	1,800萬日圓	60 m²	64
4LDK	3,000萬日圓	85 m²	47
2DK	770萬日圓	50 m²	13
1LDK	2,150萬日圓	42.5 m²	12

枚方市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,000萬日圓（每㎡28.6萬日圓，共159筆）。

枚方市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,500萬日圓（共433筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。